Valuación fiscal en permutas de inmuebles para IRAE

El desafío de las permutas inmobiliarias en el IRAE

Las operaciones de permuta de inmuebles presentan desafíos específicos para el tratamiento fiscal en el Impuesto a la Renta de las Actividades Económicas (IRAE). A diferencia de una compraventa tradicional, donde el precio está claramente definido en dinero, las permutas involucran intercambio de bienes y eventualmente sumas adicionales de dinero, lo que requiere una correcta valuación fiscal.

Marco normativo aplicable

El artículo 73 del Decreto N° 150/007 establece las pautas para la valuación de rentas en especie y bienes recibidos por permuta. Específicamente, para inmuebles establece que:

Los inmuebles se tomarán por el valor real vigente a la fecha de la operación. Si no existiera valor real o se demostrara que corresponde tomar otro importe, su valor será determinado por peritos, el que podrá ser impugnado por la Dirección General Impositiva.

Determinación del precio de venta en la permuta

Según el criterio de la DGI, el precio de venta del inmueble que egresa del patrimonio debe determinarse considerando dos componentes:

• Valor real del inmueble recibido: Se toma el valor real vigente a la fecha de la operación del bien inmueble que se recibe en la permuta
• Suma adicional de dinero: Cualquier diferencia monetaria pactada en la operación

Esta metodología asegura que la valuación refleje el verdadero valor de mercado de los bienes intercambiados, evitando distorsiones fiscales.

Tratamiento del costo fiscal

Para el cálculo del costo fiscal del bien que egresa del patrimonio, son aplicables los artículos 90, 91, 92 y 93 del Decreto N° 150/007. Estos artículos regulan:

• La determinación del costo fiscal original
• Las actualizaciones y mejoras permitidas
• Los ajustes por depreciación cuando corresponda
• Las limitaciones específicas para ciertos tipos de bienes

Caso práctico de aplicación

Una sociedad anónima propietaria de un inmueble urbano realiza una permuta con una Asociación Civil:

• Entrega: Inmueble urbano de su propiedad
• Recibe: Inmueble de la Asociación Civil + suma adicional de dinero

Cálculo del precio de venta:

Precio = Valor real del inmueble recibido + Suma adicional de dinero

Resultado fiscal: La ganancia o pérdida surge de comparar este precio con el costo fiscal del inmueble que se entrega, calculado según los artículos 90-93 del Decreto 150/007.

Aspectos a considerar

Es importante tener en cuenta que:

• El valor real debe estar vigente a la fecha de la operación
• Si no existe valor real o hay dudas sobre su aplicación, se puede recurrir a tasación pericial
• La DGI tiene facultad de impugnar las valuaciones periciales
• La correcta documentación de la operación es fundamental para sustentar los valores aplicados

Consistencia en el criterio administrativo

Este criterio ha sido sostenido consistentemente por la DGI en consultas anteriores, como las Consultas N° 5.913 de 2015 y N° 2.517 de 1985, lo que brinda seguridad jurídica a los contribuyentes que realizan este tipo de operaciones.

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 6.013

PERMUTA DE INMUEBLES - IRAE - PRECIO DE LA OPERACIÓN - COSTO FISCAL.

Una sociedad anónima propietaria de un inmueble urbano que no realiza otro tipo de actividad, consulta cómo debe valuar a efectos del Impuesto a la Renta de las Actividades Económicas (IRAE), una operación de permuta en la cual la sociedad anónima entrega el inmueble de su propiedad recibiendo a cambio otro inmueble propiedad de una Asociación Civil más una suma adicional de dinero. O sea, cuál es el precio de venta que se debe considerar así como cuál es el costo fiscal a reconocer en la operación mencionada.

La consultante entiende que como precio de la operación se deberá tomar el valor real vigente a la fecha de la operación del bien inmueble que egresa del patrimonio más la suma de dinero pactada. El costo fiscal será el que surja de la aplicación de los artículos 90, 91 y 92 del Decreto N° 150/007 de 26.04.007.

Se comparte parcialmente la opinión del consultante.

La normativa aplicable al caso que se consulta es el artículo 73 del Decreto N° 150/007 que establece:

"Rentas en especie. A los fines de avaluar los bienes y servicios recibidos en pago o por permuta, así como para determinar las rentas en especie, se aplicarán las siguientes normas:
...
b) Los inmuebles se tomarán por el valor real vigente a la fecha de la operación. Si no existiera valor real o se demostrara que corresponde tomar otro importe, su valor será determinado por peritos, el que podrá ser impugnado por la Dirección General Impositiva. ..."

Por lo tanto el valor de venta del inmueble de la sociedad anónima, que corresponde considerar, es el valor real vigente a la fecha de la operación de permuta del bien que se recibe en pago de la Asociación Civil, más la suma de dinero pactada. Estos dos valores son los que conforman el precio de la operación.

Esta interpretación es la que ha sostenido la Administración en Consulta N° 5.913 de 22.12.015 (Bol. N° 511), y Consulta N° 2.517 de 17.06.985 (Bol. N° 146).

En cuanto al costo fiscal se concuerda con el consultante que son de aplicación los artículos 90, 91, 92 y también el artículo 93 del Decreto N° 150/007 referidos al bien que egresa del patrimonio de la sociedad anónima.

26.07.017 - El Sub Director General de la DGI, acorde.