Arrendamiento de cocheras: tratamiento en IVA, IRPF e IRAE

¿Qué tipo de renta genera el arrendamiento de cocheras?

Cuando una persona física arrienda cocheras individuales sin brindar servicios adicionales, la renta obtenida se considera renta pura de capital. Esto significa que por defecto tributará como rendimiento del capital inmobiliario en el Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF).

Para que sea considerada renta de capital, el arrendamiento debe cumplir ciertas características:

• Lugar fijo y prestablecido para cada vehículo
• Sin personal empleado (serenos, acomodadores)
• Sin servicios accesorios como lavado o encerado
• El propietario solo proporciona acceso mediante llave

Opción entre IRPF e IRAE

El artículo 5° del Título 4 del T.O. 1996 otorga al contribuyente la posibilidad de optar por tributar IRAE en lugar de IRPF. Esta opción puede ejercerse:

Por la totalidad de las rentas o por la totalidad de las rentas derivadas del factor capital

Esta decisión es estratégica y debe evaluarse considerando:

• El nivel de ingresos totales del contribuyente
• Las tasas aplicables en cada régimen
• Las deducciones disponibles
• Las implicancias en materia de IVA

Tratamiento del IVA según el régimen elegido

Si tributa IRPF

El contribuyente no se constituye en sujeto pasivo del IVA, por lo que no debe facturar el impuesto ni presentar declaraciones juradas de IVA.

Si opta por IRAE

Según el literal B) del artículo 6° del Título 10 del T.O. 1996, se constituye automáticamente en sujeto pasivo del IVA. Esto implica:

• Debe facturar IVA a la tasa básica (22%)
• Presenta declaraciones juradas mensuales
• Puede deducir IVA de compras relacionadas

¿Por qué no es arrendamiento de inmueble?

Un aspecto clave de esta consulta es que el arrendamiento de cocheras no constituye arrendamiento de inmueble a efectos del IVA. El artículo 60° del Decreto N° 220/998 establece que los arrendamientos de inmuebles están exonerados de IVA, pero esta exoneración no alcanza al arrendamiento de espacios para estacionamiento.

Por tanto, cuando se opta por IRAE y se debe tributar IVA, la operación queda gravada a la tasa básica del 22%.

Consideraciones prácticas para la decisión

Al momento de decidir entre IRPF e IRAE, es recomendable considerar:

Ventajas del IRPF

• Simplicidad administrativa (no hay IVA)
• Menores obligaciones formales
• Deducciones personales aplicables

Ventajas del IRAE

• Posible menor carga tributaria según el nivel de ingresos
• Deducción del IVA de gastos relacionados
• Mayor flexibilidad para deducciones empresariales

Ejemplo numérico

Supongamos un contribuyente que arrienda 10 cocheras a $8.000 cada una mensualmente:

Ingresos anuales: $960.000

Opción IRPF:

• Ingreso sin IVA: $960.000
• Tributa según escalas del IRPF
• No presenta declaraciones de IVA

Opción IRAE:

• Debe facturar: $960.000 + IVA (22%) = $1.171.200
• IVA a pagar mensualmente: $17.600
• Tributa IRAE sobre la renta neta
• Puede deducir IVA de gastos relacionados

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 5.686

ARRENDAMIENTO DE COCHERAS INDIVIDUALES - IVA - IRPF - IRAE - TRATAMIENTO TRIBUTARIO.

Una persona física residente, es propietaria de un padrón urbano, el cual es dado en arrendamiento a terceros, con destino a cocheras individuales. Los propietarios de los vehículos cuentan con un lugar fijo y prestablecido, se les proporciona una llave a cada uno para ingresar y salir del mismo, el garaje no cuenta con ningún empleado, ni acomodador, ni sereno y tampoco se realiza ningún servicio accesorio tal como lavado o encerado de los vehículos. Consulta por su situación respecto del Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) y del Impuesto al Valor Agregado (IVA).

Dado que la renta obtenida por la consultante es pura de capital, la misma se encuentra comprendida en el IRPF como rendimiento del capital inmobiliario.

Con relación al IVA no se encuentra nominada como sujeto pasivo del tributo.

No obstante, por aplicación de artículo 5° del Título 4 del T.O. 1996, podrá optar por tributar el IRPF o el Impuesto a las Rentas de las Actividades Económicas (IRAE) tanto por la totalidad de sus rentas, como por la totalidad de las rentas derivadas del factor capital, tomado en consideración las exclusiones correspondientes.

Con relación al IVA, en caso de haber ejercido la opción de tributar el IRAE, de acuerdo al literal B) del artículo 6° del Título 10 del T.O. 1996, la consultante se constituye en sujeto pasivo del impuesto.

Dado que el servicio de arrendamiento de espacio por el que se consulta, no constituye arrendamiento de inmueble, tal como lo establece el artículo 60° del Decreto N° 220/998 de 12.08.998, el mismo estará gravado por el IVA a la tasa básica.

03.01.013 - El Sub Director General de la D.G.I., acorde.

BOLETÍN N° 476