Cesión de derechos de mejor postor: ¿paga IRPF?

Ganar un remate judicial de un inmueble y luego ceder ese derecho a un tercero antes de escriturar puede parecer una operación "intermedia" o informal. Sin embargo, desde el punto de vista tributario, tiene consecuencias concretas: genera IRPF a cargo del cedente. En este artículo explicamos qué dijo la DGI sobre este tema y qué implica en la práctica.

¿Qué es la cesión de derechos de mejor postor?

Cuando una persona gana un remate judicial de un inmueble, adquiere la calidad de "mejor postor". Esta posición le da el derecho a que se le escriture el bien. Sin embargo, antes de que eso ocurra, el mejor postor puede ceder ese derecho a otra persona, quien será quien finalmente reciba la escritura.

Esta cesión tiene un valor económico —generalmente se pacta un precio— y es precisamente ahí donde surge la pregunta: ¿esa ganancia está alcanzada por algún impuesto?

La consulta a la DGI y la opinión del consultante

Un particular que se encontraba en esta situación consultó a la DGI en forma vinculante. Su postura, basada en el asesoramiento de una profesional, era que la cesión no estaría gravada por el Impuesto al Incremento Patrimonial (la denominación coloquial del IRPF Categoría I).

El argumento citaba el artículo 16° de la Ley N° 18.083, pero la DGI señaló que la referencia normativa era incorrecta: en realidad se estaba citando el artículo 16° del Título 4 del Texto Ordenado 1996, que corresponde al IRAE —impuesto que aplica a empresas y actividades económicas—, y no al IRPF de personas físicas. Es decir, la normativa invocada no era aplicable al caso.

El criterio de la DGI: sí corresponde IRPF

La Dirección General de Rentas fue clara: la cesión de derechos de mejor postor está gravada por IRPF Categoría I — Incrementos Patrimoniales, conforme al artículo 17° del Título 7 del Texto Ordenado 1996.

Quedan comprendidos en el hecho generador de Categoría I todos aquellos negocios que puedan catalogarse como cesión de derechos, sea de bienes corporales o incorporales.

Este criterio no fue novedoso: ya había sido ratificado en la Consulta N° 5.166 del 15 de junio de 2009, donde la DGI sostuvo la misma postura sobre operaciones similares de cesión de derechos.

¿Cómo se calcula la renta gravada?

Dado que se trata de la transmisión de un derecho (y no directamente de un bien inmueble), la DGI estableció que la renta computable se determina aplicando un ficto del 20% sobre el precio de la cesión.

Esto surge del artículo 22° del Título 7 del Texto Ordenado 1996, que regula las "Rentas originadas en otras transmisiones patrimoniales", reglamentado por el artículo 29° del Decreto N° 148/007 del 26 de abril de 2007.

Ejemplo numérico ilustrativo

• Precio pactado por la cesión de derechos: $500.000
• Renta ficta computable (20% del precio): $100.000
• Tasa de IRPF Categoría I aplicable: según la escala vigente

Es decir, no se tributa sobre el total del precio cobrado, sino sobre el 20% de ese precio, que es la renta presunta que la ley asigna a este tipo de operaciones.

¿Quién es el sujeto obligado al pago?

El responsable del pago del IRPF es el cedente, es decir, quien era el mejor postor y transfirió sus derechos. La obligación nace en el momento del otorgamiento de la escritura de cesión, que es cuando se configura el hecho generador del impuesto.

Puntos clave para no cometer errores

• No confundir IRAE con IRPF: la cesión realizada por una persona física no está dentro del ámbito del IRAE, que aplica a empresas. Citar normativa de IRAE para justificar la no gravabilidad de una operación personal es un error frecuente.
• La calidad de "derecho" cambia el cálculo: al no tratarse de un inmueble en sí, no se aplica la mecánica habitual de IRPF por venta de inmuebles. Se usa el ficto del 20% del precio.
• El momento del hecho generador: es la escrituración de la cesión, no el momento del remate ni el acuerdo verbal previo.
• Consultar antes de operar: este tipo de situaciones poco frecuentes pueden generar confusión. Una consulta tributaria vinculante, aunque en este caso no favoreció al consultante, es siempre una herramienta valiosa para obtener certeza jurídica.

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 5.236

CESIÓN DE DERECHOS DE MEJOR POSTOR - IRPF - GRAVABILIDAD, CORRESPONDE.

I. La consulta.

Se consulta en forma vinculante por parte del mejor postor en un remate judicial de un inmueble, quien con posterioridad al mismo y previo a la escrituración cediera sus derechos.

"Específicamente se consulta si la Cesión de Derechos de Mejor Postor por parte de una persona física se encuentra gravada por el Impuesto al Incremento Patrimonial."

Adelanta opinión fundada basada en la consulta efectuada a una profesional, la cual cita normativa que no se aplica al caso de obrados.

II. La respuesta.

No se comparte la opinión del consultante.

En primer término se destaca que la referencia al art. 16° no corresponde a la Ley N° 18.083 de 27 de diciembre de 2006 sino que, conforme a su texto, pretendió citar el artículo 16° del Título 4 del Texto Ordenado 1996, en sede del Impuesto a las Rentas de las Actividades Económicas (IRAE), por lo tanto, no aplicable al caso de obrados.

En efecto, la renta objeto de consulta se encuentra gravada por el Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) tal como lo establece el artículo 17° del Título 7 del Texto Ordenado 1996, quedando comprendidos en el aspecto material del hecho generador Categoría I —Incrementos Patrimoniales—, todos aquellos negocios que puedan catalogarse como cesión de derechos, sea de bienes corporales o incorporales; criterio ratificado en Consulta N° 5.166 de fecha 15 de junio de 2009 (Bol 433).

Conforme se trata de la transmisión de un derecho, la renta computable se determinará aplicando el ficto del 20% del precio; artículo 22° del Título 7 del Texto Ordenado 1996 ("Rentas originadas en otras transmisiones patrimoniales"), reglamentado por el art. 29° del Decreto N° 148/007 de 26.04.007.

En definitiva, el otorgamiento de escritura de cesión de derechos de mejor postor configuró el hecho generador del IRPF, siendo el sujeto obligado al pago el cedente —el consultante en el caso planteado—, quien deberá determinar la renta en consonancia con lo explicitado.

18.08.009 - El Director General de Rentas, acorde. BOLETÍN N° 435