Compra de inmuebles para actividad empresarial: IRAE e IVA

El problema: cuando tu empresa compra un inmueble

Una situación común en el crecimiento de las empresas es la necesidad de adquirir inmuebles para destinarlos a la actividad. Ya sea para ampliación, estacionamiento o nuevas instalaciones, surgen dudas sobre el tratamiento fiscal correcto.

En este caso particular, una empresa unipersonal con giro restaurante consultó sobre la compra de un terreno sin mejoras para destinarlo a estacionamiento, siendo el vendedor un contribuyente de IRPF.

Marco normativo aplicable

Cuando una empresa adquiere un inmueble para su actividad, este constituye un bien de activo fijo según el artículo 30° del Título 4 del T.O. 1996. Esta clasificación es fundamental porque determina el tratamiento tributario que corresponde aplicar.

Al tratarse de un inmueble sin mejoras afectado completamente a la actividad empresarial, no corresponde analizar la deducibilidad de gastos, sino las normas específicas de valuación de activos.

Tratamiento en IRAE

Inclusión obligatoria del bien

Según el artículo 71 del Decreto N° 150/007, los bienes de activo fijo propiedad del sujeto pasivo deben ser incluidos a todos los efectos fiscales. Esto significa que el inmueble debe:

• Incorporarse al patrimonio de la empresa
• Valuarse según las normas específicas (artículos 88 a 92 del Decreto N° 150/007)
• Seguir las pautas del artículo 30° del Título 4 T.O. 1996

Consideraciones futuras

La DGI aclara que si el bien se enajenara en el futuro, será aplicable el artículo 16° del Título 4 T.O. 1996, que establece que solo podrán computarse los costos y gastos que cumplan con las condiciones de los artículos 19 y 20.

Tratamiento en IVA

La importancia del vendedor

El tratamiento en IVA depende fundamentalmente de quién vende el inmueble:

Vendedor contribuyente de IRPF: La operación no está gravada por IVA, ya que no se verifica el aspecto subjetivo del hecho generador (artículo 6° del Título 10 T.O. 1996).

Escenarios alternativos

Si el vendedor tributara IRAE (por opción o por habitualidad en la enajenación de inmuebles), la operación estaría exonerada de IVA según el literal B), numeral 1) del artículo 19° del Título 10 T.O. 1996.

Aspectos prácticos para empresas

Documentación necesaria

• Verificar el régimen tributario del vendedor
• Conservar la documentación que respalde el destino empresarial del inmueble
• Registrar correctamente el bien en la contabilidad como activo fijo

Planificación fiscal

Es importante considerar que la adquisición de inmuebles para la actividad empresarial tiene implicancias tanto inmediatas como futuras en la tributación. La correcta clasificación y registro desde el momento de la compra evitará problemas posteriores.

Errores comunes a evitar

• Confundir con gastos deducibles: Un inmueble de activo fijo no se trata como gasto deducible
• No verificar el régimen del vendedor: El tratamiento en IVA depende de esta condición
• Registro contable incorrecto: Debe registrarse como activo fijo, no como gasto

Texto completo de la consulta

ADQUISICIÓN DE INMUEBLE A CONTRIBUYENTE DE IRPF POR EMPRESA UNIPERSONAL CON GIRO RESTAURANTE PARA AFECTARLO A SU ACTIVIDAD EMPRESARIAL - IRAE - IVA - TRATAMIENTO TRIBUTARIO.

Una empresa unipersonal con giro restaurante consulta el tratamiento tributario a efectos del Impuesto a las Rentas de las Actividades Económicas (IRAE) y del Impuesto al Valor Agregado (IVA) de la compra de un terreno (sin mejoras), que lo destinaría en principio a un estacionamiento (incluirá el mismo en la actividad de la empresa). Agrega que el enajenante del terreno es contribuyente del Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF).

Específicamente consulta respecto del IRAE cuál es el porcentaje deducible y con relación al IVA consulta si la mencionada operación se encuentra gravada.

Respuesta:

En primer término corresponde aclarar que nos encontramos frente a la compra de un inmueble que constituye para el adquirente un bien de activo fijo conforme al artículo 30° del Título 4 T.O. 1996. Al tratarse de un inmueble sin mejoras afectado en su totalidad a la actividad empresarial, no corresponde analizar la situación acorde a la normativa de deducibilidad de gastos.

Con relación al IRAE, de acuerdo a lo dispuesto por el artículo 71 del Decreto N° 150/007 de 26.04.007 los bienes de activo propiedad del sujeto pasivo, así como los del dueño que directa o indirectamente integren la organización de capital y trabajo, deberán ser incluidos a todos los efectos fiscales. En ese sentido, corresponde aplicar las normas de valuación de activos dispuestas en el artículo 30° del Título 4 T.O. 1996 y los artículos 88 a 92 del Decreto N° 150/007.

Cabe precisar que si el referido bien se enajenara en el futuro, será aplicable lo dispuesto en el artículo 16° del Título 4 T.O. 1996, el cual dispone que "(...) podrán computarse exclusivamente aquellos costos y gastos que cumplan con las condiciones dispuestas por los artículos 19 y 20 (...)".

Con respecto al IVA, en ningún caso constituirá una operación gravada por dicho impuesto. En función de lo establecido por el artículo 6° del Título 10 T.O.1996, al tratarse de un enajenante contribuyente de IRPF, no se verifica el aspecto subjetivo del hecho generador del impuesto. Si el enajenante optara por tributar IRAE, en aplicación del artículo 5° Título 4 T.O. 1996, o tributara preceptivamente el mismo en función de lo dispuesto por el artículo 4° del mismo Título (habitualidad en la enajenación de inmuebles), estaríamos frente a una operación exonerada de IVA en aplicación del literal B), numeral 1) del artículo 19° del Título 10 T.O. 1996. En mérito a ello, no corresponde ingresar a las diferentes interrogantes del consultante en cuanto a su eventual forma de liquidación.

08.12.021 - La Directora General de Rentas, acorde.