Administración de propiedades: ¿quién retiene IVA e IRAE en servicios de seguridad?

Una situación frecuente en el mundo de la administración de propiedades genera una duda concreta: cuando una empresa administradora paga servicios de seguridad, vigilancia o limpieza en nombre de los copropietarios de un edificio, ¿quién tiene la obligación de retener IVA e IRAE? ¿La administradora o los propios copropietarios?

La DGI respondió esta pregunta en la Consulta N° 5.260, y la respuesta tiene implicancias prácticas importantes para todas las empresas que gestionan edificios en Uruguay.

El escenario: una SRL administradora que paga por cuenta ajena

Imaginá una SRL cuyo giro incluye alquiler, venta y administración de propiedades. En el ejercicio de esa actividad, recibe fondos de los copropietarios de un edificio y, con esos fondos, abona a una empresa de seguridad y vigilancia.

La pregunta es: ¿esa SRL debe actuar como agente de retención de IVA e IRAE al hacerle ese pago a la empresa de seguridad? ¿O es la copropiedad del edificio quien debería retener?

Qué dice el Decreto N° 194/000

El Decreto N° 194/000 del 5 de julio de 2000 es la norma clave en este tema. Su artículo 2° establece que son agentes de retención del IVA e IRAE los contribuyentes del IRAE que sean usuarios de los servicios de:

• Seguridad y vigilancia
• Limpieza

La figura del agente de retención implica que, al momento de pagar por esos servicios, el usuario debe descontar del pago los impuestos correspondientes y verterlos directamente al Fisco.

Dos condiciones deben cumplirse en la misma persona para ser agente de retención:

1. Ser contribuyente del IRAE
2. Ser el usuario efectivo del servicio

El criterio de la DGI: no hay agente de retención designado

En este caso, ninguno de los dos posibles candidatos reúne las dos condiciones al mismo tiempo:

El usuario real de los servicios de seguridad y vigilancia es la copropiedad del edificio. Sin embargo, la copropiedad no es contribuyente del IRAE, por lo que no puede ser designada agente de retención.

La SRL administradora, por su parte, sí es contribuyente del IRAE, pero no es la usuaria del servicio: actúa simplemente como intermediaria que paga por cuenta y orden de los copropietarios.

La conclusión de la DGI es clara: para este caso no existe agente de retención designado. Ninguna de las partes involucradas reúne simultáneamente los dos requisitos exigidos por el Decreto N° 194/000.

¿Por qué importa la distinción entre "pagar" y "usar" el servicio?

Este es el corazón del asunto. En la administración de propiedades, la empresa administradora actúa como un mandatario: ejecuta pagos con dinero ajeno, en nombre y por cuenta de terceros (los copropietarios). No consume ni utiliza el servicio de seguridad para sí misma.

El hecho de que sea la administradora quien emite el cheque o hace la transferencia no la convierte en usuario del servicio a efectos tributarios. Lo que importa es quién se beneficia efectivamente del servicio prestado.

Esta distinción es fundamental y aplica de forma análoga a otras situaciones donde una empresa gestiona pagos en nombre de terceros.

Implicancias prácticas para administradoras de propiedades

• No retener no implica incumplimiento: dado que la DGI confirmó que no hay agente de retención en esta situación, la administradora no debe practicar retenciones de IVA e IRAE sobre esos pagos.
• Documentar el carácter de intermediaria: es conveniente que los contratos de administración dejen en claro que ciertos pagos se realizan "por cuenta y orden" de los copropietarios, para respaldar este tratamiento.
• La empresa de seguridad factura normalmente: al no haber agente de retención, la empresa prestadora del servicio percibirá el importe íntegro y deberá verter sus impuestos de forma directa.
• Cada caso puede ser distinto: si la administradora contratara servicios de seguridad para su propia oficina, ahí sí sería usuaria y contribuyente del IRAE, configurándose la obligación de retener.

Preguntas frecuentes

¿Qué pasa si los copropietarios forman una persona jurídica que sí paga IRAE?
Si la copropiedad estuviera organizada bajo una figura que fuera contribuyente del IRAE (por ejemplo, una sociedad), entonces sí podría configurarse la obligación de retener, porque se cumplirían ambos requisitos: ser contribuyente del IRAE y ser usuario del servicio.

¿Aplica lo mismo para servicios de limpieza?
Sí. El Decreto N° 194/000 engloba tanto los servicios de seguridad y vigilancia como los de limpieza. El análisis es idéntico: hay que identificar quién es el usuario real del servicio y si ese usuario es contribuyente del IRAE.

¿La administradora puede optar por retener de todas formas para estar "cubierta"?
No corresponde retener si no existe la obligación legal de hacerlo. Practicar retenciones indebidas puede generar conflictos con el proveedor del servicio y complicaciones en la liquidación de impuestos.

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 5.260

SRL QUE ADMINISTRA PROPIEDADES - PAGOS POR CUENTA Y ORDEN DE COPROPIETARIOS - IVA - IRAE - SERVICIOS DE SEGURIDAD, VIGILANCIA Y LIMPIEZA - RETENCIÓN, NO CORRESPONDE.

Una sociedad de responsabilidad limitada, cuyo giro es alquiler, venta y administración de propiedades, consulta si cuando en el desarrollo de la actividad de administración de propiedades, efectúa pagos por cuenta y orden de los copropietarios de los edificios administrados a empresas que prestan el servicio de seguridad y vigilancia, ella o los copropietarios del edificio se constituyen en agentes de retención del Impuesto al Valor Agregado (IVA) y del Impuesto a las Rentas de las Actividades Económicas (IRAE), de acuerdo a lo establecido por el Decreto N° 194/000 de 5.07.000.

La norma citada, en su artículo 2° designa agentes de retención del IVA e IRAE a los contribuyentes del IRAE que sean usuarios de los servicios de seguridad, vigilancia y limpieza.

En el caso planteado, el usuario de dichos servicios es la copropiedad del edificio, que no se constituye en contribuyente del IRAE. Por su parte, la consultante, que sí es contribuyente del IRAE y que efectúa el pago a la empresa de seguridad no es la usuaria de dicho servicio.

Por lo tanto, para el caso en consulta no hay agente de retención designado.

30.11.010 - El Sub Director General de la D.G.I., acorde.

BOLETÍN N° 450