Valuación de inmuebles urbanos vs rurales para IRPF en Uruguay

El problema de la doble categorización

Una situación frecuente en el ámbito tributario uruguayo surge cuando un inmueble presenta categorizaciones diferentes según el organismo que lo evalúe. Este caso ilustra perfectamente esta problemática: un inmueble ubicado en La Coronilla, Rocha, que para el Catastro Nacional es considerado rural, mientras que para la Intendencia Municipal es urbano.

Esta discrepancia no es menor, ya que puede generar diferencias significativas en el cálculo del Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) al momento de enajenar el bien.

¿Qué organismo tiene la competencia para valuación fiscal?

La DGI fue clara en su respuesta: la competencia para fijar el "valor real" de los inmuebles a efectos tributarios corresponde exclusivamente a la Dirección General del Catastro Nacional.

Esta competencia está establecida en el artículo 10° del Título 1 del Texto Ordenado 1996, y es fundamental para:

• El cálculo de impuestos relacionados con inmuebles
• La determinación de tasas sobre el valor de las propiedades
• La aplicación correcta del IRPF en enajenaciones

Impacto económico de la categorización

En el caso consultado, la diferencia entre considerar el inmueble como urbano o rural representaba una diferencia de $23.570 en el IRPF:

• Como inmueble urbano: $20.463
• Como inmueble rural: $44.033

Esta diferencia sustancial demuestra la importancia de aplicar correctamente los criterios de categorización establecidos por la normativa vigente.

Marco normativo aplicable

Para el cálculo del IRPF en enajenaciones de inmuebles, la normativa establece que:

En ningún caso el valor considerado podrá ser inferior al valor real vigente fijado por la Dirección Nacional de Catastro.

Esta disposición, contenida en el artículo 20° del Título 7 del Texto Ordenado 1996, refuerza la primacía del criterio catastral sobre cualquier otra consideración local.

La cédula catastral como documento probatorio

La cédula catastral es el documento con valor legal que certifica:

• El valor catastral base del inmueble
• La categorización oficial del bien
• Los datos necesarios para trámites ante oficinas recaudadoras
• La información requerida en registros notariales

En el caso analizado, la cédula catastral describía el inmueble como "rural", lo que determinó la aplicación del criterio correspondiente para el cálculo del IRPF.

Recomendaciones prácticas

Para evitar inconvenientes en operaciones inmobiliarias:

• Consultá siempre la cédula catastral antes de calcular el IRPF
• No te guíes únicamente por la categorización municipal para efectos tributarios
• En caso de dudas sobre el valor real, podés solicitarlo directamente al Catastro Nacional
• Recordá que esta gestión no devenga tributos de ninguna especie

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 5.715

ENAJENACIÓN DE INMUEBLE CON CATEGORIZACIÓN RURAL Y URBANO - IRPF - VALOR REAL, COMPETENCIA DE FIJACIÓN - VALUACIÓN.

Situación consultada:

Se consulta en forma vinculante por parte de los promitentes vendedores de un solar con construcciones, ubicado en la localidad catastral "Barrio Capacho" (ex Obrero) de La Coronilla, departamento de Rocha, con una superficie de 472mts. 23dms, la siguiente situación:

Con fecha 20.12.2012, otorgaron un contrato por el cual prometieron vender el citado bien a una persona física, habiendo abonado el Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) por el valor real del inmueble, planteando una serie de cuestionamientos al respecto.

Para la Dirección Nacional de Catastro, el inmueble relacionado se encuentra ubicado en zona rural y para la Intendencia Municipal de Rocha, se encuentra en zona urbana. El pago de contribución inmobiliaria se viene realizando desde el año 1996 hasta la fecha, como urbano tal cual lo define el Gobierno Departamental.

Los consultantes informan que existen diferencias importantes en la forma de calcular el IRPF. Si se considera el inmueble como urbano, surge un impuesto de $ 20.463, en cambio, si se toma como rural, surge un impuesto de $ 44.033, es decir una diferencia de $ 23.570.

