Construcción en terreno arrendado: tratamiento fiscal completo

El caso: construcción como forma de pago del arrendamiento

Un escenario común en el mundo empresarial es cuando una empresa necesita expandir sus operaciones y encuentra un terreno cuyo propietario está dispuesto a arrendarlo con una modalidad particular: en lugar de cobrar el alquiler en efectivo, acepta que la empresa construya un inmueble que quedará como propiedad del arrendador.

Esta situación genera importantes implicancias fiscales que deben ser correctamente analizadas para evitar inconvenientes con la DGI.

Marco normativo aplicable

Según el criterio de la DGI, esta operación se enmarca en las siguientes normativas:

• IRPF: Se configura como rendimiento de capital inmobiliario según el artículo 13° del Título 7 del Texto Ordenado 1996
• IVA: Puede tratarse de una agregación de valor por construcción (literal D, artículo 2° del Título 10)
• IRAE: Los gastos de arrendamiento son deducibles según las proporciones del artículo 20° del Título 4

Tratamiento fiscal para el propietario del terreno

IRPF - Rentas de Capital

El propietario del terreno debe tributar IRPF por rentas de capital inmobiliario, considerando:

• La renta se obtiene en especie (construcción del inmueble)
• El valor a computar es el costo total incurrido por la empresa arrendataria
• Debe proporcionarse según el plazo del contrato de arrendamiento

IVA - Agregación de Valor por Construcción

Si se cumplen los requisitos del literal D) del artículo 2° del Título 10, el propietario será sujeto pasivo del IVA por:

• Tratarse de una agregación de valor originada en construcción sobre inmuebles
• Aplicar según lo establece el literal M) del artículo 6° del Título 10

Tratamiento fiscal para la empresa arrendataria

Registro Contable

La empresa debe registrar como gasto de arrendamiento:

• Valor total del costo incurrido
• Proporcionado al plazo del contrato
• Incluye: materiales, mano de obra, IVA de materiales, etc.

Deducción en IRAE

Los montos cargados como arrendamientos son deducibles para IRAE en la proporción establecida en el artículo 20° del Título 4, que generalmente permite la deducción total cuando los gastos están vinculados a la actividad gravada.

IVA Compras

El IVA incluido en los materiales y servicios de construcción forma parte del costo del arrendamiento, no siendo recuperable como crédito fiscal independiente.

Aspectos prácticos a considerar

Valuación de la Construcción

Es fundamental mantener documentación detallada de:

• Facturas de materiales y servicios
• Registros de mano de obra
• Cualquier otro costo vinculado a la construcción

Proporcionalidad Temporal

El costo debe distribuirse proporcionalmente según el plazo del contrato de arrendamiento, lo que puede generar diferencias temporales entre el momento del gasto y su deducción.

Documentación del Acuerdo

El contrato debe ser claro respecto a:

• La construcción como forma de pago del arrendamiento
• Propiedad final del inmueble construido
• Plazo del arrendamiento
• Valor estimado de la construcción

Recomendaciones para empresarios

Si estás considerando este tipo de operación, te sugerimos:

1. Asesoramiento previo: Consultar con un contador antes de firmar el contrato
2. Documentación completa: Mantener todos los comprobantes y registros
3. Planificación fiscal: Considerar el impacto en el flujo de caja por los impuestos involucrados
4. Valuación profesional: En casos complejos, considerar una tasación profesional

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 5.188

CONSTRUCCIÓN DE INMUEBLE A FAVOR DEL PROPIETARIO - IRPF - IVA - IRAE - COSTO DE CONSTRUCCIÓN - RENTAS POR ARRENDAMIENTO - DEDUCCIÓN DE GASTOS.

Una empresa con dos locales comerciales, dedicada a la comercialización de bienes, necesita establecer un punto de depósito para su mercadería. La misma maneja la opción de que uno de sus socios arriende a la empresa un terreno para que esta construya allí un galpón que servirá a tal fin.

El consultante manifiesta que el contrato establece que el socio no cobrará en efectivo por el arrendamiento, quedando el galpón y las mejoras que allí se realicen, como forma de pago por la utilización del mismo (valor del arrendamiento).

Ante esta situación se consulta: si la empresa puede deducir el costo de la construcción del galpón, cuál es el tratamiento del IVA compras pagado por el galpón en la empresa y si el propietario debe pagar IRPF de alquileres por esta operación.

De acuerdo al planteo realizado, se trataría de un rendimiento de capital inmobiliario, siguiendo la definición establecida en el artículo 13° del Título 7 del Texto Ordenado 1996. En la situación presentada, la renta se obtendría en especie (construcción de un inmueble a favor del propietario), situación prevista para las rentas de capital en general, de acuerdo al artículo 10° del citado Título.

Cabe agregar que si se cumplen los supuestos establecidos en el literal D) del artículo 2° del Título 10 del Texto Ordenado 1996, se tratará de una agregación de valor originada en la construcción realizada sobre inmuebles y por lo tanto el titular del mismo será sujeto pasivo del impuesto tal como lo establece el literal M) del artículo 6° del referido Título.

La empresa arrendataria del terreno deberá cargar el valor total del costo incurrido proporcionado al plazo del contrato (consumo de materiales, incorporación de mano de obra, IVA incluido en el precio de los materiales, etc.) con cargo a arrendamientos, monto éste que será el ingreso computable como arrendamientos para el IRPF a cargo del propietario del terreno.

Respecto a la deducción de gastos para la determinación de la renta a efectos del IRAE, la empresa podrá deducir los montos cargados como arrendamientos, en la proporción establecida en el artículo 20° del Título 4 del Texto Ordenado 1996.

03.01.011 - El Director General de Rentas.

Boletín N° 452