Venta de vivienda y compra de participación cooperativa: exoneración IRPF

El problema: ¿Se puede aplicar la exoneración cuando cambio casa propia por cooperativa?

Una situación muy común en Uruguay es la venta de una vivienda propia para adquirir una participación social en una cooperativa de vivienda. La pregunta que surge es: ¿se puede aplicar la exoneración de IRPF prevista para reinversión en vivienda permanente?

Esta consulta a la DGI resuelve específicamente este escenario, donde una persona vendió su única vivienda por US$ 74.000 y el mismo día pagó US$ 65.000 por una participación en cooperativa de vivienda.

La respuesta de la DGI: sí es posible la exoneración

La DGI confirmó que sí corresponde la devolución del IRPF retenido en estos casos, siempre que se cumplan todos los requisitos del literal L) del artículo 27 del Título 7 del Texto Ordenado 1996.

El fundamento es claro: la norma habla de "reintegros de capital de los cooperativistas de vivienda" sin distinguir si son en calidad de propietarios o usuarios. Por tanto, la adquisición de una participación cooperativa califica para la exoneración.

Requisitos que debés cumplir

Para acceder a la devolución del IRPF retenido, tenés que cumplir con todos los requisitos previstos en la normativa:

• Plazo máximo: Entre la venta y la adquisición de la cooperativa no pueden pasar más de 12 meses
• Vivienda permanente: Debe ser para uso propio y familiar, no comercial
• Porcentaje mínimo: Al menos el 50% del precio de venta debe destinarse a la nueva vivienda
• Incluir todo el pasivo: El monto considerado debe incluir tanto lo pagado como las deudas asumidas con la cooperativa

Consideración especial: el pasivo de la cooperativa

Un punto clave que destaca la DGI es que el precio considerado para la exoneración debe incluir todo el pasivo que se adeude a la cooperativa. Esto significa:

Precio para la exoneración = Monto pagado por la participación + Deudas pendientes con la cooperativa (cuotas al BHU, etc.)

Esta consideración es fundamental para determinar si se cumple con el requisito del 50% mínimo de reinversión.

Procedimiento para solicitar la devolución

Si cumplís con todos los requisitos, podés solicitar la devolución del IRPF mediante:

• Formulario DGI 5700 - Solicitud de devolución
• Presentar toda la documentación que respalde la operación
• Seguir el procedimiento establecido por la DGI

Casos similares y precedentes

Esta resolución se basa en consultas anteriores (N° 5.160 y N° 5.250) que establecieron el mismo criterio. La DGI ha sido consistente en interpretar que "el espíritu de la norma está en beneficiar la enajenación de viviendas permanentes cuando se usa el precio obtenido en la adquisición de otra nueva".

Ejemplo práctico

Siguiendo el caso de la consulta:

• Venta de vivienda: US$ 74.000
• Participación cooperativa pagada: US$ 65.000
• Pasivo asumido (cuotas BHU): Supongamos US$ 15.000
• Total considerado: US$ 80.000 (US$ 65.000 + US$ 15.000)
• Porcentaje reinvertido: 108% (supera el 50% requerido)
• Resultado: Corresponde la devolución del IRPF

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 5.556

VENTA DE VIVIENDA PERMANENTE Y ADQUISICIÓN SOCIAL DE COOPERATIVA - IRPF - EXONERACIÓN, CONSIDERACIONES.

Situación consultada: Se consulta en forma vinculante por parte de una persona física, sobre la aplicación de lo dispuesto en el literal L) del artículo 27 del Título 7 del Texto Ordenado 1996, manifiesta "que prevé la devolución del IRPF en los casos de vivienda permanente, cuyo artículo fue sancionado por las autoridades con la finalidad e intención de no perjudicar a quienes venden y compran una vivienda para su uso permanente y no poseen otras propiedades...".

