Cocheras en propiedad horizontal administradas por S.A.: ¿qué impuestos pagás?

Tener cocheras en propiedad horizontal y delegar su administración a una sociedad anónima parece una solución práctica. Pero desde el punto de vista tributario, esta estructura genera consecuencias que muchos propietarios no anticipan. La DGI se pronunció al respecto en la Consulta N° 5.066, y las conclusiones son importantes.

¿Cuál era la situación planteada?

Un contribuyente es propietario de 11 cocheras en régimen de propiedad horizontal. Para gestionar el negocio, contrató una sociedad anónima administradora que se encarga de:

• Arrendar las cocheras por mes, semana, día u hora.
• Cobrar los arrendamientos a los usuarios.
• Pagar los gastos operativos (incluyendo tributos municipales).
• Deducir su comisión.
• Transferir el líquido resultante al propietario.

El propietario, además, cuestionaba que se le aplicara la retención de IRPF sobre arrendamientos devengados aunque no los hubiera cobrado efectivamente —por atrasos o incobrabilidad—, entendiendo que debería tributar solo sobre lo percibido.

La gran sorpresa: el propietario es contribuyente de IRAE

Aquí está el punto más relevante de la consulta. La DGI concluyó que el titular de las cocheras no está simplemente "alquilando un bien", sino que está desarrollando una actividad empresarial.

¿Por qué? Porque al contratar una sociedad anónima para administrar el negocio —en lugar de hacerlo directamente o dejarlo sin explotación—, el propietario está organizando capital y trabajo para producir un resultado económico, intermediando en la prestación de servicios. Esto encuadra exactamente en la definición de rentas empresariales del artículo 3°, literal B), numeral 1 del Título 4 TO 96:

"Se considera empresa toda unidad productiva que combina capital y trabajo para producir un resultado económico, intermediando para ello en la circulación de bienes o en la prestación de servicios."

En consecuencia, el propietario queda configurado como contribuyente del IRAE.

¿Puede quedar exonerado del IRAE de todas formas?

Sí, existe una salida. El contribuyente puede optar por la exoneración prevista en el literal E) del artículo 52° del Título 4 TO 96 (régimen de pequeña empresa), siempre que los ingresos brutos derivados de la explotación de cocheras no superen el límite establecido en el artículo 122° del Decreto N° 150/007.

Si opta por esta exoneración, hay una consecuencia directa sobre las retenciones:

• La sociedad administradora no deberá realizar la retención del IRPF, de acuerdo con el criterio de la Consulta N° 4.757 (Bol. 413).
• Las retenciones ya realizadas podrán imputarse al pago de otros tributos o solicitarse en devolución, según la Resolución DGI N° 662/007.

¿Y si no queda exonerado? La retención de IRPF igual aplica

Si el contribuyente no accede a la exoneración (porque supera el límite de ingresos u opta por no aplicarla), la sociedad administradora deberá actuar como agente de retención del IRPF, aplicando la tasa del 10,5% sobre los ingresos brutos devengados por arrendamiento.

Esto aplica siempre que la administradora esté incluida en la División de Grandes Contribuyentes o en el Grupo CEDE (art. 36°, literal c), Decreto N° 148/007).

Sobre el reclamo del propietario de tributar solo sobre lo percibido: la DGI no lo receptó. La retención se aplica sobre lo devengado, no sobre lo cobrado efectivamente.

Resumen de la situación frente a cada impuesto

• IRAE: El propietario es contribuyente por desarrollar actividad empresarial. Puede optar por la exoneración de pequeña empresa si no supera el límite de ingresos.
• IRPF: Si no tributa IRAE (por estar exonerado), no corresponde la retención de IRPF por parte de la administradora. Si tributa IRAE, la retención no aplica en ese esquema tampoco.
• IVA: Los ingresos están alcanzados por la tasa básica del IVA, salvo que el contribuyente esté tributando IVA mínimo.
• Impuesto al Patrimonio (PAT): El propietario es contribuyente del Impuesto al Patrimonio según el literal B) del artículo 1° del Título 14 TO 96, en su calidad de empresa.
• IPE: Se menciona en el encabezado de la consulta como parte del análisis integral del caso.

¿Qué aprendemos de este caso?

