Construcción en terreno ajeno: principio de accesión y IRPF

¿Qué es el principio de accesión común?

El principio de accesión común es un concepto fundamental del derecho civil que establece que todo lo que se incorpore a un bien inmueble pasa a ser propiedad del dueño del terreno. Como establece el artículo 731° del Código Civil: "La accesión es un modo de adquirir por el cual el dueño de una cosa viene a serlo de lo que ella produce o de lo que a ella se incorpora natural o artificialmente".

Esto significa que cuando alguien construye en terreno ajeno, sin tener constituido formalmente un derecho de superficie, esas construcciones pasan automáticamente a ser propiedad del dueño del suelo.

Situación planteada en la consulta

El caso analizado por la DGI presenta las siguientes características:

• Una S.A. adquirió un solar baldío en noviembre de 1999
• La sociedad consintió que una persona física construyera una vivienda en el inmueble
• La persona física registró el Permiso de Construcción y el Registro de Obra ante BPS
• La construcción se completó antes de la entrada en vigencia de la Ley N° 18.083 (diciembre 2006)
• Ahora se proyecta vender el inmueble (terreno + construcciones)

Criterio de la DGI sobre la tributación

La Dirección General de Rentas fue clara en su resolución: al aplicarse el principio de accesión común, las construcciones realizadas por la persona física pertenecen exclusivamente al propietario del inmueble (la S.A.).

Por lo tanto, al momento de la enajenación del inmueble:

• NO corresponde aplicar IRPF porque la persona física no es el sujeto pasivo de la operación
• SÍ corresponde aplicar IRAE porque la sociedad es la propietaria de todo el inmueble (terreno + construcciones)

¿Cuándo NO opera la accesión?

Para que no se aplique el principio de accesión, es necesario que se constituya formalmente un derecho de superficie. Esto requiere:

• Un negocio jurídico específico
• Escritura pública
• Inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble
• Que el propietario del terreno confiera expresamente este derecho

Solo en estos casos la persona que construye mantendría la propiedad de las construcciones.

Derechos de la persona que construyó

Aunque las construcciones pasan a ser propiedad del dueño del suelo, la persona física que construyó genera un derecho de crédito a su favor. Este derecho podría incluir:

• Reembolso de los gastos de construcción
• Compensación por el valor agregado al inmueble
• Otros acuerdos entre las partes

Importante: Si la persona física cobra este crédito, debe analizarse su situación frente al IRPF según las circunstancias específicas del cobro.

Implicancias prácticas para emprendedores

Este caso es especialmente relevante para:

• Sociedades que permiten construcciones en sus terrenos
• Personas físicas que invierten en construcciones en terreno ajeno
• Operaciones inmobiliarias donde hay construcciones realizadas por terceros

La clave está en documentar correctamente los acuerdos y entender las implicancias fiscales desde el inicio de la operación.

Recomendaciones

Si estás en una situación similar, te recomendamos:

1. Definir claramente la relación jurídica antes de iniciar cualquier construcción
2. Evaluar si conviene constituir un derecho de superficie para evitar la accesión
3. Documentar todos los acuerdos sobre compensaciones o derechos de crédito
4. Consultar con un profesional antes de proceder con la venta del inmueble

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 5.227

CONSTRUCCIÓN EN TERRENO AJENO - IRPF - PRINCIPIO DE ACCESIÓN COMÚN.

Se consulta por una S.A. que adquirió en noviembre de 1999 un solar baldío, la siguiente situación:

Dicha sociedad consintió expresamente que una persona física construyera una vivienda en el inmueble adquirido, registrando esta última el Permiso de Construcción y el Registro de Obra ante el BPS.

Se agrega que la construcción total de la vivienda, así como su habilitación final fueron obtenidas con anterioridad a la entrada en vigencia de la Ley N° 18.083 de 27 de diciembre de 2006.

Hoy se proyecta enajenar el inmueble (terreno con construcciones), surgiendo de la cédula catastral discriminado el valor territorial y el de las mejoras.

Se consulta cómo calcular el Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) al momento de su enajenación.

Debemos señalar que al caso planteado le es aplicable el principio de la accesión común, ya que las construcciones realizadas por la persona física pertenecen exclusivamente al propietario del inmueble, en este caso la S.A.

El artículo 731° del Código Civil dispone que: "La accesión es un modo de adquirir por el cual el dueño de una cosa viene a serlo de lo que ella produce o de lo que a ella se incorpora natural o artificialmente". (resaltado nuestro)

La persona que realiza las construcciones en terreno ajeno, sin tener constituido en forma un derecho de superficie, generaría un derecho de crédito a su favor, pero las mencionadas construcciones pertenecen al propietario del suelo. En caso que la persona física cobrara el referido crédito, debería analizarse su situación frente al IRPF.

Para que no opere la accesión, se requiere un negocio jurídico por el cual se haya constituido el derecho de superficie, mediante escritura pública inscrita debidamente en el Registro de la Propiedad Inmueble, por la que, el propietario del terreno confiera el derecho al adquirente.

Atento a lo expuesto debemos concluir que corresponde aplicar las normas del IRAE y no de IRPF por no ser el sujeto pasivo de la operación proyectada la persona física.

07.09.012 - El Director General de Rentas.

BOLETÍN N° 472