Arrendamiento de inmuebles: exoneración de IRPF y retenciones

¿Cuándo está exonerado el arrendamiento de inmuebles?

Los ingresos por arrendamiento de inmuebles pueden estar exonerados de IRPF bajo ciertas condiciones específicas establecidas en la normativa tributaria. Esta exoneración no es automática y requiere el cumplimiento de varios requisitos.

Requisitos para la exoneración

Para que los arrendamientos de inmuebles estén exonerados de IRPF, se deben cumplir todas estas condiciones:

• Límite de ingresos por arrendamiento: El total de arrendamientos no debe superar las 40 BPC anuales
• Otros rendimientos de capital: No tener otros rendimientos de capital que superen las 3 BPC anuales
• Autorización bancaria: Autorizar el levantamiento del secreto bancario

Importante: Si no se cumplen todas estas condiciones, el arrendamiento estará gravado con IRPF al 12%.

Diferencia entre arrendamiento de inmueble y de espacio

La DGI hace una distinción importante entre:

• Arrendamiento de inmueble: Cuando hay un desplazamiento real en la disponibilidad del bien hacia el arrendatario, con uso exclusivo del área y posibilidad de realizar obras
• Arrendamiento de espacio: Situaciones más limitadas donde no hay tal desplazamiento completo

Solo los arrendamientos de inmuebles pueden acceder a la exoneración mencionada.

Retenciones en los arrendamientos gravados

Cuando el arrendamiento está gravado con IRPF, la empresa arrendataria debe actuar como agente de retención:

• Porcentaje de retención: 10,5% sobre el monto del arrendamiento
• Obligación del arrendatario: Debe retener y depositar este importe
• Opciones para el arrendador: Puede dar por definitiva la retención o presentar declaración jurada

Deducciones permitidas

Si optás por liquidar el IRPF mediante declaración jurada, podés deducir de los arrendamientos:

• Contribución Inmobiliaria
• Impuesto de Enseñanza Primaria

La tasa del gravamen es del 12% sobre la renta neta.

Reajustes anuales

Tanto el monto del arrendamiento como los límites de BPC se reajustan anualmente. Por lo tanto, es necesario evaluar cada año si se mantienen las condiciones para la exoneración.

Recomendación: Llevá un control anual de tus ingresos por arrendamiento y otros rendimientos de capital para determinar si corresponde la exoneración o el gravamen.

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 5.191

ARRENDAMIENTO DE INMUEBLE - IRPF - EXONERACIÓN, CONDICIONANTES - RETENCIONES.

Los propietarios de un inmueble rural celebraron un contrato de arrendamiento de parte de un padrón a una empresa telefónica que construirá a su costo diversas instalaciones para el desarrollo de su actividad.

La fecha del contrato es del 14 de abril de 2008, y el precio de $ 72.000 anuales pagaderos por adelantado, cantidad que habrá de reajustarse de acuerdo a la variación de la Unidad de Reajuste de Alquileres.

Pregunta si debe pagar el IRPF y, en caso de corresponder, la forma en que debe hacerlo.

Los arrendamientos constituyen rentas y en principio están alcanzados por el gravamen.

No obstante, el literal J) del artículo 27 del Título 7 TO 96 dispone la exoneración de dichas rentas en tanto se trate de arrendamientos de inmuebles, si su total no supera las cuarenta Bases de Prestaciones y Contribuciones (BPC) anuales, condicionada a que el titular autorice el levantamiento del secreto bancario. Dicha exoneración no opera cuando el titular de la renta obtenga otros rendimientos de capital que superen las tres BPC anuales.

Por lo tanto, corresponde determinar si estamos efectivamente en presencia de un arrendamiento de inmueble. Según el contrato presentado, existe un desplazamiento en la disponibilidad del bien hacia el arrendatario a efectos de que este cumpla el objeto del contrato: dispone del uso exclusivo del área cercada, e incluso de los caminos de acceso hasta la misma, pudiendo realizar todas las obras que considere pertinentes. Por su parte, el arrendador garantiza la libre disposición del predio por parte del arrendatario, así como el acceso al mismo y sus zonas linderas a efectos de cumplir el contrato.

Por lo expuesto, dado que se concluye que estamos en presencia de un arrendamiento de inmueble y no de espacio (a diferencia de la situación planteada en la Consulta 4.876 de 22.07.008 [Bol. 422]); podría ser de aplicación la exoneración establecida por el literal J) del artículo 27° del Título 7 ya citado.

En consecuencia, para cada año se deberá considerar si los consultantes no tienen otras rentas por rendimientos de capital que superen tres BPC anuales; su ingreso por el arrendamiento en consulta no estará gravado en tanto no supere cuarenta BPC anuales y se autorice el levantamiento del secreto bancario.

En los años sucesivos los consultantes deberán comparar el arrendamiento reajustado con el monto de las 40 BPC, que también se reajustará.

En el supuesto que los consultantes se encuentren gravados, la empresa arrendataria deberá actuar como agente de retención de acuerdo al literal c) del artículo 36° del Decreto N° 148/007 del 26/04/007.

El monto de la retención será del 10.5% (artículo 37° del citado decreto).

Los contribuyentes podrán optar por presentar una declaración jurada o dar por definitiva la retención practicada. En este último caso no deberán inscribirse en esta Oficina.

Cabe informar que si están gravados, y optan por liquidar el IRPF, podrán deducir de los arrendamientos devengados los conceptos previstos por el artículo 12° del Decreto N° 148/007 correspondientes a los pagos por Contribución Inmobiliaria e Impuesto de Enseñanza Primaria, y que la tasa del gravamen es del 12%.

27.09.013 - El Sub Director General de la D.G.I.

BOLETÍN N° 484