Retención de IRPF en alquileres: cuándo las inmobiliarias NO deben retener

Las inmobiliarias que administran propiedades y cobran alquileres en nombre de terceros tienen obligaciones específicas como agentes de retención del IRPF. Sin embargo, existe una excepción importante que muchas veces genera dudas: no deben retener cuando el propietario es una sociedad contribuyente de IRAE.

Marco normativo: inmobiliarias como agentes de retención

La normativa establece claramente que las entidades administradoras de propiedades que realizan cobranzas de arrendamientos actúan como agentes de retención del IRPF. Esta obligación surge de:

• Decreto N° 148/007 (artículo 36): Faculta a la DGI a designar inmobiliarias como agentes de retención
• Resolución DGI N° 662/2007 (numeral 14): Designa efectivamente a todas las entidades administradoras

La excepción clave: sociedades contribuyentes de IRAE

El numeral 8) de la Resolución DGI N° 662/2007 establece una excepción fundamental: las inmobiliarias no deben retener IRPF cuando el beneficiario de los alquileres sea contribuyente del IRAE por su forma jurídica.

Esto incluye específicamente a las entidades mencionadas en el literal A) del artículo 3° del Título 4 del TO 1996, que comprende:

• Sociedades Anónimas (S.A.)
• Sociedades de Responsabilidad Limitada (S.R.L.)
• Sociedades en Comandita por Acciones
• Sociedades Cooperativas
• Otras formas societarias similares

Fundamento de la excepción

Esta excepción tiene lógica tributaria: las sociedades ya tributan IRAE sobre sus rentas, incluyendo los ingresos por arrendamientos. Aplicar además una retención de IRPF generaría una doble imposición innecesaria en la cadena de recaudación.

La clave está en la forma jurídica del propietario, no en el tipo de actividad o monto de los alquileres.

Casos prácticos comunes

Caso 1: SRL propietaria
Una SRL es dueña de varios apartamentos que arrienda a través de una inmobiliaria. La inmobiliaria no debe retener IRPF porque la SRL es contribuyente de IRAE.

Caso 2: Persona física propietaria
Una persona física propietaria de un inmueble lo administra a través de una inmobiliaria. La inmobiliaria sí debe retener IRPF porque la persona física no es contribuyente de IRAE por forma jurídica.

Caso 3: Sociedad de hecho
Una sociedad de hecho arrienda inmuebles. La inmobiliaria sí debe retener porque las sociedades de hecho no están incluidas en el literal A) del artículo 3°.

Aspectos operativos para inmobiliarias

Las inmobiliarias deben:

• Verificar la forma jurídica del propietario antes de aplicar retenciones
• Solicitar documentación que acredite el tipo societario (certificado de DGI, etc.)
• Mantener registros que justifiquen la no retención en cada caso
• Revisar periódicamente el estatus tributario de sus mandantes

Errores frecuentes

Los errores más comunes incluyen:

• Retener IRPF a sociedades por desconocer la excepción
• Asumir que todas las personas jurídicas están exentas (las sociedades de hecho no lo están)
• No documentar adecuadamente las razones de la no retención

Texto completo de la consulta

Consulta: Una SRL se presenta consultando al amparo del artículo 71 y siguientes del Código Tributario, si corresponde que una inmobiliaria actúe como agente de retención del Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) por los alquileres cobrados en nombre de la empresa.

Respuesta DGI:

El artículo 36 del Decreto N° 148/007 de 26.04.007, dispone que serán agentes de retención del IRPF, aquellas entidades que administran propiedades realizando la cobranza de arrendamientos que establezca la Dirección General Impositiva.

Por su parte, la DGI en el numeral 14) de la Resolución DGI N° 662/2007 de 29.06.007, designó como agentes de retención a todas las entidades administradoras de propiedades que realicen la cobranza de arrendamientos de inmuebles.

Finalmente, el numeral 8) de la misma resolución dispuso que los responsables designados en el artículo 36 del Decreto N° 148/007 de 26.04.007, deberán retener el IRPF en todos los casos, salvo cuando el beneficiario resulte comprendido en el literal A) del artículo 3° del Título 4 del TO 1996.

Por consiguiente, la inmobiliaria no deberá efectuar la retención del IRPF cuando el beneficiario de los alquileres resulte contribuyente del IRAE a partir de su forma jurídica, es decir se encuentre incluido en el literal A) del artículo 3° del Título 4 del TO 1996.

29.01.019 - El Sub Director General de la DGI, acorde.