Los escribanos asesores, retuvieron y abonaron el impuesto tomando el criterio de los servicios en Consulta de esta DGI, es decir, considerando el inmueble como rural, como surge del valor de la cédula catastral.

Solicitan que: a) se modifique el criterio de interpretación que aplica esta DGI, para determinar si un inmueble es urbano, suburbano o rural en aplicación de la Ley N° 18.876 de 29 de diciembre de 2011 y las siguientes normas: Ley N° 18.308 de 18 de junio de 2008, de Ordenamiento Territorial y Desarrollo Sostenible - Artículos 14°, 30°, 31° y 32°- Ley N° 10.723 de 21 de abril de 1946 de Centros Poblados y artículo 596° del Código Civil, en el sentido de reconocer la competencia exclusiva del gobierno departamental para categorizar los suelos dentro del territorio de su departamento al tenor expreso de los textos legales citados y b) solicitan además se reliquide el monto del impuesto abonado, ratificando la declaración jurada y reintegrando a los comparecientes el excedente.

Respuesta:

Entendemos que los escribanos actuantes en la operación consultada, actuaron correctamente, abonando el impuesto en base a la normativa legal que rige para el IRPF.

El Título 1 del Texto Ordenado 1996, en su artículo 10°, refiere a que es competencia de la Dirección General del Catastro Nacional, fijar el "valor real" de cada inmueble.

Asimismo los artículos siguientes del mismo Título, señalan;

"Artículo 12°.- Cálculo de impuestos.- Los impuestos y tasas referidos al valor de los inmuebles, se calcularán sobre el "valor real" de los mismos, salvo las disposiciones expresas en contrario. (resaltado nuestro)

Artículo 13°.- Cuando el valor imponible de un bien inmueble esté determinado por procedimientos fictos y no se ajuste al valor real a juicio del contribuyente eventual, éste podrá solicitar dicho valor real a la Dirección General del Catastro Nacional o sus Oficinas Departamentales, que deberán expedirse en el término de 30 (treinta) días.

La gestión no devengará tributos de ninguna especie."

Sin perjuicio de ello, y en lo que refiere a las normas de valuación para el pago del IRPF, la situación está descrita en el artículo 20° del Título 7 del Texto Ordenado 1996, que establece:

"Artículo 20°.- Resultado de enajenaciones de inmuebles.- Cuando se trate de la enajenación o promesa de enajenación de inmuebles, la renta derivada de dicha operación estará constituida por la diferencia entre los siguientes conceptos:

A) El precio de la enajenación o de la promesa en su caso, o el valor determinado de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 25 de este Título según corresponda. En ningún caso el valor considerado podrá ser inferior al valor real vigente fijado por la Dirección Nacional de Catastro.

B) La suma del costo fiscal actualizado del inmueble enajenado más el Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales de cargo del enajenante.

El costo fiscal surgirá de aplicar al valor de adquisición el incremento del valor de la unidad indexada entre el primer día del mes inmediato siguiente al de dicha adquisición y el último día del mes inmediato anterior al de la enajenación. Si a la fecha de adquisición no existiera la unidad indexada, se aplicará el incremento del Índice de Precios al Consumo hasta la fecha en que dicha unidad comenzó a tener vigencia. ........."

La Cédula catastral es el documento con valor legal que certifica el valor catastral base de un inmueble. Es utilizado para ser presentado ante oficinas recaudadoras, registros notariales y para todo trámite que requiera certificar el valor catastral.

Surge además, del compromiso de compraventa agregado por los consultantes, su descripción como inmueble y localidad catastral "rural", no siendo competencia de esta Dirección General Impositiva modificar los criterios de valuación fijados por la Dirección General Nacional de Catastro, cuya competencia entre otras, es definir y administrar el sistema de información territorial catastral, así como su actualización.

23.06.014 - El Sub Director General de la D.G.I., acorde.

BOLETÍN N° 493