Venta de terreno para comprar vivienda: ¿aplica la exoneración de IRPF?

Una duda muy frecuente entre quienes están tramitando la compra de su primera vivienda es si pueden aprovechar la exoneración de IRPF sobre incrementos patrimoniales al vender otros bienes —como un terreno— para financiar esa compra. La respuesta de la DGI es clara y contundente: no aplica. A continuación te explicamos por qué.

¿Qué dice la norma sobre la exoneración de IRPF en venta de inmuebles?

El literal L) del artículo 27 del Título 7 del Texto Ordenado 1996 establece una exoneración del Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) sobre los incrementos patrimoniales derivados de la venta de un inmueble. Pero esta exoneración tiene una condición esencial y muy específica:

El inmueble vendido debe constituir la vivienda habitual del enajenante.

Es decir, no alcanza con que el dinero obtenido de la venta se destine a comprar una vivienda permanente. Lo que importa es la naturaleza del bien que se vende, no el uso que se le dará al producido de esa venta.

El caso concreto: venta de un terreno para comprar vivienda

En esta consulta, una persona física planteó la siguiente situación:

• Vive en una casa que no es de su propiedad.
• Está gestionando un préstamo bancario para adquirir una vivienda permanente.
• Para complementar ese financiamiento, vendió un terreno de su propiedad.
• Argumentó que, dado que el producido de la venta del terreno será destinado íntegramente a la compra de su futura vivienda permanente, debería beneficiarse de la exoneración.

El razonamiento del consultante tiene una lógica intuitiva: si el objetivo final es adquirir una vivienda permanente, ¿por qué no exonerar la ganancia obtenida en el camino? Sin embargo, la DGI no lo ve así.

La posición de la DGI: el destino del dinero no define la exoneración

La Comisión de Consultas de la DGI rechazó el criterio del consultante con un argumento jurídico sólido: la norma exonera la venta del inmueble que constituye la vivienda del enajenante, no cualquier venta cuyo producido se destine a determinado fin.

Para ilustrarlo, la DGI pone un ejemplo muy gráfico: si alguien vende un automóvil y destina ese dinero a comprar una vivienda, tampoco estaría exonerado. El destino del producido es irrelevante a efectos de la exoneración. Lo que define si aplica o no es qué bien se vende y cuál es su función para el vendedor.

En este caso, el terreno vendido no era la vivienda habitual del contribuyente —quien ni siquiera era propietario de la casa donde vivía—, por lo que la exoneración no es aplicable.

¿En qué casos sí aplica la exoneración?

Para que la exoneración del literal L) del artículo 27 del Título 7 TO 96 sea procedente, deben cumplirse las condiciones que establece la norma. El punto de partida ineludible es que el inmueble que se vende sea la vivienda habitual del que vende. Algunos aspectos a tener en cuenta:

• El bien enajenado debe ser un inmueble que el vendedor ocupa como su vivienda.
• No aplica sobre terrenos, locales comerciales, inmuebles de renta ni segundas viviendas.
• Tampoco aplica sobre otros bienes muebles (autos, valores, etc.) aunque el dinero se use para comprar una vivienda.

Errores comunes al interpretar esta exoneración

Este caso refleja un malentendido muy habitual. Veamos los errores más frecuentes:

• Confundir el destino del dinero con la naturaleza del bien vendido. La exoneración mira qué se vende, no para qué se usa lo recaudado.
• Asumir que "vivienda permanente" es sinónimo de "vivienda del enajenante". La vivienda que se piensa comprar en el futuro no habilita la exoneración sobre lo que se vende hoy.
• Creer que cualquier venta vinculada al proceso de compra de vivienda queda exonerada. Solo la venta del inmueble donde efectivamente reside el vendedor puede calificar.

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 5.143

VENTA DE TERRENO PARA ADQUIRIR VIVIENDA PERMANENTE - IRPF - EXONERACIÓN, NO CORRESPONDE.

Una persona física manifiesta que vive en una casa que no es de su propiedad y que se encuentra gestionando un préstamo bancario para adquirir una vivienda permanente. Con tal finalidad, además del préstamo, vendió un terreno de su propiedad.

Consulta si le es aplicable la exoneración del Impuesto a la Renta de las Personas Físicas por incrementos patrimoniales del literal L) del artículo 27 del Título 7 TO 96 por la venta del terreno.

Argumenta en sentido positivo porque el precio obtenido por la referida venta será destinado a la compra de una vivienda permanente, aunque el bien vendido no sea la vivienda actual.

Esta Comisión de Consultas no comparte el criterio del consultante.

La norma es muy clara en el sentido que exonera el incremento derivado de la venta de un inmueble que constituye la vivienda del enajenante, por tanto no puede aplicarse a la enajenación de otros bienes (por ejemplo un automóvil) aunque el producido de la venta tenga determinado destino.

19.01.009 - El Director General de Rentas, acorde.

BOLETÍN N° 428