Adjudicación de inmuebles de empresa unipersonal: IVA, IRAE e IRPF

Introducción al problema

Una situación común en el sector de la construcción es cuando el titular de una empresa unipersonal decide quedarse con inmuebles construidos por la empresa en lugar de venderlos. Esta adjudicación genera importantes obligaciones tributarias que deben cumplirse correctamente.

Marco normativo aplicable

La DGI establece que cuando el titular de una empresa unipersonal retire bienes para su uso personal, se considera que estos actos se realizan al precio corriente de venta de los mismos bienes con terceros, según establece el literal G) del artículo 17 del Título 4 del T.O. 1996.

Esta norma busca evitar que se eluda el pago de impuestos mediante la simple transferencia de bienes entre la empresa y su titular.

Obligaciones tributarias generadas

En materia de IVA e IRAE

La empresa unipersonal debe:

• Emitir factura por los inmuebles adjudicados al titular
• Aplicar IVA a la tasa del 10% sobre el precio corriente de venta
• Considerar esta operación como renta gravada por IRAE
• El monto a facturar debe ser el precio corriente de plaza a la fecha de adjudicación

Importante: El precio corriente no tiene por qué coincidir con el precio de ventas anteriores realizadas por la empresa, debe reflejar el valor de mercado actual.

En materia de IRPF

Si posteriormente el titular vende el inmueble adjudicado:

• La venta estará alcanzada por IRPF
• La renta será la diferencia entre el precio de venta y el costo fiscal
• El costo fiscal será el valor real fijado por Catastro al momento de la adjudicación

Determinación del costo fiscal

Para futuras ventas del inmueble, el artículo 32 del Decreto N° 148/007 establece que el costo fiscal a considerar será:

• El valor real fijado por la Dirección Nacional de Catastro
• Valuación correspondiente al momento de la adjudicación
• No el precio facturado por la empresa unipersonal

Procedimiento recomendado

1. Obtener valuación de Catastro de los inmuebles a adjudicar
2. Determinar precio corriente de mercado mediante tasación profesional
3. Emitir factura por el precio corriente, con IVA incluido
4. Liquidar IRAE correspondiente en la empresa unipersonal
5. Documentar correctamente la operación para futuras referencias

Consideraciones prácticas importantes

Al realizar este tipo de operaciones es fundamental:

• Conservar documentación que respalde el precio corriente utilizado
• Obtener tasaciones profesionales actualizadas
• Consultar valores de referencia en el mercado inmobiliario local
• Registrar adecuadamente la valuación catastral para futuras ventas

Errores frecuentes a evitar

• Utilizar precios de ventas anteriores sin actualizar al momento de la adjudicación
• No facturar la adjudicación y considerar que no genera obligaciones tributarias
• Confundir el precio facturado con el costo fiscal para futuras ventas
• No obtener la valuación catastral correspondiente

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 5.372

EMPRESA UNIPERSONAL CON GIRO CONSTRUCCIÓN Y VENTA DE INMUEBLES - ADJUDICACIÓN DE BIENES AL TITULAR Y POSTERIOR VENTA - IVA - IRAE - IRPF - RENTAS EN ESPECIE - COSTO FISCAL, DETERMINACIÓN.

La Consulta.

El titular de una empresa unipersonal, que gira en el ramo de Construcción y Venta de inmuebles, consulta respecto a la aplicación del literal G) y del inciso final del artículo 17 del Título 4 del Texto Ordenado 1996 a la situación particular que expone.

La empresa de referencia construyó en el 2007 por el régimen de propiedad horizontal cuatro unidades en un terreno de su propiedad. Estando la obra en construcción prometió en venta dos unidades que posteriormente entregó y cobró, restando por tanto dos unidades por comercializar. La obra se ha terminado y se encuentra en trámite de solicitud del correspondiente certificado de fin de obra. Una vez obtenido dicho certificado, el consultante procedería a la clausura de la empresa unipersonal, adjudicándose las dos unidades no comercializadas.

Consulta sobre cómo debe hacer en dicha adjudicación, para cumplir con las obligaciones tributarias que se generan en materia de IVA e IRAE, ya que en la medida que se confunden el patrimonio de la empresa unipersonal y su patrimonio personal, no existirá una escritura que la documente.

Adelanta opinión de que se podrían facturar dichas unidades por la empresa unipersonal (sujeto pasivo de IRAE) a su titular dando cumplimiento a las obligaciones tributarias generadas. A efectos de considerar el precio corriente de venta de dichos bienes se tomaría el correspondiente a las dos unidades vendidas con anterioridad. Este precio sería a su vez el costo de adquisición para la determinación de la renta gravada por incremento patrimonial en el IRPF ante una futura venta.

La Respuesta.

De acuerdo a lo expuesto por el consultante, estamos ante la adjudicación de los bienes de una empresa unipersonal a su titular, siendo de aplicación el literal G) y el último inciso del artículo 17 del Título 4 del T.O. 1996 que establecen;

Artículo 17°.- Definiciones.- Constituirán, asimismo, renta bruta:
G) El resultado de la liquidación total o parcial de establecimientos o casas de comercio.

Cuando el titular de la empresa unipersonal, el socio o el accionista retire para su uso particular, de su familia o de terceros, bienes de cualquier naturaleza, o éstos sean destinados a actividades cuyos resultados no estén alcanzados por el impuesto, se considerará que tales actos se realizan al precio corriente de venta de los mismos bienes con terceros.

Fuente: Ley 18.083 de 27 de diciembre de 2006, artículo 3°. (D.Of.: 18.01.007).

Se concuerda con el consultante, que se debe realizar la factura de dichos bienes, que están gravados con IVA a la tasa del 10%.

No obstante, el monto a considerar será el precio corriente de venta en plaza de dichas unidades a la fecha de la adjudicación, que no tiene porqué coincidir necesariamente con el precio de venta de las unidades vendidas por la empresa en el año 2007.

En caso de una posterior venta, dicha enajenación se encontrará alcanzada por IRPF, y en base a lo establecido en el artículo 20 del Título 7 del T.O. 1996 la renta emergente de la operación estará dada por la diferencia entre el precio de venta del inmueble adjudicado y su costo fiscal. Para el caso en consulta, el artículo 25 del Título 7 del T.O. 1996 prevé que el Poder Ejecutivo determinará la valuación de aquellos bienes recibidos en pago, permuta o por rentas en especie, estableciendo el artículo 32 del Decreto N° 148/007 de 26.04.007 que se debe recurrir a la valuación prevista en el artículo 73 del Decreto N° 150/007 de 26.04.007. En consecuencia el costo fiscal a considerar a los efectos de la liquidación del IRPF será el valor real fijado por la Dirección de Nacional de Catastro al momento de la adjudicación.

En caso que para el cálculo de la retención se tomara como costo de adquisición un monto diferente al establecido en el artículo 73 del Decreto N° 150/007, el contribuyente deberá presentar la correspondiente declaración jurada liquidando el impuesto, en los plazos que establezca la administración.

21.01.011 - El Sub Director General de la D.G.I..

Boletín N° 452