Cómo determinar el costo fiscal en enajenaciones de inmuebles con garage

El problema del costo indeterminado en propiedades horizontales

Cuando se enajena un inmueble en régimen de propiedad horizontal que originalmente incluía derechos sobre bienes comunes (como un garage), surge una complicación tributaria importante: ¿cómo determinar el costo fiscal real si no conocemos el valor específico de cada componente?

Este es un escenario más común de lo que parece. Muchas propiedades adquiridas décadas atrás incluían derechos de uso sobre garages o espacios comunes, pero los documentos originales no discriminaban valores específicos para cada elemento.

Marco normativo y criterio de la DGI

Según el criterio establecido por la DGI, cuando existe enajenación con costo indeterminado, debe determinarse el valor de adquisición utilizando criterios técnicamente aceptables y verificables por la Administración.

La consulta 4.811 ya había establecido este precedente, indicando que en casos de costos indeterminados es necesario recurrir a métodos de valuación profesional.

Solución práctica: la tasación pericial

Para resolver la situación planteada, la DGI recomienda:

• Solicitar una tasación pericial profesional que determine retrospectivamente el valor proporcional del garage al momento de la adquisición original
• El perito debe utilizar criterios técnicamente válidos y comprobables
• La tasación puede ser eventualmente impugnada por la Administración si no cumple con los estándares requeridos

Pasos para la reliquidación

Si te encontrás en una situación similar, seguí estos pasos:

1. Recopilá la documentación original: escritura, reglamento de copropiedad, planos originales
2. Contratá un perito tasador matriculado para que determine el valor proporcional de cada componente
3. Solicitá la reliquidación del IRPF utilizando el criterio real en lugar del ficto
4. Presentá toda la documentación respaldatoria junto con la tasación pericial

Consideraciones importantes

Documentación requerida: La tasación debe estar debidamente fundamentada y respaldada por criterios técnicos reconocidos en el mercado inmobiliario.

Plazos: Recordá que existen plazos para solicitar rectificaciones de declaraciones juradas, por lo que es importante actuar con celeridad.

Costos vs. beneficios: Evaluá si el costo de la tasación pericial justifica el potencial ahorro fiscal, especialmente en casos donde la diferencia de valores no sea significativa.

Ejemplo ilustrativo

Supongamos que en 1963 compraste un apartamento por $100.000 (valores históricos) que incluía derechos de garage. En 2002 cediste esos derechos y ahora vendés el apartamento por $500.000.

Sin tasación pericial, deberías usar el criterio ficto. Con tasación que determine que el garage representaba el 15% del valor original, podrías establecer:

• Costo original apartamento: $85.000
• Costo original garage: $15.000 (cedido en 2002)
• Ganancia gravada: diferencia entre precio de venta y costo actualizado del apartamento únicamente

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 5.582

ENAJENACIÓN DE INMUEBLE Y GARAGE ADQUIRIDO CON DERECHO DE USO Y COSTO INDETERMINADO - IRPF - DETERMINACIÓN DE COSTO FISCAL.

En el año 1963 se adquiere una unidad de propiedad horizontal a la cual le correspondió el uso de un lugar en el garaje (bien común). Esta situación se mantuvo incambiada hasta el año 2002 en el cual fueron cedidos los derechos de tal lugar, a otra unidad del edificio.

En la actualidad, sus titulares enajenaron la unidad, pero al no poseer estimación del valor del garaje previamente cedido, ni surgir del Reglamento de Copropiedad, liquidaron Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) por el criterio ficto.

En definitiva, consultan la forma de reliquidar por el criterio real en el caso planteado.

En mérito a lo expuesto esta Comisión de Consultas entiende que la dificultad radica en valuar la proporción del costo fiscal, que en la adquisición de la unidad de propiedad horizontal correspondió al garaje, para así poder determinar el costo fiscal real del inmueble adquirido en su oportunidad.

Tal como se explicitara en Consulta N° 4.811 de 17.01.008 (Bol. 416), más concretamente en el literal C) de su desarrollo, en el caso de enajenación con costo indeterminado —como es el caso consultado—, debería determinarse el valor de adquisición utilizando criterios técnicamente aceptables y pasibles de comprobación por parte de esta Oficina. A modo de ejemplo, al no existir un valor real consignado en el Reglamento de Copropiedad para el garaje comentado, procedería su determinación por tasación solicitada a un perito en la materia, la cual eventualmente podrá ser impugnada por esta Administración.

26.01.012 - El Sub Director General de la D.G.I., acorde.

BOLETÍN N° 464