La estructura de administración importa, y mucho. Una persona física que podría pensarse como simple "rentista" de cocheras, al delegar la explotación en una sociedad anónima, pasa a ser tratada como empresa a efectos tributarios. Esto cambia completamente el panorama fiscal:

• Se sale del esquema simplificado del IRPF categoría rentas de capital.
• Se ingresa al universo del IRAE, IVA tasa básica y Patrimonio.
• Pero también se abre la posibilidad de la exoneración de pequeña empresa, que puede ser muy conveniente si los ingresos no son elevados.

Antes de estructurar cualquier negocio inmobiliario con intermediarios, es fundamental analizar el impacto tributario completo.

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 5.066

ARRENDAMIENTO DE COCHERAS - IRPF - IRAE - IPE - PAT - IVA - PERSONA FÍSICA PROPIETARIA DE COCHERAS ADMINISTRADAS POR S.A. - TRATAMIENTO TRIBUTARIO.

El compareciente manifiesta que es propietario de 11 cocheras en régimen de propiedad horizontal que son administradas por una sociedad anónima.

La administradora arrienda las cocheras por mes, por semana, por día o por hora. Percibe los arrendamientos y realiza el pago de los gastos —incluso los tributos municipales— y abona al propietario el líquido resultante. Debe interpretarse que la administradora también deduce su comisión y efectúa la retención del IRPF.

El consultante expresa que el régimen del impuesto no es el adecuado porque le hace tributar el gravamen sobre alquileres que no percibe por el atraso o la incobrabilidad de los arrendadores de las cocheras.

Considera que debería abonar el 10,5% de los arrendamientos efectivamente percibidos.

Corresponde realizar algunas precisiones.

La sociedad que administra el negocio deberá actuar como agente de retención del IRPF aplicando la tasa del 10,5% sobre los ingresos brutos devengados por el arrendamiento de las cocheras, en tanto se trate de un contribuyente incluido en la División de Grandes Contribuyentes o en el Grupo CEDE de acuerdo a lo dispuesto por el literal c) del artículo 36° del Decreto N° 148/007 de 26.04.007.

Sin perjuicio de ello, corresponde analizar la situación del titular de las cocheras frente al IRAE.

En este sentido, debemos referirnos al numeral 1, literal B), del artículo 3° del Título 4 TO 96:

"Artículo 3. Rentas empresariales. Constituyen rentas empresariales: [...]. B) En tanto no se encuentren incluidas en el literal anterior, las derivadas de: 1. Actividades lucrativas industriales, comerciales y de servicios, realizadas por empresas. Se considera empresa toda unidad productiva que combina capital y trabajo para producir un resultado económico, intermediando para ello en la circulación de bienes o en la prestación de servicios."

El consultante, en lugar de contratar en forma directa el personal necesario para realizar las tareas inherentes a la explotación de las cocheras, contrata una sociedad anónima para realizar la administración del negocio a cambio de una comisión. El titular de las cocheras obtiene el remanente resultante, luego de descontar los gastos correspondientes al giro y la comisión por concepto de administración.

Se entiende que la referida actividad verifica el concepto de intermediación en la prestación de servicios, previsto por el artículo transcripto al definir el concepto de empresa, encuadrado en la definición de rentas de naturaleza empresarial. En consecuencia, el consultante se constituye en contribuyente del IRAE, pudiendo optar por quedar comprendido en la exoneración dispuesta en el literal E) del artículo 52° del Título 4 TO 96, siempre que los ingresos brutos derivados de la explotación de cocheras no supere el límite del artículo 122° del Decreto N° 150/007 de 26.04.007. En este último caso, no corresponderá que la sociedad administradora realice la retención del IRPF, de acuerdo con el criterio sostenido en la Consulta N° 4.757 (Bol. 413).

Cabe señalar, que la mencionada retención podrá imputarse al pago de otros tributos administrados por la DGI o solicitar su devolución, de acuerdo con el numeral 3°) de la Resolución DGI N° 662/007 de 29.06.007.

Asimismo, el consultante se constituye en contribuyente del Impuesto al Patrimonio según el literal B) del artículo 1° del Título 14 TO 96, y sus ingresos se encuentran alcanzados por la tasa básica del IVA; siempre que no se encuentre tributando el IVA mínimo.

14.01.009 - El Director General de Rentas. BOLETÍN N° 428