Arrendamientos por constructoras: rentas empresariales en IRAE

El dilema de las constructoras: ¿vender o arrendar?

Es común que las empresas constructoras se enfrenten a la situación de no poder vender todas las unidades de un proyecto inmobiliario. En estos casos, muchas optan por arrendar las unidades no vendidas como una estrategia comercial temporal o permanente.

Sin embargo, esta decisión genera una pregunta tributaria fundamental: ¿las rentas obtenidas por estos arrendamientos constituyen rentas empresariales o rentas puras de capital? La respuesta tiene implicancias directas en el tratamiento del IRAE.

Criterio de la DGI: siempre rentas empresariales

La Dirección General Impositiva ha sido clara y consistente en su posición: cuando una constructora arrienda unidades que construyó, las rentas generadas constituyen rentas empresariales, independientemente de si la empresa también vende otras unidades del mismo proyecto.

El fundamento de este criterio se basa en que estas rentas surgen de la combinación de capital y trabajo:

• Factor capital: La inversión realizada en la construcción del inmueble
• Factor trabajo: Las actividades de gestión comercial y administrativa

¿Qué actividades constituyen "factor trabajo"?

La DGI reconoce que el arrendamiento de unidades por parte de constructoras implica diversas actividades que van más allá de la simple percepción de rentas pasivas:

• Gestión de publicidad y marketing
• Coordinación de visitas y mostración de unidades
• Inspecciones regulares de las propiedades
• Trámites administrativos y legales
• Gestión de cobranza de alquileres
• Coordinación y supervisión de reparaciones
• Mantenimiento general del edificio

Estas actividades demuestran que existe una gestión empresarial activa que justifica el tratamiento como renta empresarial.

Régimen ficto: alícuotas especiales

Cuando una constructora opta por liquidar el IRAE bajo el régimen ficto, debe aplicar las alícuotas establecidas específicamente para rentas empresariales:

Desde	Hasta	Alícuota
UI 0	UI 2.000.000	13,2%
UI 2.000.000	UI 3.000.000	36,0%
UI 3.000.000	En adelante	48,0%

Estas alícuotas se aplican sobre los ingresos brutos obtenidos por los arrendamientos, siguiendo el régimen ficto del IRAE.

Implicancias prácticas para constructoras

Este criterio tiene varias consecuencias importantes para las empresas del sector:

Ventajas del tratamiento como renta empresarial:

• Posibilidad de deducir gastos relacionados con la actividad de arrendamiento
• Aplicación de depreciaciones sobre los inmuebles
• Tratamiento integral de la actividad constructora y de arrendamiento

Consideraciones a tener en cuenta:

• Las alícuotas fictas pueden ser significativas (hasta 48%)
• Es necesario evaluar si conviene el régimen ficto vs. el régimen general
• Debe documentarse adecuadamente la gestión empresarial de los arrendamientos

Precedentes y consistencia jurídica

La DGI ha mantenido este criterio de forma consistente a lo largo del tiempo. Ya en la Consulta N° 3.704 de 1997 se estableció que cuando una constructora arrienda apartamentos que no pudo vender, el resultado constituye una renta empresarial.

Esta consistencia jurídica brinda seguridad jurídica a las empresas del sector, permitiéndoles planificar sus estrategias tributarias con mayor certeza.

Texto completo de la consulta

CONSTRUCCIÓN, VENTA Y ARRENDAMIENTO DE UNIDADES DE PROPIEDAD HORIZONTAL POR CONSTRUCTORA - IRAE - RENTAS EMPRESARIALES - RÉGIMEN FICTO, ALÍCUOTAS APLICABLES.

Una SRL finalizó en el año 2018 la construcción de un edificio con un total de 20 unidades, de las cuales 3 fueron enajenadas y las 17 restantes se encuentran arrendadas. Para el ejercicio finalizado en el año 2019 la empresa liquidará el Impuesto a las Rentas de las Actividades Económicas (IRAE) por el régimen ficto; consulta si las rentas obtenidas por dichos arrendamientos constituyen rentas empresariales o rentas puras de capital.

Adelanta opinión afirmando que se trata de rentas empresariales, ya que entiende que existe relevancia de ambos factores (capital y trabajo). Fundamenta la relevancia del factor trabajo en la gestión que hizo la empresa a nivel de publicidad, coordinación de visitas, inspecciones, trámites, gestión por cobro de alquileres, gestión de reparaciones, etc. para lograr el objetivo de arrendar las 17 unidades.

Esta Comisión de Consultas ya se ha manifestado ante una situación similar en la Consulta N° 3.704 de 29.07.997 (Bol. N° 290), la que se transcribe parcialmente:

"En el caso en consulta la asociación compareciente ante la imposibilidad de vender algunos de los apartamentos, opta por arrendarlos. Es evidente que el resultado emergente de los arrendamientos constituye una renta empresarial, derivada de la utilización previa de capital y trabajo, por lo que estará alcanzada por el Impuesto a las Rentas de la Industria y Comercio".

Por lo expuesto, las rentas obtenidas por un contribuyente que construye un inmueble, y posteriormente enajena las unidades que lo componen, constituyen rentas empresariales por combinar capital y trabajo. Dicha conclusión no varía en caso de que el mismo contribuyente, en lugar de enajenar, arriende todas o algunas de las unidades.

En caso de liquidar el IRAE en forma ficta, deberá hacerlo utilizando las alícuotas establecidas en el inciso 2° del artículo 64 del Decreto N° 150/007 26.04.007:

Más de Hasta %
UI 0 UI 2.000.000 13,2
UI 2.000.000 UI 3.000.000 36,0
UI 3.000.000 En adelante 48,0

05.08.019 - El Sub Director General de la DGI, acorde.