Venta de padrones rurales unificados: liquidación ficta y real

Situación planteada: padrones rurales unificados

Cuando una sociedad anónima es propietaria de inmuebles rurales que han sido unificados administrativamente pero que fueron adquiridos en fechas diferentes respecto al hito del 1° de julio de 2007, surge la consulta sobre cómo debe tratarse tributariamente su enajenación.

Esta situación es frecuente en el sector agropecuario, donde las empresas consolidan propiedades rurales mediante la unificación de padrones para optimizar la gestión, pero mantienen diferentes tratamientos fiscales según la fecha de adquisición original.

Marco normativo aplicable

El artículo 64° del Decreto N° 150/007 establece dos opciones para liquidar la renta derivada de la enajenación de inmuebles rurales:

• Liquidación ficta: Considerar como renta neta el 6% del precio de enajenación (para inmuebles adquiridos antes del 1° julio 2007)
• Liquidación real: Determinar la renta según el régimen general (para inmuebles adquiridos después del 1° julio 2007)

A partir del 1° de enero de 2012, la normativa incorporó una modalidad adicional que considera el valor en plaza al 1° de julio de 2007 más la diferencia positiva con el precio de enajenación.

Criterio de la DGI: tratamiento independiente

La Dirección General de Rentas estableció que la unificación de padrones es un trámite administrativo que no configura una nueva adquisición. Por tanto:

Se puede aplicar en forma independiente la liquidación ficta respecto del padrón adquirido con anterioridad al 1° de julio 2007 y la liquidación real al otro inmueble de adquisición posterior.

Esto significa que cada porción del inmueble unificado mantiene su tratamiento fiscal original según la fecha de adquisición.

Aspectos prácticos para la aplicación

Control registral necesario

Al momento de la enajenación, el profesional interviniente debe realizar el control registral de los antecedentes dominiales de cada padrón original, con prescindencia de la unificación administrativa.

Discriminación del precio de venta

Para aplicar correctamente ambos regímenes, es necesario establecer un criterio razonable para discriminar el precio de venta entre:

• La porción correspondiente al padrón adquirido antes del 1° julio 2007
• La porción correspondiente al padrón adquirido después de esa fecha

La consulta sugiere que este criterio puede basarse en la proporción de hectáreas que figuraban en cada padrón antes de la fusión.

Ejemplo de aplicación

Consideremos una S.A. que vende un padrón unificado por $1.000.000:

• Padrón A: 60 hectáreas (adquirido en 2005) - 60% del precio = $600.000
• Padrón B: 40 hectáreas (adquirido en 2010) - 40% del precio = $400.000

Liquidación:

• Padrón A (liquidación ficta): Renta = $600.000 × 6% = $36.000
• Padrón B (liquidación real): Renta = $400.000 - costo fiscal - gastos

Consideraciones importantes

Es fundamental mantener documentación respaldatoria que permita:

• Identificar claramente las fechas de adquisición de cada padrón original
• Justificar el criterio utilizado para la distribución proporcional del precio
• Demostrar las hectáreas correspondientes a cada padrón antes de la unificación

El profesional contable debe evaluar en cada caso cuál es la opción más conveniente, ya que la normativa permite elegir entre el régimen general y el opcional para los inmuebles adquiridos antes del 1° julio 2007.

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 5.738

VENTA POR S.A. DE PADRÓN RURAL UNIFICADO POR FUSIÓN DE PADRONES ADQUIRIDOS ANTES Y DESPUES DEL 1°.07.2007 - IRAE - LIQUIDACIÓN FICTA Y REAL.

Se consulta en forma no vinculante, sobre el tratamiento tributario a aplicar por parte de una sociedad anónima uruguaya propietaria de inmuebles rurales, para el caso de la enajenación de un inmueble a efectos de la aplicación de la opción de liquidación ficta de un padrón adquirido con anterioridad al 1° de Julio de 2007 y que ha sido unificado con otro cuya adquisición había sido posterior a esa fecha. Manifestando además que, esa unificación, no configura una nueva adquisición y que de acuerdo a lo previsto por el artículo 64° del Decreto N° 150/007 de 26.04.007, el contribuyente tiene la opción de liquidar el ficto por el padrón adquirido antes del 1° de julio 2007 y realizar la liquidación real por el otro inmueble de adquisición posterior, efectuando el cálculo en forma proporcional a las hectáreas que figuran en cada padrón con anterioridad a la fusión.

La disposición citada establece en los incisos que se transcriben que:

"Todos los contribuyentes, incluso los que posean contabilidad suficiente, podrán optar por determinar la renta neta derivada de la enajenación de bienes inmuebles afectados a actividades agropecuarias de acuerdo al régimen general o por considerar como tal el 6% (seis por ciento) del precio de la enajenación. Esta opción se aplicará en relación a los inmuebles que hubieran sido adquiridos con anterioridad al 1° de julio de 2007.

Para las enajenaciones de inmuebles afectados a actividades agropecuarias realizadas a partir del 1° de enero de 2012, todos los contribuyentes, incluso los que posean contabilidad suficiente, podrán optar por determinar la renta neta de acuerdo al régimen general o por considerar como tal el 6% (seis por ciento) del valor en plaza del inmueble al 1° de julio de 2007, más la diferencia entre el precio de la enajenación o valor en plaza, según corresponda, y el valor en plaza al 1° de julio de 2007, siempre que esta diferencia sea positiva. Esta opción se aplicará con relación a los inmuebles que hubieran sido adquiridos con anterioridad al 1° de julio de 2007. Para la determinación de la renta, el precio de enajenación o valor en plaza a considerar, no podrá ser inferior al valor real fijado por la Dirección Nacional de Catastro vigente a la fecha de la enajenación.

La aplicación del régimen opcional a que refieren los incisos anteriores, se realizará en atención a la fecha de inscripción de la promesa de compraventa del inmueble, cuando corresponda.

A efectos de la determinación del valor en plaza del inmueble al 1° de julio de 2007, el Índice Medio del Incremento de los Precios de Venta de los Inmuebles Rurales (IMIPVIR), medirá la variación del precio por hectárea ocurrida desde el 1° de julio de 2007, y será confeccionado en forma trimestral por el Ministerio de Economía y Finanzas (MEF) o la unidad ejecutora en la cual delegue dicha atribución."

Se considera que esa fusión de padrones, consiste en un trámite de carácter administrativo que se realiza ante la Dirección Nacional de Catastro por la cual el número de Padrón original de cada uno de los padrones fusionados se mantiene, se sigue relacionando con sus antecedentes de procedencia y a partir de la fecha de unificación adquiere una nueva numeración comprensiva de ambos padrones.

Por tanto, cuando se proceda a la enajenación del padrón unificado igualmente se deberá realizar por el profesional interviniente en esa operación, el control registral de los antecedentes dominiales de cada uno de ellos, con prescindencia de la unificación administrativa realizada.

Es por ello, que se entiende que puede aplicarse en forma independiente la liquidación ficta respecto del padrón adquirido con anterioridad al 1° de julio 2007 y la liquidación real al otro inmueble de adquisición posterior.

Con relación a la forma de discriminar el precio de venta, corresponderá establecer un criterio razonable a tales efectos.

23.04.014 - El Director General de Rentas.

BOLETÍN N° 491