Valuación de inmuebles recibidos en expropiaciones para IRNR

El problema de la valuación en expropiaciones

Cuando el Estado expropia un inmueble, los propietarios tienen derecho a recibir una "justa y previa indemnización" que puede incluir dinero y otros bienes inmuebles como compensación. Pero ¿qué pasa cuando estos propietarios son no residentes y luego quieren vender esos inmuebles recibidos? Surge la pregunta clave: ¿cómo se valúan esos inmuebles para calcular el IRNR?

Esta situación genera un dilema tributario importante: ¿se debe usar el Valor Real Catastral (VRC) que suele ser muy bajo, o se puede considerar la tasación pericial realizada durante el proceso expropiatorio?

Marco normativo aplicable

La situación se rige por varias normas que se entrelazan:

• Artículo 25 del Título 7 T.O. 1996: Regula las rentas en especie cuando no hay precio de venta
• Decreto 148/007 (artículo 32): Remite a las normas del IRAE para valuaciones
• Decreto 150/007 (artículo 73): Establece que los inmuebles se toman por el valor real vigente, pero permite apartarse cuando "se demuestre que corresponde tomar otro importe"

La posición de la DGI: criterio equilibrado

La DGI adopta una posición que comparte parcialmente la opinión del consultante. Reconoce que:

"La compensación debe ser 'justa', esto significa que debe cubrir, exactamente, el daño producido. El propietario debe recibir la cantidad que lo indemnice de tal forma que no se vea perjudicado, ni enriquecido."

Sin embargo, establece una distinción importante entre el momento de recibir los bienes y el momento de su posterior enajenación.

Para la recepción de los bienes

La DGI acepta que cuando los inmuebles se reciben como compensación con tasación pericial durante la expropiación, ese valor debe considerarse para efectos del costo fiscal.

Para la posterior enajenación

Aquí la DGI es más estricta y mantiene que se debe aplicar el VRC vigente al momento de la futura venta, salvo que se demuestre fehacientemente que corresponde otro valor.

Implicancias prácticas para no residentes

Esta interpretación tiene consecuencias importantes:

• Costo fiscal inicial: Se reconoce la tasación pericial del proceso expropiatorio
• Valor para nueva enajenación: Se debe usar VRC actual, salvo prueba en contrario
• Diferencia temporal: Entre ambos momentos pueden haber transcurrido años con actualizaciones diferentes

Recomendaciones operativas

Para no residentes que se encuentren en esta situación:

1. Conservar documentación: Mantener todas las tasaciones periciales del proceso expropiatorio
2. Actualización de valores: Aplicar correctamente los índices de actualización desde la fecha de recepción
3. Nueva tasación: Considerar realizar nueva tasación pericial antes de la venta si el VRC es notoriamente inferior al valor de mercado
4. Asesoramiento especializado: Consultar con expertos en tributación internacional

Ejemplo numérico ilustrativo

Supongamos que en 2018 unos no residentes recibieron un inmueble tasado en USD 100.000 como parte de compensación expropiatoria:

• Costo fiscal inicial (2018): USD 100.000 (tasación pericial)
• Costo fiscal actualizado (2024): USD 120.000 (con índices correspondientes)
• VRC actual: USD 30.000 (valor catastral)
• Valor de mercado actual: USD 150.000

En este caso, sería recomendable obtener nueva tasación pericial para demostrar que el VRC no refleja el valor real del inmueble.

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 6.025

VALUACIÓN DE INMUEBLES DADOS COMO PARTE DE PAGO EN JUICIO EXPROPIATORIO POR FUTURAS ENAJENACIONES -IRNR - VALOR FISCAL - RENTAS EN ESPECIE.

Quienes fueran condóminos no residentes en el país, de un bien inmueble que fuera objeto de expropiación, consultan - con miras a futuras enajenaciones- cuál es el valor fiscal actualizado de tres inmuebles que, conjuntamente con un monto de dinero, recibieron en pago, como contrapartida por la expropiación. Estas operaciones futuras generarán una renta sometida al Impuesto a las Rentas de los No Residentes (IRNR) por incremento patrimonial, por lo que corresponde determinar su valor. Indican que el valor de los bienes entregados como parte de compensación por la expropiación, en el caso concreto, fue fijado por tasadores designados por la entidad expropiante. A su vez, el valor real de estos inmuebles es ínfimo.

