Nuda propiedad rural en S.A.: IPAT, IRA e IRIC explicados

Cuando una sociedad anónima que desarrolla actividad agropecuaria adquiere únicamente la nuda propiedad de un inmueble rural —es decir, la propiedad sin el derecho de uso y disfrute, que queda en manos del usufructuario—, surgen preguntas complejas sobre cómo tratar esa situación frente al Impuesto al Patrimonio (IPAT), el Impuesto a las Rentas Agropecuarias (IRA) y el Impuesto a las Rentas de la Industria y Comercio (IRIC).

La DGI se pronunció sobre este escenario en la Consulta N° 3.974, estableciendo criterios claros que resultan de gran utilidad práctica. A continuación, los analizamos en detalle.

¿Qué es la nuda propiedad y por qué genera complejidad fiscal?

La nuda propiedad es el derecho de propiedad sobre un bien despojado del usufructo. El nudo propietario es titular del bien, pero no puede usarlo ni obtener sus frutos mientras dure el usufructo. Esta división de derechos reales genera interrogantes específicos en materia tributaria:

• ¿Forma parte del patrimonio computable del propietario?
• ¿Cómo se valúa para el IPAT?
• ¿Qué ocurre con el saldo de precio adeudado por la compra?
• ¿Qué pasa cuando el usufructuario fallece y se consolida la propiedad plena?

IPAT: la nuda propiedad está exonerada

La Ley N° 17.345 del 31 de mayo de 2001 exonera del Impuesto al Patrimonio el patrimonio afectado a actividades agropecuarias. En consecuencia, el valor de la nuda propiedad de un inmueble rural no debe computarse como activo gravado a efectos del IPAT.

Hasta aquí, aparentemente sencillo. Pero la cosa se complica cuando analizamos el pasivo.

El saldo de precio pendiente: un pasivo que no se admite

En el caso consultado, el precio de compra de la nuda propiedad estaba totalmente pendiente de pago (saldo de precio del 100%). La consulta planteaba si ese pasivo podía deducirse a efectos del IPAT.

La DGI fue contundente: no. La normativa admite la deducción de deudas con proveedores de bienes únicamente cuando esos bienes se destinan a la actividad del deudor. En este caso, la sociedad no usa el inmueble —el usufructuario sí lo hace—, por lo que la deuda por la compra de la nuda propiedad no constituye un pasivo admitido a efectos del IPAT.

Clave práctica: Endeudarse para comprar nuda propiedad de un campo no genera un pasivo deducible en el IPAT, incluso cuando la deuda es real y documentada.

Valuación de la nuda propiedad para el IRA: la regla del 6% anual

Para determinar el valor de activo de la nuda propiedad a efectos del IRA, la DGI indica que debe aplicarse por analogía lo dispuesto en el literal E) del artículo 9 del Título 14 del TO 96, norma originalmente prevista para personas físicas.

Esta metodología implica calcular el valor actual de la nuda propiedad descontando el valor del usufructo, utilizando una tasa del 6% anual por un período de 3 años. Dado que en el caso planteado el usufructuario tenía 78 años de edad al momento de la consulta, es razonable suponer que el usufructo fue constituido por toda la vida del usufructuario.

Además, la sociedad debe amortizar las mejoras del inmueble a la tasa del 3% anual, tomando como base el mayor de los siguientes valores:

• El valor determinado aplicando la norma del IRIC.
• El valor proporcional sobre el Valor Real catastral, conforme al artículo 15, inciso 2.

Cuando fallece el usufructuario: consolidación de la propiedad y renta gravada por IRIC

Este es quizás el punto más relevante y menos intuitivo de la consulta. Al producirse el fallecimiento del usufructuario, el nudo propietario adquiere automáticamente la propiedad plena del inmueble (se "consolida" la propiedad). En ese momento:

• La sociedad debe incorporar a su activo el valor pleno del inmueble.
• Debe computar una ganancia equivalente a la diferencia entre ese valor pleno y el valor anterior de la nuda propiedad.

Ahora bien, ¿qué impuesto grava esa ganancia? Aquí la DGI hace una distinción importante: dado que esta utilidad no está definida como renta comprendida en el IRA, y considerando la naturaleza jurídica de la sociedad anónima, la ganancia resultante de la consolidación queda gravada por el IRIC.

Para calcular la renta gravada por IRIC se toman en cuenta:

• La diferencia de valores actuales entre la nuda propiedad y la propiedad plena.
• Las amortizaciones practicadas durante el período de usufructo.
• El resultado de la consolidación de la propiedad.

Atención: Una sociedad anónima agropecuaria no tributa IRA por la ganancia de la consolidación de propiedad al fallecer el usufructuario, sino IRIC. Este es un matiz crítico a la hora de planificar.

Resumen del esquema tributario aplicable

• IPAT: La nuda propiedad está exonerada por afectación a actividad agropecuaria. El saldo de precio no es pasivo admitido.
• IRA (durante el usufructo): Se valúa la nuda propiedad por la metodología del 6% anual a 3 años. Se amortizan mejoras al 3%.
• IRIC (al fallecer el usufructuario): La ganancia por consolidación de propiedad queda gravada por IRIC, no por IRA.

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 3.974

NUDA PROPIEDAD DE INMUEBLE RURAL ADQUIRIDO CON SALDO DE PRECIO DEL 100% - IPAT - IRA - IRIC - ACTIVO COMPUTABLE - PASIVO ADMITIDO - RENTA GRAVADA.

Una sociedad anónima, que explota la actividad agropecuaria, adquirió la nuda propiedad de un inmueble rural, y consulta sobre la tributación que deberá corresponderle con respecto al Impuesto al Patrimonio (IP) y al Impuesto a las Rentas Agropecuarias (IRA).

En lo que se refiere al primer tributo, la Ley N° 17.345 del 31 de mayo de 2001 exonera el patrimonio afectado a actividades agropecuarias, de modo que el valor de la nuda propiedad no deberá ser tenido en cuenta para liquidar el citado impuesto.

El consultante manifiesta que el precio de la compra de la referida nuda propiedad está pendiente de pago. Tal pasivo no deberá ser tenido en cuenta puesto que la ley dispone que son computables las deudas con proveedores de bienes siempre que éstos se destinen a la actividad del deudor, lo que no ocurre en el caso planteado.

En lo que se refiere a las rentas, es de suponer que el usufructo fuera constituido por toda la vida del usufructuario porque el consultante manifiesta que éste tiene 78 años de edad.

En el caso planteado debe aplicarse por analogía lo dispuesto en el literal E) del artículo 9 del Título 14 del TO 96 para las personas físicas, esto es, determinar el valor actual de la nuda propiedad estableciendo el valor actual del bien a la tasa del 6% anual por el término de tres años.

La sociedad deberá computar la amortización de las mejoras a la tasa del 3%, teniendo presente que el valor de activo será el mayor entre el que se determina por aplicación de la norma del IRIC y el proporcional sobre el Valor Real catastral (art. 15 inc. 2).

Cuando ocurra el fallecimiento del usufructuario, la sociedad deberá computar en su activo el valor pleno del inmueble, liquidando ganancia por la diferencia con el valor anterior.

Esta utilidad estará gravada por el IRIC, dado que no está definida como comprendida en el IRA y teniendo presente la naturaleza jurídica de la sociedad, computándose para el tributo antes referido la diferencia de valores actuales, la amortización y el resultado de la consolidación de la propiedad.

30.06.006.- El Director General de Rentas, acorde.

BOL. N° 397 (JUNIO DE 2006)