La consultante manifiesta que con fecha 5/08/2011, vendió una unidad de propiedad horizontal (única vivienda), por el precio de U$S 74.000 dólares - acto por el cual pagó el Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) - y en la misma fecha pagó la participación social de una Cooperativa de Vivienda, por el precio de U$S 65.000 dólares.

Aclara además que el pago que realizó por la cesión de derecho en una Cooperativa es para uso de una vivienda, sobre la cual se debe pagar por varios años, una cuota al Banco Hipotecario del Uruguay. Asimismo menciona que en el documento de cesión sobre los Deberes de los Cooperativistas, establece que se: "debe destinar la totalidad de la respectiva unidad adjudicada para vivienda propia y de su familia no pudiendo enajenarla ni arrendarla total o parcialmente por el término de 10 años contados a partir de la ocupación de la misma"

Repuesta: Se responde la consulta formulada en los términos señalados en la Consulta N° 5.580 de 05.09.012 (Bol. 472), que refiere a la misma operativa, y cuya respuesta se transcribe parcialmente:

"... para dar respuesta a la consulta formulada se debe realizar ciertas precisiones:

..........................

Luego de la vigencia de la Ley N° 18.719 de 27 de diciembre de 2010, que sustituye el inciso 5° del artículo 32° - Rentas de trabajo en relación de dependencia - del Título 7 del Texto Ordenado 1996, establece que:

"... También se considerarán incluidos en este artículo los ingresos de todo tipo, aun cuando correspondan a la distribución de excedentes, retiros o reembolsos de capital aportado, regulares o extraordinarios, en dinero o en especie, que generen los socios cooperativistas, excepto:

A) Los reintegros de capital de los cooperativistas de vivienda, siempre que cumplan con los requisitos previstos en los numerales 1), 2) y 4) del literal L) del artículo 27 del presente Título, y el plazo entre el reintegro y la adquisición de la nueva vivienda no exceda los doce meses".

De la norma transcripta, surge que una vez que la Comisión Directiva de la cooperativa, reintegre al socio el monto de la amortización de su vivienda, esta suma podrá ser utilizada para la compra de otra vivienda permanente debiendo cumplir para obtener la exoneración del IRPF por incremento patrimonial, los requisitos previstos en el literal L) del artículo 27° del mismo Título 7 y literal L) del artículo 34° del Decreto N° 148/007 de 26.04.007.

En el caso planteado por la consultante, la situación es a la inversa, por cuanto se vende una vivienda permanente propiedad del comprador y se adquiere una participación social de una cooperativa, que implica el uso y goce de una vivienda, sujeta al cumplimiento de determinadas condiciones, entre ellas el pago mensual de un aporte para su sustento y gestión.

Sin perjuicio de ello, la norma habla de reintegros de capital de los cooperativistas de vivienda, sin distinguir si son en calidad de propietarios o usuarios, por lo que de cumplirse con todas las exigencias expresadas en cada uno de los cuatro numerales del literal L) del artículo 27° del Título 7 del Texto Ordenado 1996, le corresponde la devolución del impuesto retenido por el escribano actuante, siguiendo el procedimiento establecido por esta DGI, Solicitud Formulario 5700.

Es así que para dar cumplimiento a una de las condiciones exigidas por las normas citadas, el monto abonado por el cesionario deberá contener todo el pasivo que se adeude a la cooperativa.

Se ha tomado en la presente consulta, los argumentos vertidos en las Consultas N° 5.160 de 14.07.009 (Bol. 434) y N° 5.250 de 22.02.012 (Bol. 465), entendiéndose que el espíritu de la norma está el beneficiar la enajenación de viviendas permanentes cuando se lo hace para usar el precio obtenido, o por lo menos en un cincuenta por ciento, en la adquisición de otra nueva."

En consecuencia la consultante deberá considerar para determinar el precio la entrega efectuada más el pasivo asumido.

14.01.014 - El Sub Director General de la D.G.I., acorde.

Boletín N° 488