Venta de inmuebles rurales a plazo: régimen ficto y liquidación de IRAE

El problema del régimen ficto en ventas a plazos

Una situación frecuente en el sector agropecuario es la venta de inmuebles rurales con pagos diferidos en el tiempo. Cuando las empresas optan por liquidar el IRAE bajo el régimen ficto, surge la duda sobre si es posible aplicar el prorrateo temporal previsto para ventas a plazo.

Esta consulta tributaria resuelve un caso concreto donde una SRL dedicada al arrendamiento de inmuebles rurales vendió propiedades con pago diferido a 3 años, y pretendió aplicar las reglas de ventas a plazo al régimen ficto.

¿Qué es el régimen ficto para enajenación de inmuebles rurales?

El régimen ficto establecido en el artículo 47° del Título 4 T.O. 1996 y reglamentado por el artículo 64 del Decreto N° 150/007 permite determinar la renta neta de la enajenación aplicando:

• 6% sobre el valor en plaza del inmueble al 1/07/2007
• Más la diferencia entre el precio de enajenación y el valor en plaza al 1/07/2007

Este régimen simplifica el cálculo al establecer una renta mínima presunta, evitando la necesidad de determinar costos históricos y amortizaciones.

La confusión con el artículo 13 del Decreto 150/007

El artículo 13 del Decreto N° 150/007 regula las ventas de inmuebles pagaderas a plazos, permitiendo que las utilidades se liquiden gradualmente conforme se van cobrando las cuotas. Sin embargo, esta norma:

• Pertenece al capítulo de "Ajuste de resultados" - Sección "Renta bruta"
• Solo aplica cuando se determina la renta en forma real
• Requiere calcular la diferencia entre precio de venta y valor fiscal

Criterio de la DGI: incompatibilidad entre regímenes

La DGI fue clara al establecer que no es posible combinar el régimen ficto con el prorrateo temporal por las siguientes razones:

"La aplicación del artículo 13 del Decreto N° 150/007 se encuentra en el ámbito de la renta bruta, y sólo corresponde cuando se haya determinado la renta en forma real."

Por tanto, quien opta por el régimen ficto debe liquidar el IRAE por la totalidad del precio de la operación, independientemente de la forma de pago acordada.

Consecuencias prácticas para las empresas

Esta interpretación genera importantes implicancias:

• Mayor carga tributaria inmediata: Todo el impuesto se paga en el ejercicio de la venta
• Planificación de flujo de caja: Es necesario prever el pago total del IRAE antes de cobrar toda la venta
• Evaluación del régimen óptimo: En ventas a largo plazo podría convenir el régimen real

Errores comunes a evitar

No presentar declaraciones juradas provisorias incorrectas: Como ocurrió en este caso, aplicar erróneamente el artículo 13 invalida la declaración jurada provisoria y no limita los anticipos del IRAE.

No confundir los regímenes: El régimen ficto y las reglas de ventas a plazo son mutuamente excluyentes.

Recomendaciones para la práctica

Antes de optar por el régimen ficto en ventas con pago diferido, considerar:

• Simular ambos regímenes: Comparar el resultado ficto vs. real
• Evaluar el flujo de caja: Considerar el impacto de pagar todo el IRAE de una vez
• Asesoramiento profesional: La elección del régimen es irreversible una vez efectuada

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 6.132

VENTA POR SRL DE INMUEBLES RURALES CON SALDO DE PRECIO PAGADERO A PLAZOS - IRAE - LIQUIDACIÓN, RÉGIMEN FICTO - ANTICIPOS, CÁLCULO.

Una sociedad de responsabilidad limitada uruguaya cuya actividad principal es la de arrendamiento de inmuebles rurales propios, con fecha de balance 30 de junio de cada año, liquida el Impuesto a las Rentas de las Actividades Económicas (IRAE) por el régimen ficto dispuesto por el artículo 64 del Decreto N° 150/007 de 26.04.007.

