Valuación de inmuebles rurales en sociedades anónimas para IP

Marco normativo para la valuación

Las sociedades anónimas locales con acciones nominativas propiedad de personas físicas deben seguir reglas específicas para valuar sus inmuebles rurales en el Impuesto al Patrimonio (IP). Esta situación es común cuando empresarios adquieren campos para diversificar sus actividades comerciales o iniciar emprendimientos agropecuarios.

Criterio de valuación aplicable

Según el artículo 15 del Título 14 del T.O. 96, estas sociedades deben valuar sus inmuebles rurales conforme al inciso 3° del literal A) del artículo 9° del mismo Título, que establece:

Los bienes inmuebles rurales se valuarán por el valor real aplicable para el año 2012, el que se reajustará anualmente según el Índice de Precios de Agricultura, Ganadería, Caza y Silvicultura publicado por el INE.

Este criterio se aplica independientemente de si el inmueble tiene o no explotación agropecuaria activa, como confirmó la DGI en esta consulta.

Caso práctico analizado

La consulta presenta un caso típico:

• Sociedad anónima con giro inicial de comercio de granos
• Adquisición de 25 hectáreas rurales en julio 2013
• Al cierre de ejercicio (septiembre 2013): sin actividad específica
• Ejercicio siguiente: se inicia explotación mixta (5 hectáreas para depósito comercial, resto para actividad agropecuaria)

En ambos momentos —con o sin explotación— la valuación sigue el mismo criterio normativo.

Diferencias con otras entidades

Es importante distinguir este caso de las entidades comprendidas en el artículo 52° del Título 14, que deben considerar el mayor valor entre:

• El valor según el inciso 3° del artículo 9° (valor real 2012 reajustado)
• El valor determinado según normas del IRAE

Para las sociedades anónimas como la consultante, solo aplica la primera opción.

Beneficios fiscales disponibles

La DGI destacó que estas sociedades pueden acceder a la exoneración del patrimonio afectado a explotación agropecuaria si cumplen los requisitos del artículo 38 del Título 14 del T.O. 96.

Además, según el Decreto N° 30/015, el patrimonio afectado a explotaciones agropecuarias se determina al 30 de junio, salvo autorización de otra fecha.

Consideraciones prácticas

Para inmuebles sin valor real 2012: La Dirección Nacional de Catastro fijará el valor real base, que luego se reajustará según el índice correspondiente.

Reajuste anual: El valor se actualiza cada 31 de diciembre según el índice anualizado al 30 de noviembre anterior.

Planificación fiscal: Conviene evaluar la conveniencia de estructurar la explotación para acceder a las exoneraciones disponibles.

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 5.865

INMUEBLES RURALES, VALUACIÓN - IP - S.A. CON O SIN EXPLOTACIÓN AGROPECUARIA.

La Consulta.

Se consulta, al amparo de lo dispuesto por el artículo 71 y siguientes del Código Tributario, por parte de una sociedad anónima local con acciones nominativas propiedad de personas físicas sobre la valuación de sus inmuebles rurales para el Impuesto al Patrimonio (IP).

Manifiesta que inició actividades en octubre de 2012 con giro de comercio al por mayor de granos, semillas y frutas oleaginosas. Posteriormente, en setiembre de 2013 se agrega el giro agropecuario: cultivo de cereales (excepto arroz) legumbres y semillas.

En julio de 2013 la sociedad había adquirido un padrón rural de 25 hectáreas que al 30 de setiembre de 2013, fecha de cierre de ejercicio, no tenía destino específico, sin actividad ni ingresos de ningún tipo.

A partir del ejercicio siguiente comienza la actividad gravada para ambos giros, asignando 5 hectáreas al giro industria y comercio y el resto al agropecuario.

Se construye en el padrón un galpón destinado a depósito de la mercadería que se comercializa, y el resto del padrón al giro agropecuario.

Adelanta opinión que en ambas circunstancias, teniendo o no explotación agropecuaria, el padrón y sus mejoras se valúan de acuerdo al inciso 3° del artículo 15 del Título 14 del T.O. 96 donde se establece que para las sociedades no comprendidas en el artículo 52 del mencionado Título, el valor del bien rural se determina conforme al inciso 3° del literal A) del artículo 9 del Título 14 del T.O. 96, es decir valor real aplicable para el año 2012, que se reajusta anualmente por el Índice de Precios de Agricultura, Ganadería, Caza y Silvicultura.

La Respuesta.

Se comparte el criterio adoptado por el consultante.

Al tratarse de una sociedad anónima local con acciones nominativas propiedad de personas físicas le corresponde valuar sus inmuebles rurales conforme a las normas referidas.

El artículo 15 del TÍtulo 14 del T.O. 96 establece:

"Artículo 15°.- El patrimonio de las personas jurídicas, de las personas jurídicas del exterior y el afectado a actividades comprendidas en el Impuesto a las Rentas de las Actividades Económicas (IRAE), se avaluarán, en lo pertinente, por las normas que rijan para dicho impuesto.
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El valor de los bienes inmuebles rurales se computará:

A) En el caso de las entidades comprendidas en el artículo 52° de este Título, por el mayor valor entre el determinado de acuerdo al inciso tercero del literal A) del artículo 9° de este Título y el determinado de conformidad con las normas aplicables para la liquidación del IRAE.

B) Para las restantes entidades, el mismo se determinará conforme al inciso tercero del literal A) del artículo 9° citado."

Por otro lado el inciso 3° del literal A) del artículo 9 del mismo Título establece:

"Los bienes inmuebles rurales, se valuarán por el valor real aplicable para el año 2012, el que se reajustará anualmente a partir del mismo según el Índice de Precios de Agricultura, Ganadería, Caza y Silvicultura publicado por el Instituto Nacional de Estadística. A tales efectos, dichos valores se ajustarán al 31 de diciembre de cada año en función del mencionado índice anualizado al 30 de noviembre inmediato anterior. Los inmuebles rurales que no tuvieran valor real para el año 2012, se valuarán por el valor real que les fije la Dirección Nacional de Catastro. Para los ejercicios posteriores, se aplicará dicho valor reajustado, en la forma prevista precedentemente."

Por lo tanto, el contribuyente deberá valuar el inmueble de acuerdo a las normas citadas.

Si bien no es objeto de consulta, cabe indicar que el contribuyente podría acceder a la exoneración del patrimonio afectado a la explotación agropecuaria en la medida que verifique los extremos establecidos en el artículo 38 del Título 14 del T.O.96.

Por último, corresponde mencionar que de acuerdo al inciso 3° del artículo 4° del Decreto N° 30/015 de 16.01.015, el patrimonio afectado directamente a explotaciones agropecuarias se determinará al 30 de junio, salvo que el contribuyente posea otra fecha de determinación autorizada.

20.04.015 - El Sub Director General de la D.G.I., acorde.