SRL propietaria de inmuebles: IRAE y estimación ficta en ventas

Contexto de la consulta

Una Sociedad de Responsabilidad Limitada (SRL) propietaria de múltiples inmuebles realizó fraccionamientos de padrones y posterior venta de los lotes resultantes. La empresa consultó a la DGI sobre el tratamiento tributario de estas operaciones, específicamente si las rentas obtenidas califican como empresariales y si puede aplicar el régimen de estimación ficta del IRAE.

Situación planteada

La SRL era inicialmente propietaria de 53 padrones inmobiliarios. Durante varios años realizó fraccionamientos:

• Año 2000: Fraccionó un padrón en 13 padrones individuales
• Año 2014: Fraccionó otro padrón en 7 padrones individuales
• Año 2015: Subdividió uno de los padrones del primer fraccionamiento en 27 padrones individuales

La empresa había estado liquidando IRAE bajo el régimen de estimación ficta, manteniendo ingresos anuales por debajo de las 4 millones de Unidades Indexadas.

Criterio de la DGI

La Dirección General Impositiva fue categórica en su respuesta: no compartió la opinión de la consultante y estableció principios claros:

Naturaleza de las rentas

La DGI determinó que las rentas obtenidas por la SRL por venta de inmuebles son rentas empresariales por el simple hecho de ser una sociedad comercial, no rentas "asimiladas a empresariales" por habitualidad.

Según el artículo 3°, literal A), numeral 2 del Título 4 T.O. 1996, las SRL obtienen rentas empresariales "con independencia de los factores utilizados", desde la fecha de constitución.

Aplicación del régimen de estimación ficta

La DGI confirmó que la SRL puede aplicar estimación ficta si:

• No está obligada a llevar contabilidad suficiente
• Sus ingresos no superan las UI 4.000.000 anuales

Escalas aplicables en estimación ficta

Para las rentas por venta de inmuebles (combinación de capital y trabajo), la SRL debe aplicar la escala general del artículo 64 del Decreto 150/007:

Desde	Hasta	Porcentaje
UI 0	UI 2.000.000	13,2%
UI 2.000.000	UI 3.000.000	36,0%
UI 3.000.000	En adelante	48,0%

Implicancias prácticas

Este criterio de la DGI tiene varias consecuencias importantes:

Para sociedades comerciales

• Las SRL siempre obtienen rentas empresariales, independientemente de la actividad
• No es relevante si hay habitualidad, fraccionamientos o loteos
• No aplican las reglas del artículo 4° del T.O. 1996 (asimilación a empresariales)

Para la aplicación de estimación ficta

• Es un derecho del contribuyente, no una obligación
• Requiere que los ingresos no superen UI 4.000.000
• Se aplica la escala general (no las específicas de rentas del trabajo o capital puro)

Error común de interpretación

Un error frecuente es pensar que una sociedad comercial puede obtener "rentas asimiladas a empresariales" por habitualidad en venta de inmuebles. La DGI es clara: las sociedades comerciales reguladas por la Ley 16.060 obtienen rentas empresariales por su propia naturaleza jurídica.

El artículo 4° del T.O. 1996 (habitualidad, loteos, etc.) solo aplica a personas físicas u otras entidades que no califican automáticamente como empresariales.

Recomendaciones

Para sociedades en situaciones similares:

1. Reconocer la naturaleza empresarial: Todas las rentas de la SRL son empresariales
2. Evaluar el régimen tributario: Si los ingresos están por debajo de UI 4.000.000, considerar estimación ficta
3. Llevar registros adecuados: Aunque no sea obligatoria la contabilidad suficiente, mantener documentación de las operaciones
4. Planificación fiscal: Evaluar si conviene mantener ingresos bajo el umbral para usar estimación ficta

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 6.124

SRL PROPIETARIA DE INMUEBLES - FRACCIONAMIENTO Y VENTA DE LOTES - IRAE - RENTAS EMPRESARIALES - ESTIMACIÓN FICTA.

Una SRL es propietaria de varios inmuebles. Inicialmente era titular de 53 padrones, siendo que dos de ellos fueron fraccionados: en el año 2000 un padrón fue fraccionado en 13 padrones individuales y en el año 2014 otro padrón fue fraccionado en 7 padrones individuales. Con posterioridad, en el año 2015 uno de los padrones resultantes del primer fraccionamiento fue nuevamente parcelado, resultando 27 padrones individuales. La consultante ha enajenado varios padrones y sostiene que los ingresos por tales ventas no superaron en cada ejercicio las cuatro millones de Unidades Indexadas, habiendo liquidado el Impuesto a las Rentas de las Actividades Económicas (IRAE) por el régimen ficto establecido en el artículo 64 del Decreto N° 150/007 de 26.04.007.

Consulta

a) si el fraccionamiento de los 3 padrones queda comprendido en el concepto de loteos del literal A) del artículo 4° del Título 4 del Texto Ordenado 1996 y si las rentas obtenidas por la venta de esos padrones son asimiladas a las empresariales por la habitualidad en la enajenación de inmuebles o rentas puras de capital; b) si al ser consideradas como rentas asimiladas a las empresariales a los efectos del artículo 4° del Título 4 del Texto Ordenado 1996, también deben ser consideradas como rentas empresariales a los efectos del artículo 64 del Decreto N° 150/007 y si deben ser consideradas como tales las rentas obtenidas por la enajenación de cualquiera de los padrones, hayan sido o no objeto de fraccionamiento; y c) a partir de qué ejercicio deberían considerarse como rentas asimiladas a las empresariales.

Respuesta

No se comparte la opinión de la consultante.

El artículo 3°, literal A), numeral 2 del Título 4 T.O. 1996, indica, que constituyen rentas empresariales, las obtenidas por los siguientes sujetos, con independencia de los factores utilizados:

"2. Las restantes sociedades comerciales reguladas por la Ley N° 16.060, de 4 de setiembre de 1989, a partir de la fecha del acto de constitución o de la culminación de la transformación en su caso. Las sociedades de hecho se regularán por lo dispuesto en el numeral 8".

El artículo 2° del Título 4 T.O. 1996 establece que las rentas empresariales se encuentran comprendidas en el IRAE, por lo tanto, todas las rentas que obtenga la SRL, siempre que se cumpla también con el aspecto espacial y temporal del hecho generador del IRAE, estarán gravadas por dicho impuesto.

En virtud de lo que surge del artículo 3°, literal A) numeral 2 del Título 4 T.O. 1996 no corresponde considerar los supuestos establecidos en el artículo 4° de igual Título, en virtud de que lo allí dispuesto es de carácter residual. La venta de inmuebles por parte de la SRL estará gravada en virtud de lo dispuesto en el artículo 3° referido, no tratándose de rentas asimiladas a las empresariales en ninguna hipótesis, sino propiamente de una renta empresarial.

En cuanto a la aplicación del artículo 64 del Decreto N° 150/007, la SRL cuyos ingresos no superen las UI 4.000.000, no se encuentra preceptivamente dentro del régimen de contabilidad suficiente, por lo que podrá liquidar el IRAE en función de la estimación ficta del artículo anteriormente referido.

Las rentas a las que hace referencia la consultante implican combinación de capital y trabajo, por lo que corresponderá la aplicación de la escala del inciso 2° del artículo 64 del Decreto N° 150/007.