Con fecha 28/03/2017 firmó un compromiso de compraventa por la enajenación de dos inmuebles rurales recibiendo en ese momento un anticipo de US$ 300.000.

Con fecha 1°/05/2017 se otorga la posesión de los inmuebles al promitente comprador.

El día 12/05/2017 recibe el pago de US$ 150.000, pactándose el cobro del saldo en tres cuotas iguales con vencimiento 30/05/2018, 30/05/2019 y 30/05/2020.

La sociedad optó por determinar el resultado por la enajenación de los inmuebles rurales de acuerdo al régimen ficto establecido en el artículo 47° del Título 4 T.O. 1996 reglamentado por el artículo 64 del Decreto N° 150/007, es decir determinando la renta neta derivada de la enajenación de los inmuebles afectados a actividades agropecuarias aplicando el 6% al valor en plaza del inmueble al 1°/07/2007, más la diferencia entre el precio de la enajenación y el valor en plaza al 1°/07/2007.

Como la forma de pago es en un plazo de 3 años, la consultante interpretó y en consecuencia aplicó a la renta así determinada lo establecido en el artículo 13 del Decreto N° 150/007 referente a venta de inmuebles a plazo. La misma entendió que el citado artículo no discrimina si la renta se liquida en forma ficta o real.

En función de lo anterior, la sociedad estimó que los pagos a cuenta del IRAE excederían el adeudo por el ejercicio y procedió a presentar declaración jurada provisoria antes del vencimiento del IRAE correspondiente al mes de cargo Mayo/017, aplicando lo previsto en el artículo 13 antes señalado.

Anexa a la consulta los cálculos realizados a los efectos de que esta Comisión de Consultas se expida acerca de los mismos.

Además consulta por la forma de cálculo de los anticipos del IRAE en aplicación de los criterios adoptados por la empresa.

En primer término se aclara que no es función de esta Comisión de Consultas revisar los cálculos realizados por los contribuyentes.

En cuanto a las normas aplicadas por la consultante, esta Comisión de Consultas entiende que no es de aplicación al caso, lo dispuesto en el citado artículo 13 del Decreto N° 150/007.

El mismo corresponde al Capítulo III del decreto mencionado, "Ajuste de resultados" Sección II "Renta bruta", estableciendo que en los casos de ventas de inmuebles pagaderos a plazos por el régimen previsto en la Ley N° 8.733 de 17 de junio de 1931 y modificativas, las utilidades a vencer se determinan por la diferencia entre el precio de venta y el valor fiscal del bien vendido. Anualmente, se liquida la parte de las utilidades a vencer que corresponda en función de las cuotas contratadas, y las vencidas.

Debe señalarse que, el concepto de renta bruta está dado por el artículo 16° del Título 4 del T.O. 1996, estableciéndose que cuando provenga de la enajenación de bienes, la renta bruta estará dada por el total de ventas netas menos el costo de adquisición o producción. Por su parte el literal A) del artículo 17° del mismo Título dispone que el resultado de la enajenación de bienes del activo fijo se determina por la diferencia entre el precio de venta y el valor de costo o costo revaluado del bien, menos las amortizaciones computadas desde la fecha de su ingreso al patrimonio, cuando correspondiere.

Es claro que la aplicación del artículo 13 del Decreto N° 150/007 se encuentra en el ámbito de la renta bruta, y sólo corresponde cuando se haya determinado la renta en forma real.

En consecuencia, el consultante, en tanto optó por liquidar la renta por la enajenación de los inmuebles por el régimen ficto, deberá liquidar el IRAE por la totalidad del precio de la operación, con independencia de la forma de pago acordada.

De la misma manera al presentar la declaración jurada provisoria por el anticipo correspondiente al mes Mayo/017 aplicó la normativa en forma incorrecta, por lo que no es válida para limitar el monto del citado anticipo.

08.08.018 - El Sub Director General de la DGI, acorde.