Venta de inmueble ganado en una rifa: ¿cómo calcular el IRPF?

Imaginá que compraste un cupón de participación en una rifa, tuviste suerte y ganaste un inmueble. Años después decidís venderlo. ¿Cómo calculás el IRPF sobre esa venta? ¿Cuál es el "costo" de ese bien a efectos fiscales?

Esta situación, aparentemente poco frecuente, tiene implicancias tributarias muy concretas que la DGI resolvió a través de la Consulta N° 5.021. La respuesta sorprende: el costo no es el precio del cupón que pagaste, ni el costo original que tuvo quien organizó la rifa.

El problema: ¿qué valor tomamos como costo?

Cuando una persona vende un inmueble, el IRPF (Impuesto a las Rentas de las Personas Físicas) grava la renta obtenida, que surge de la diferencia entre el precio de venta y el costo de adquisición del bien.

En el caso de un inmueble obtenido como premio de una rifa, el contribuyente planteó tres posibles criterios para determinar ese costo:

• Opción A: El precio que figura en la escritura de adjudicación, equivalente al costo del cupón de participación (en el caso concreto, un octavo del importe total de la rifa).
• Opción B: El costo de adquisición que tuvo el organizador de la rifa, por analogía con el tratamiento de los bienes recibidos por herencia (modo sucesión).
• Opción C (criterio DGI): El valor real vigente fijado por la Dirección Nacional de Catastro al momento de la adjudicación, por tratarse de una adquisición sin precio.

Por qué el precio del cupón no es el costo fiscal

La DGI fue clara al respecto: aunque la escritura de adjudicación del inmueble establece un "precio" equivalente al costo del cupón, eso no refleja la realidad jurídica de la operación.

El importe abonado por el cupón otorga al poseedor el derecho a participar en un sorteo, en un juego de resultado incierto, pero no concede de manera directa el derecho a la transmisión patrimonial de ningún bien.

Dicho de otro modo: cuando comprás el cupón, no estás comprando el inmueble. Estás comprando una chance. Recién cuando ganás el sorteo, surge el derecho a que te adjudiquen el bien. Por eso, el precio del cupón no puede considerarse el costo de adquisición del inmueble.

Por qué tampoco aplica la lógica de la herencia

El consultante propuso tratar el caso como si fuera una herencia, tomando el costo original del organizador de la rifa. Esta solución parece razonable intuitivamente, pero la DGI la rechazó porque ese criterio fue establecido expresamente —y únicamente— para bienes adquiridos por el modo sucesión, según el numeral 25 de la Resolución DGI N° 662/007. No corresponde extenderlo a otros supuestos por vía analógica.

El criterio DGI: adquisición sin precio

La Comisión de Consultas concluyó que estamos ante una enajenación de inmueble adquirido sin precio, figura expresamente prevista en el artículo 20° del Título 7 del Texto Ordenado 1996.

Para estos casos, la normativa remite al artículo 25° del mismo Título, que a su vez delega en la reglamentación los criterios de valuación para las rentas en especie (artículos 32° del Decreto N° 148/007 y 73° del Decreto N° 150/007).

La regla aplicable es la siguiente:

• El costo del inmueble es el valor real vigente a la fecha de la operación, fijado por la Dirección Nacional de Catastro.
• Si ese valor no existiera, o se demostrara que corresponde tomar otro importe, el valor será determinado por peritos, aunque la DGI puede rechazar esa tasación.

Un detalle importante: sin opción al régimen ficto

La normativa del IRPF permite, en algunos casos, optar por un régimen ficto para calcular la renta en la venta de inmuebles, en lugar de determinarla por la diferencia real entre precio de venta y costo. Sin embargo, en este caso esa opción no está disponible.

¿Por qué? Porque el régimen ficto solo aplica a inmuebles adquiridos antes de la entrada en vigencia de la Ley N° 18.083 (27 de diciembre de 2006). Un inmueble ganado en una rifa con posterioridad a esa fecha —como es el caso— quedó fuera de ese beneficio.

Ejemplo práctico

Supongamos el siguiente escenario:

• Juan compra un cupón de rifa en 2010 por $5.000.
• Gana el sorteo y se le adjudica un apartamento. El valor real catastral a la fecha de adjudicación era de $2.000.000.
• En 2024, Juan vende el apartamento en $3.500.000.

