Transformación de bien común a unidad: tratamiento fiscal completo

¿Qué sucede tributariamente al transformar un bien común en unidad independiente?

La transformación de un bien común de propiedad horizontal (como una portería) en una unidad independiente genera diversas consecuencias tributarias que es fundamental conocer. Esta situación, aunque no es frecuente, plantea desafíos específicos en la determinación del costo fiscal y la tributación correspondiente.

Momento clave: cuándo se considera adquirida la propiedad

Según el criterio de la DGI, la adquisición del dominio pleno se produce cuando se otorga la escritura de modificación del Reglamento de Copropiedad. Hasta ese momento, los copropietarios solo tenían derecho de uso sobre el bien común.

Es importante destacar que:

• La inscripción del plano en Catastro es un paso previo necesario
• La fecha relevante para efectos tributarios es la del otorgamiento de la escritura de modificación
• Los copropietarios pasan de tener un derecho de uso a tener dominio pleno

Determinación del costo fiscal: el desafío del costo indeterminado

Al tratarse de una transformación y no de una compraventa tradicional, no existe un precio de adquisición. La DGI considera que estamos ante un caso de "costo de adquisición indeterminado".

La solución establecida es:

Tomar como costo de adquisición el valor catastral (valor real) vigente a la fecha de transformación del bien común a unidad independiente, actualizado por el incremento de la unidad indexada hasta la fecha de enajenación.

Fórmula de actualización del costo fiscal

El costo fiscal se determina aplicando al valor catastral de la fecha de transformación el incremento del valor de la unidad indexada entre:

• Fecha inicial: primer día del mes siguiente a la transformación
• Fecha final: último día del mes anterior a la enajenación

Tratamiento en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)

Para el ITP también se aplica el valor catastral, pero con una actualización diferente:

• Se toma el valor catastral de la fecha de transformación
• Se actualiza conforme a la variación del Índice de Precios al Consumo
• El período de actualización va desde el mes de fijación hasta el mes anterior al de la operación

Aspectos especiales: condominio y atribución de rentas

Cuando varios copropietarios participan en la transformación y posterior enajenación, se forma un condominio que debe:

1. Inscribirse en DGI como entidad atribuidora de rentas
2. Presentar declaración jurada detallando las rentas obtenidas
3. Especificar los porcentajes de atribución a cada integrante
4. Discriminar las retenciones efectuadas por categoría

Errores frecuentes a evitar

• Usar valor catastral sin actualizar: Siempre debe actualizarse según corresponda (UI para IRPF, IPC para ITP)
• Confundir fechas relevantes: La fecha de transformación es la del otorgamiento de la escritura, no la de inscripción del plano
• No considerar el condominio: Si hay múltiples propietarios, debe formalizarse la entidad atribuidora de rentas
• Aplicar criterios de compraventa común: Esta operación tiene reglas específicas por tratarse de costo indeterminado

Recomendaciones prácticas

Para operaciones de este tipo, es fundamental:

• Documentar correctamente todas las fechas (inscripción catastral, escritura de modificación, reserva/venta)
• Obtener el valor catastral vigente a la fecha de transformación
• Calcular las actualizaciones correspondientes según cada impuesto
• Si hay múltiples propietarios, gestionar la inscripción como condominio antes de la enajenación
• Consultar con profesionales especializados dado la complejidad de la operación

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 6.139

BIEN COMÚN (PORTERÍA) TRANSFORMADO EN UNIDAD DE PROPIEDAD HORIZONTAL - ENAJENACIÓN DE INMUEBLE CON COSTO DE ADQUISICIÓN INDETERMINADO - IRPF - ITP - COSTO FISCAL, DETERMINACIÓN - ATRIBUCIÓN DE RENTAS.

Una Escribana pública, se presenta al amparo de lo establecido en los artículos 71 y siguientes del Código Tributario y realiza la siguiente consulta:

Situación Fáctica: Manifiesta que: "... un edificio de propiedad horizontal tenía un bien común Portería "P", que se transforma con autorización de todos los copropietarios, en la unidad de propiedad horizontal 001 del referido edificio, con destino casa habitación. Actualmente se firmó una reserva de venta del referido bien unidad 001, del edificio, con fecha 11 de abril de 2018."

Opinión de la consultante: Señala que el plano de la nueva unidad fue inscripto en Dirección General de Catastro el 1 de agosto de 2016 y la escritura de modificación del Reglamento de Copropiedad se otorgó el 13 de marzo de 2018. La naturaleza de los derechos que tienen los copropietarios del edifico, cambia a partir de la escritura de modificación del Reglamento de Copropiedad que se suscribe el 13 de marzo de 2018, momento a partir del cual adquieren el dominio pleno de la unidad 001, antes tenían sólo derecho de uso de un bien común. Al adquirirlo por transformación no hay precio anterior, por lo tanto, el único valor que se podría tomar es el valor catastral a la fecha de la escritura de modificación del Reglamento de Copropiedad.

