Retención de IRPF en fraccionamientos superiores a 25 lotes

Contexto del problema tributario

En el desarrollo inmobiliario uruguayo es común que varios propietarios unan sus padrones para crear un fraccionamiento único. Esta consulta tributaria aborda una situación específica: ¿qué sucede cuando el fraccionamiento total supera los 25 lotes, pero cada propietario individual posee menos de 25 lotes?

El caso analizado involucra cuatro padrones de distintos propietarios que se unieron para crear un fraccionamiento de 85 lotes, donde ningún propietario individual alcanza los 25 lotes para sí.

Marco normativo aplicable

La normativa tributaria uruguaya establece que se consideran rentas asimiladas a empresariales (sujetas a IRAE) las resultantes de:

• Literal A) del artículo 4° del Título 4 del T.O.1996: La enajenación de inmuebles integrantes de fraccionamientos superiores a 25 lotes
• Literal B): La enajenación de inmuebles cuando constituya actividad habitual

Por otro lado, el literal B) del artículo 2° del Título 7 del T.O.1996 establece que no están gravados por IRPF los incrementos patrimoniales que constituyan rentas empresariales gravadas por IRAE.

Criterio de la DGI

Para determinar si corresponde la aplicación del literal A) del artículo 4° del Título 4 del T.O.1996, debe considerarse el fraccionamiento en su totalidad, no la cantidad de lotes que posee cada propietario individual.

La DGI establece claramente que:

• Si el fraccionamiento total supera los 25 lotes, las enajenaciones quedan sujetas a IRAE
• Esto aplica independientemente de cuántos lotes posea cada propietario individual
• No corresponde retención de IRPF por parte del escribano

Implicancias prácticas para escribanos

Los escribanos deben verificar las siguientes condiciones antes de decidir sobre la retención:

1. Revisar el plano de fraccionamiento aprobado por la intendencia
2. Constatar si el proyecto total supera los 25 lotes
3. Verificar que el vendedor esté inscripto en DGI como contribuyente de IRAE
4. Confirmar que el giro declarado sea coherente con la actividad

Importante: Si se cumplen estas condiciones, el escribano no debe retener IRPF, ya que la operación está sujeta a IRAE.

Aspectos formales en la declaración

Cuando corresponde tributar IRAE por estas operaciones, la DGI establece que:

• En el Formulario 1700 se debe identificar al vendedor con su número de RUT (no con cédula)
• El resguardo del escribano debe realizarse también con el número de RUT
• No es necesario realizar observaciones especiales en el formulario

Errores comunes a evitar

Error frecuente: Considerar únicamente la cantidad de lotes del propietario individual en lugar del fraccionamiento total.

Correcto: Evaluar el proyecto de fraccionamiento completo aprobado por las autoridades competentes.

Recordá que lo determinante es el alcance total del proyecto, no la participación individual de cada propietario.

Ejemplo práctico

Situación: Cuatro propietarios unen sus padrones creando un fraccionamiento de 85 lotes. El Propietario A posee 20 lotes, el B posee 15, el C posee 25 y el D posee 25.

Resultado tributario:

• Todos los propietarios tributan IRAE (incluso A y B que poseen menos de 25 lotes)
• Ninguno tributa IRPF por estas enajenaciones
• Los escribanos no deben retener IRPF en ningún caso

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 5.980

FRACCIONAMIENTO ÚNICO DE VARIOS PADRONES DE DISTINTOS PROPIETARIOS CON LOTEO MAYOR A 25 - IRPF - IRAE - RETENCIÓN, CONSIDERACIONES.

I. CONSULTA.

Se presentan dos Escribanas, al amparo de lo previsto en el artículo 71° del Código Tributario, y consultan en forma vinculante acerca de la procedencia o improcedencia de que en su calidad de agentes de retención retengan el Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) ante hipótesis como la que se analizará seguidamente.

Se trata de la situación de una persona física, inscripta ante DGI como empresa unipersonal, contribuyente del Impuesto a las Rentas de las Actividades Económicas (IRAE), bajo el giro "Propiedad y explotación de bienes inmuebles propios no rurales", cuya actividad consiste en vender bienes inmuebles integrantes de un fraccionamiento superior a 25 lotes, aunque concretamente la persona física analizada sea titular de menos de 25 lotes, en la medida en que el fraccionamiento pertenece a más de una persona física.

El proyecto de fraccionamiento aprobado tanto por la Intendencia Municipal de Colonia en este caso, como por la Dirección de Catastro, es un proyecto único, pero que implicó la unión de cuatro padrones de distintos propietarios y que en última instancia derivó en un loteo de 85 padrones. Sin embargo, ninguno de los propietarios alcanza a tener 25 lotes para sí.

Consultan las siguientes cuestiones:

1. Si frente a la enajenación de un lote que realice esta persona física, corresponde o no al Escribano interviniente en la escritura, retener IRPF por el incremento patrimonial, pese a que dicha persona física se encuentra inscripta como contribuyente de IRAE ante DGI, bajo el giro "Propiedad y explotación de bienes inmuebles propios no rurales", para realizar la actividad de venta de lotes de un fraccionamiento superior a 25 lotes, al amparo de lo establecido en el literal A) del artículo 4° del Título 4 del T.O.1996.

2. Atento a que el fraccionamiento, si bien es superior a 25 lotes, pertenece a distintos propietarios, de los cuales ninguno alcanza a reunir 25 lotes para sí mismo, se consulta si para analizar el número de lotes establecido en el literal A) del artículo 4° del Título 4 del T.O.1996, debe atenderse al número de padrones del propietario o al del fraccionamiento en su totalidad.

3. Si en definitiva corresponde al Escribano retener IRPF en caso de no reunir los 25 lotes el vendedor (persona física), y de tampoco quedar incluido en el literal B) del artículo 4° del Título 4 del T.O.1996, a pesar de pertenecer a un proyecto de fraccionamiento mayor a 25 lotes.

4. Para el caso en que resulte procedente retener IRPF, y suponiendo que en definitiva el contribuyente debe tributar IRAE preceptivamente, se consulta adicionalmente sobre aspectos formales de la declaración jurada.

II. RESPUESTA DE LA DGI

La DGI resolvió que debe considerarse el fraccionamiento en su totalidad para determinar la aplicación del literal A) del artículo 4° del Título 4 del T.O.1996. Por tanto, cuando el fraccionamiento total supera los 25 lotes, las enajenaciones quedan sujetas a IRAE independientemente de la cantidad de lotes que posea cada propietario individual, y no corresponde retención de IRPF por parte del escribano.