Servidumbre de paso en predios rurales: ¿pagás IRPF?

Cuando dos predios rurales linderos llegan a un acuerdo para constituir una servidumbre de paso, pueden surgir dudas sobre qué impuestos corresponde pagar. La DGI se pronunció al respecto y el criterio es claro: quien recibe el dinero por ceder el paso es contribuyente de IRPF. Te explicamos por qué y qué implica en la práctica.

¿Qué es una servidumbre de paso y quiénes intervienen?

Según el artículo 550 del Código Civil uruguayo, una servidumbre es "un gravamen impuesto sobre un predio en utilidad de otro predio de distinto dueño". En este tipo de acuerdos, hay dos roles bien definidos:

• Predio sirviente: el que soporta el gravamen, es decir, el que cede el derecho de paso.
• Predio dominante: el que se beneficia de ese derecho, pudiendo transitar por el predio vecino.

En particular, la servidumbre de paso o tránsito se clasifica como discontinua, ya que se ejerce a intervalos de tiempo y requiere un hecho actual del hombre (artículos 551, 581 y siguientes del Código Civil). Además, las servidumbres son inseparables del predio al que pertenecen, activa o pasivamente.

¿Por qué queda gravada por IRPF?

La DGI ya había sentado criterio en la Consulta N° 4.789, al que remite expresamente en esta oportunidad. El razonamiento jurídico es el siguiente:

Las servidumbres tienen la categoría jurídica de gravamen sobre un bien inmueble. Por tanto, conforme a los artículos 10 y 13 del Título 7 del Texto Ordenado 1996, su constitución implica la generación de un derecho real sobre un inmueble, lo que la ubica dentro de las rentas de Categoría I del IRPF: rendimientos del capital inmobiliario.

En otras palabras, el precio que se pacta por constituir la servidumbre no es una simple transferencia patrimonial neutra: para la DGI, es una renta gravada.

¿Quién paga el IRPF en este caso?

El contribuyente obligado es el titular del predio sirviente, es decir, quien recibe el pago a cambio de soportar la servidumbre. Esto se debe a que es él quien genera la renta al constituir el gravamen sobre su inmueble.

En el caso concreto consultado, el escenario era el siguiente:

• El titular del predio sirviente ya tributaba IRPF por el arrendamiento que percibía de su arrendatario (persona física).
• El titular del predio dominante era contribuyente de IMEBA.
• El pago por la servidumbre se realizaría en una sola cuota, al momento de firmar la escritura pública.
• Ambos predios se destinaban a ganadería.

La DGI confirma que el ingreso recibido por la constitución de la servidumbre corresponde al titular del predio sirviente y debe ser declarado como rendimiento de capital inmobiliario en su IRPF.

Puntos clave a tener en cuenta

• No importa que sea una servidumbre voluntaria y a perpetuidad: igual queda alcanzada por el impuesto.
• El pago en una sola cuota no cambia la naturaleza de la renta: sigue siendo un rendimiento de capital inmobiliario gravado por IRPF en el momento del cobro.
• La situación del arrendatario no incide: aunque el predio esté arrendado y el arrendatario pague IRPF por ese concepto, eso no afecta la obligación del propietario por la servidumbre.
• El destino ganadero del predio tampoco exonera: la renta por la servidumbre se analiza de forma independiente a la actividad productiva desarrollada.

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 4.997

CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRE DE PASO EN PREDIO RURAL - IRPF - GRAVABILIDAD EN EL TITULAR DEL PREDIO SIRVIENTE.

Consulta:

Una escribana pública consulta cuál es el régimen tributario de la "constitución de servidumbre de paso" en un predio rural. La misma afectará a un predio rural de forma voluntaria y a perpetuidad, a favor de otro predio rural lindero. Ambos predios se destinan a ganadería y sus titulares son personas físicas. El predio que soporta la servidumbre lo tiene arrendado a una persona física, el que se encuentra abonando el IRPF por el arrendamiento que recibe. Con relación a la propiedad que utilizaría la servidumbre, su titular es contribuyente de IMEBA.

El precio pactado por la servidumbre se abonará en una sola partida, en el momento del otorgamiento de la escritura pública. Ambos predios se destinan a ganadería.

Respuesta:

La servidumbre "... es un gravamen impuesto sobre un predio en utilidad de otro predio de distinto dueño. Se llama predio sirviente el que sufre el gravamen, y predio dominante el que reporta la utilidad. Con respecto al predio dominante la servidumbre se llama activa, y con respecto al predio sirviente, pasiva.", conforme al artículo 550 del Código Civil.

La servidumbre de paso o tránsito a constituir en consulta se trata de las discontinuas, ya que se ejercen a intervalos más o menos largos de tiempo y suponen un hecho actual del hombre (conforme artículos 551 y 581 y siguientes del C.C.). Las servidumbres son inseparables del predio a que activa o pasivamente pertenecen.

Con respecto a los gravámenes que representan las servidumbres para los inmuebles y el efecto tributario de su constitución, como negocio jurídico que es, esta Comisión de Consultas se ha expedido en Consulta N° 4.789 (Bol. 416), por lo que a lo allí dictaminado debe de estarse.

La referida consulta reza en cuanto al tópico: "Con respecto a las servidumbres, en tanto tienen la categoría jurídica de gravamen (según lo dispuesto por el artículo 550 del Código Civil y en lo referente a las servidumbres de aguas, conforme lo dispuesto por los artículos 116 y siguientes del Código de Aguas, Decreto-Ley N° 14859), conforme lo establecido por los artículos 10 y 13 del Título 7 del Texto Ordenado 1996, se trata de la constitución de un derecho que recae sobre un bien inmueble y por lo tanto se encuentra alcanzado por el Impuesto a las Rentas de las Personas Físicas, en tanto rentas de la Categoría I, rendimientos del capital inmobiliario...."

En el caso planteado, recae entonces la calidad de contribuyente del IRPF en el titular del predio sirviente, quien es el que recibirá la renta generada por el gravamen en consulta.

21.07.009 - El Director General de Rentas, acorde.

BOLETÍN N° 434