Solicita que se le informe, si el criterio expuesto es correcto o se debe proceder de otra manera y aclarar si el valor catastral que se tome, sería el de la cédula catastral sin actualizar o actualizado, a la fecha de celebrarse la escritura cuya reserva ya se realizó.

Respuesta: Esta Comisión de Consultas tomando en consideración lo informado en Consultas N° 4.811 de 17.01.008 (Bol. N° 416), N° 5.582 de 26.01.012 (Bol. N° 464) y N° 5.990 de 11.07.017 (Bol. N° 530), entiende que nos encontramos ante un caso de enajenación de un bien inmueble, cuyo costo de adquisición se encuentra indeterminado.

Por lo tanto, en el caso planteado corresponde tomar como costo de adquisición del bien, el valor catastral fijado por la Dirección Nacional de Catastro a la fecha de transformación del bien común "Portería P", a Unidad 001, en aplicación de lo dispuesto por los artículos que seguidamente se expondrán.

El artículo 20° del Título 7 del Texto Ordenado de 1996, (referido al "Resultado de enajenaciones de inmuebles") establece en su inciso tercero en relación a la determinación del costo fiscal del inmueble enajenado, lo siguiente:

"En el caso de que dicho inmueble hubiera sido adquirido sin precio, se aplicarán las normas del artículo 25 de este Título."

Por su parte, el artículo 25° del referido Título 7, expresa: "Rentas en especie.- El Poder Ejecutivo establecerá los criterios de valuación para los bienes y servicios recibidos en pago, por permuta y, en general para la determinación de las rentas en especie."

El Decreto N° 148/007 de 26.04.007 en su artículo 32° ("Rentas en especie") dispone: "A los fines de avaluar los bienes y servicios recibidos en pago o por permuta, así como para determinar las rentas en especie correspondientes a la Categoría I del impuesto que se reglamenta, serán de aplicación los criterios de valuación establecidos para el Impuesto a las Rentas de las Actividades Económicas."

Así, el artículo 73 del Decreto N° 150/007 de 26.04.007 expresa: "Rentas en especie.- A los fines de avaluar los bienes y servicios recibidos en pago o por permuta, así como para determinar las rentas en especie, se aplicarán las siguientes normas:

..................

b) Los inmuebles se tomarán por el valor real vigente a la fecha de la operación. Si no existiera valor real o se demostrara que corresponde tomar otro importe, su valor será determinado por peritos, el que podrá ser rechazado por la Dirección General Impositiva."

Por lo tanto, corresponde aplicar la solución establecida en esta última norma y, por ende, el costo fiscal estará dado por el valor real vigente a la fecha de transformación del bien común "Portería P", a Unidad 001 (marzo 2018) actualizado por el incremento de valor de la unidad indexada, a la fecha de celebrarse el contrato de promesa de compraventa o compraventa de la Unidad 001, conforme lo dispuesto por el artículo 20° del Título 7 T.O. 1996. (El costo fiscal surgirá de aplicar al valor de adquisición el incremento del valor de la unidad indexada entre el primer día del mes inmediato siguiente al de dicha adquisición y el último día del mes inmediato anterior al de la enajenación.)

Con relación al ITP, también se deberá tomar el valor catastral actualizado conforme al artículo 4° del Decreto N° 252/998 de 16.09.998 (variación operada en el Índice de Precios al Consumo entre el mes en que la fijación tuvo lugar y el del anterior al de dicha configuración).

Debe tenerse presente que al tratarse de un condominio conformado por los enajenantes del inmueble, las rentas obtenidas a través del mismo, se imputarán conforme lo previsto en el artículo 6° del Decreto N° 148/007 de 26.04.007. En el caso, el condominio determinará la renta computable como si se tratara de un contribuyente individual. A efectos de una correcta identificación de los titulares de las rentas y de su correspondiente imputación, el condominio deberá inscribirse en esta Oficina identificando a las personas físicas que lo integran, debiendo presentar una declaración jurada conforme al numeral 72 bis) de la Resolución DGI N° 662/2007 de 29.06.007, como entidad atribuidora de rentas, detallando las rentas obtenidas en el ejercicio y las retenciones que le hubieren efectuado, discriminadas por categoría, especificando los porcentajes a atribuir a cada integrante.

21.06.018 - El Sub Director General de la DGI, acorde.