El consultante analiza en primer término la expropiación y considera que desde el punto de vista del expropiado, es una operación generadora de renta por incremento patrimonial, haciendo de aplicación el Decreto N° 343/007 de 16.09.007 que establece que cuando se realicen expropiaciones y no exista valor real vigente fijado por la Dirección Nacional de Catastro, de la unidad expropiada, a los efectos de lo dispuesto por el literal A) del artículo 20 del Título 7 T.O. 1996, se considerará que dicho valor real coincide con el precio de la expropiación. Aclara que estas rentas se encuentran exoneradas del Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) y de IRNR en aplicación de la normativa que cita.

A continuación analiza las enajenaciones posteriores de los bienes recibidos como parte de la "justa y previa indemnización" por la expropiación realizada en tanto constituyen operaciones generadoras de renta por incremento patrimonial. Entiende aplicable el artículo 20 del Título 7 del T.O. 1996, el cual establece que la renta en este caso estará constituida por la diferencia entre el precio de la enajenación y el costo fiscal actualizado del inmueble enajenado más el Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales (ITP).

Consideran que en este caso, en que los bienes fueron recibidos como parte de pago, no existe precio de venta, por lo que debe recurrirse al artículo 25 de Rentas en Especie.

Esta disposición, a su vez, otorga al Poder Ejecutivo la potestad para establecer criterios de valuación para estos bienes y, en general para la determinación de Rentas en Especie. El Poder Ejecutivo, mediante el Decreto N° 148/007 de 26.04.007-dicen- hizo uso de dicha facultad disponiendo en el artículo 32 la remisión a las normas del Impuesto a las Rentas de las Actividades Económicas (IRAE) a estos efectos.

Las normas de IRAE, por su parte, indican que la valuación de inmuebles recibidos en pago o por permuta deberá hacerse de acuerdo al Valor Real Catastral (VRC) vigente a la fecha de la operación habilitándose la posibilidad de que, cuando no existe valor o se demuestre que corresponde tomar otro importe, el valor se determinará por peritos.

Los consultantes consideran que el apartamiento del (VRC) es preceptivo, vista la notoria diferencia que existe entre éste y el valor de mercado del inmueble, como lo fijaran los peritos. En su opinión, existiendo constancia fehaciente del valor, por perito independiente, debe recurrirse a éste.

Ello por cuanto, en el caso en consulta, al momento de fijarse la indemnización se estableció una suma de dinero y la entrega de 3 inmuebles, los que fueron tasados, con lo que el valor de éstos es indiscutible. Tomar el ínfimo valor catastral implicaría a su juicio ir contra las razones de fondo que buscan garantizar la objetividad en aquellas hipótesis en que pueda no existir conflicto de intereses entre partes intervinientes, así como vulnerar el principio del pago de justa y previa compensación, de rango constitucional.

En definitiva concluyen en que en el caso de futuras enajenaciones de los inmuebles recibidos en pago, corresponde apartarse del VRC y determinar el valor de los mismo en base a peritajes, ya sea el realizado en el marco del proceso expropiatorio, o bien otro realizado con antelación a la futura enajenación.

RESPUESTA

Se comparte parcialmente la opinión del consultante.

El caso planteado refiere a la futura enajenación de los bienes inmuebles recibidos como parte de la justa compensación recibida por los propietarios del inmueble expropiado, a efectos de cubrir el daño causado.

Debemos señalar que esta compensación debe ser "justa", esto significa que debe cubrir, exactamente, el daño producido. El propietario debe recibir la cantidad que lo indemnice de tal forma que no se vea perjudicado, ni enriquecido.

Los condóminos recibieron como compensación por el inmueble expropiado, tres inmuebles que fueron tasados en esa oportunidad por peritos, más una suma de dinero.

Siendo enajenación sin precio, es de aplicación lo dispuesto por el artículo 25 del Título 7 T.O. 1996 sobre rentas en especie, que indica que el Poder Ejecutivo establecerá los criterios de valuación en caso de rentas en especie.

El artículo 32 del Decreto N° 148/007 de 26.04.007 establece que: "A los fines de avaluar los bienes y servicios recibidos en pago o por permuta, así como para determinar las rentas en especie correspondientes a la Categoría I del impuesto que se reglamenta, serán de aplicación los criterios de valuación establecidos para el Impuesto a las Rentas de las Actividades Económicas".

A su vez, el Decreto N° 150/007 de 26.04.007 indica en su artículo 73 que: "Artículo 73°.- Rentas en especie.- A los fines de avaluar los bienes y servicios recibidos en pago o por permuta, así como para determinar las rentas en especie, se aplicarán las siguientes normas: [...] b) Los inmuebles se tomarán por el valor real vigente a la fecha de la operación. Si no existiera valor real o se demuestre que corresponde tomar otro importe, el valor se determinará por peritos."