A efectos del IRPF, el costo del inmueble no es $5.000 (precio del cupón), sino $2.000.000 (valor catastral a la fecha de adjudicación, actualizado según corresponda).

La renta computable sería la diferencia entre $3.500.000 y el costo actualizado. Si Juan tomara como costo los $5.000 del cupón, estaría sobreestimando enormemente su ganancia fiscal —y pagando mucho más IRPF del que corresponde.

Resumen de los puntos clave

• El precio del cupón de rifa no es el costo fiscal del inmueble adjudicado.
• Tampoco se aplica el criterio de costo del organizador, reservado solo para herencias.
• El inmueble ganado en una rifa se considera adquirido sin precio.
• El costo a tomar es el valor real catastral vigente a la fecha de adjudicación.
• No es posible optar por el régimen ficto si el inmueble fue adquirido después del 27/12/2006.

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 5.021

VENTA DE INMUEBLE OBTENIDO COMO PREMIO DE UNA RIFA – IRPF – COSTO, DETERMINACIÓN.

Una persona física consulta al amparo del artículo 71° del Código Tributario, qué valor debe considerar como costo, a efectos de calcular el Impuesto a las Rentas de las Personas Físicas correspondiente a la venta de un inmueble obtenido como premio de una rifa.

En particular, pregunta si debe considerar como costo del inmueble, el precio que figura en la escritura del título de propiedad otorgado en ocasión de la adquisición del bien, por parte del contribuyente, y que equivale al costo del cupón de participación en el sorteo (un octavo del total del importe total abonado por la rifa).

No obstante, adelanta opinión en el sentido de que el importe a tomar sería el costo de adquisición incurrido por parte de quien procedió a efectuar la rifa, considerando que de ese modo se daría al caso una solución similar a la otorgada a la enajenación de bienes recibidos por el modo sucesión.

No se comparte la solución planteada por el consultante, en virtud de que la misma fue reservada para los bienes adquiridos por el modo sucesión según lo dispone el numeral 25 de la Resolución DGI N° 662/007 de 29.06.007. Este criterio fue sostenido en oportunidad de contestar la Consulta N° 4.906 (Bol. 416).

Sin perjuicio de que la escritura por la que se adjudicó el bien al hoy enajenante, establece un "precio", considerando como tal el costo del cupón que le permitió participar en el sorteo del que luego resultó ganador; en realidad el importe abonado otorga al poseedor del cupón el derecho a participar en un sorteo, en un juego de resultado incierto, pero no concede de manera directa el derecho a la transmisión patrimonial de alguno de los bienes que integran el sorteo respectivo.

Solamente en caso que el adquirente del billete sea el ganador del sorteo, tendrá derecho a que se le adjudique el bien correspondiente, en cumplimiento de la obligación asumida por el organizador del juego.

Por lo tanto, respecto a la situación en consulta, esta Comisión de Consultas considera que estamos frente a un caso que perfectamente encuadra en la hipótesis prevista por la norma legal como "enajenación de inmueble adquirido sin precio".

En dichos casos, el artículo 20° del Título 7 del Texto Ordenado 1996 establece que se aplicarán las normas del artículo 25° del mismo Título. Este último reserva a la reglamentación la determinación de los criterios de valuación para las rentas en especie (artículos 32° del Decreto N° 148/007 de 26.04.007 y 73° del Decreto N° 150/007 de 26.04.007).

En consecuencia, se deberá considerar como costo del inmueble que ahora se enajena, el valor real vigente a la fecha de la operación fijado por la Dirección Nacional de Catastro, y en el caso de que no existiera dicho valor o se demostrara que corresponde tomar otro importe, el valor del bien será determinado por peritos, pudiendo ser rechazado por la DGI.

Cabe agregar que a los efectos de la determinación de la renta computable, el contribuyente no puede optar por aplicar el régimen ficto previsto por el artículo 20° del Título 7 TO 96, debido a que la fecha de adquisición del inmueble es posterior a la entrada en vigencia de la Ley N° 18.083 de 27 de diciembre de 2006.

28.07.008 – El Director General de Rentas, acorde. Boletín N° 422.