Adquisición rural en condominio: S.A. y personas físicas

El caso del condominio entre S.A. y personas físicas

Cuando una sociedad anónima y personas físicas adquieren conjuntamente un inmueble rural para destinarlo al arrendamiento, surgen importantes consideraciones tributarias que es fundamental conocer para una correcta liquidación de impuestos.

La DGI se ha pronunciado claramente sobre esta situación, estableciendo que no se configura una sociedad de hecho, sino un condominio con implicancias tributarias específicas para cada tipo de condómino.

Tratamiento tributario del condominio rural

En este tipo de estructuras, las rentas generadas por el arrendamiento del inmueble rural se imputan a cada condómino según su participación:

• Personas físicas: Tributan IRPF vía atribución de rentas según el artículo 7 del Título 7 del T.O. 1996
• Sociedad anónima: Debe incluir su cuota parte del alquiler en la liquidación del IRAE

Para el Impuesto al Patrimonio (IP), cada condómino incluye su porcentaje de participación del valor del inmueble en su respectiva liquidación.

Exoneración del IP para sociedades anónimas

La aplicación de la exoneración del artículo 16° de la Ley N° 17.345 para la S.A. depende de la calidad de sus accionistas:

Si los titulares de las acciones son personas físicas, la entidad podrá beneficiarse de la exoneración. Si los titulares no son personas físicas, la participación patrimonial deberá considerarse al portador y no corresponderá la exoneración.

Este análisis es fundamental para determinar correctamente la tributación del IP de la sociedad anónima.

¿Se requiere cambio de fecha de balance?

Una consulta frecuente es si la S.A. debe modificar su fecha de balance al 30 de junio (cierre agropecuario). La respuesta es negativa.

Según el criterio de la DGI, no corresponde este cambio porque los ingresos de la sociedad son resultado de una atribución de rentas de capital por parte del condominio, no de rentas de actividades agropecuarias propiamente dichas.

Aspectos prácticos a considerar

Para una correcta implementación de esta estructura, es importante:

• Documentar adecuadamente la participación de cada condómino
• Llevar registro separado de los ingresos por arrendamiento
• Verificar la composición accionaria de la S.A. para determinar la exoneración del IP
• Coordinar las liquidaciones tributarias entre todos los condóminos

Diferencias con una sociedad de hecho

Es importante destacar que esta estructura no configura una sociedad de hecho que deba tributar IRAE como entidad independiente. Se mantiene el tratamiento individual de cada condómino según su naturaleza jurídica.

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 5.596

ADQUISICIÓN INMUEBLE RURAL POR S.A. Y PERSONAS FÍSICAS - IRAE - IP - INSCRIPCIÓN - FECHA DE BALANCE - EXONERACIÓN, CONSIDERACIONES.

Una sociedad anónima y dos personas físicas adquirieron, por partes iguales, tres padrones rurales que posteriormente serán arrendados. Se consulta si se debe inscribir tal entidad como una sociedad de hecho, y tributar en consecuencia el Impuesto a las Rentas de las Actividades Económicas (IRAE) e Impuesto al Patrimonio (IP), ó si debe considerarse como un condominio y por lo tanto imputar las rentas a cada uno de los condóminos.

Además consulta, si la sociedad anónima debe modificar su fecha de balance al 30 de junio, coincidiendo con el cierre agropecuario, y si la cuota parte que le corresponde imputar de patrimonio a efectos del Impuesto al Patrimonio se encuentra exonerada en aplicación del Artículo 16° de la Ley N° 17.345 de 31 de mayo de 2001, dado que se trata de una sociedad anónima con acciones nominativas.

Esta Administración ya se pronunció, en otra oportunidad, en la Consulta N° 5.145 de 14.07.009 (Bol. 434) respecto al tratamiento tributario a dar a la adquisición, por partes iguales, de un inmueble rural por parte de una sociedad anónima y una persona física, para su posterior arrendamiento. Se transcribe parcialmente la contestación:

"... Si el inmueble no se afectara a una actividad comercial, sino que es arrendado, salvo que el condominio optara por tributar el IRAE, las rentas se imputarán a cada uno de los condóminos. La persona física tributará el IRPF vía atribución de rentas (conforme lo dispuesto en el artículo 7 del Título 7 del T.O. 1996), y la sociedad anónima, en la medida que este tipo de entidades computan y ajustan todas sus rentas en el IRAE, deberá incluir la cuota parte del alquiler en la liquidación de ese impuesto. En ambos casos cada condómino deberá incluir en su liquidación del IPAT el 50% del valor del inmueble, la persona física como contribuyente del literal A) del artículo 1 del Título 14 del T.O. 1996 y la sociedad anónima como contribuyente del literal B) del mismo artículo. ...."

Respecto al patrimonio imputado a la sociedad anónima y la aplicabilidad de la exoneración establecida en el Artículo 16° de la Ley N° 17.345 se contesta qué, si bien las excepciones a la exoneración dispuesta en los literales A) y B) del inciso 1° del Artículo 50 ° de la Ley N° 18.083 de 27 de diciembre de 2006, en principio no le alcanzan pues se trata de una sociedad con acciones nominativas, igualmente deberá analizarse la calidad de los titulares de las referidas acciones, de acuerdo a lo establecido en el tercer inciso del referido artículo. Si los titulares de las acciones son personas físicas, la entidad podrá beneficiarse de la exoneración, en cambio si los titulares no son personas físicas, la participación patrimonial deberá considerarse al portador y por tanto le cabe la excepción del literal A) antes mencionada, no correspondiendo la exoneración. El consultante nada dice de la calidad de los accionistas, haciendo mención únicamente a que otra sociedad anónima es quien preside el Directorio.

Referente al cambio en la fecha de balance, se entiende que no corresponde a la sociedad anónima la obligación de cambiar de fecha de balance al 30 de junio, de acuerdo a lo dispuesto en el inciso 3° del artículo 8° del Título 4 del T.O. 1996, ya que sus ingresos por esta actividad son resultado de una atribución de rentas de capital por parte del condominio y no de rentas de actividades agropecuarias, en la definición del artículo 4° del Decreto N° 150/007 de 26.04.007.

05.09.012 - El Director General de Rentas.

BOLETÍN N° 472