Responsabilidad por OTT en empresas constructoras grandes contribuyentes

Las empresas constructoras y vendedoras de inmuebles que integran la División Grandes Contribuyentes enfrentan interrogantes específicas sobre su responsabilidad por obligaciones tributarias de terceros (OTT). Esta consulta tributaria resuelve aspectos clave del Decreto N° 134/009 aplicado al sector inmobiliario.

El problema planteado: ¿constructora = minorista?

Una sociedad anónima dedicada a la construcción y venta de inmuebles de propiedad horizontal planteó a la DGI si debe actuar como responsable de OTT según el Decreto N° 134/009. La empresa argumentaba que no debería considerarse "minorista" porque:

• No existe concepto tradicional de "venta al por mayor" vs "venta al por menor" para inmuebles
• Los inmuebles no son bienes pequeños que se vendan en cantidades variables
• Generalmente se venden de a uno por vez
• Los compradores son mayormente personas físicas para vivienda o inversión

Criterio de la DGI: definición por estructura de ventas

La DGI fue clara en su respuesta: lo determinante no es el tipo de bien vendido, sino la estructura de ventas. Según el artículo 1° del Decreto N° 134/009, es empresa minorista aquella cuyas ventas a consumidores finales superen el 70% de los ingresos netos totales del ejercicio anterior.

Si tus ventas a consumidores finales superan el 70% de tus ingresos totales, sos empresa minorista para efectos de OTT, independientemente del tipo de bien que vendas.

¿Qué compras generan obligación de retener?

La DGI coincidió parcialmente con la empresa consultante sobre el alcance de las retenciones. Para empresas constructoras, solo generan obligación de retener las compras de bienes que se incorporan directamente a los inmuebles.

Bienes que SÍ generan retención (bienes de cambio incorporados):

• Cemento, hierro, ladrillos y materiales de construcción
• Sanitarios, griferías, pisos y revestimientos
• Puertas, ventanas y aberturas
• Instalaciones eléctricas y de plomería
• Todos los materiales que quedan físicamente incorporados al inmueble

Bienes que NO generan retención:

• Prestaciones de servicios: servicios profesionales, arrendamientos de obra sin materiales
• Bienes de uso: maquinaria, vehículos, equipos de oficina
• Bienes no incorporados al costo: artículos de oficina, elementos de limpieza
• Herramientas: elementos que no quedan incorporados al edificio

Aspectos operativos importantes

Las empresas constructoras sujetas a este régimen deben:

• Retener el 50% del IVA incluido en las facturas de compra de bienes de cambio
• Aplicar retención solo sobre bienes gravados con IVA tasa básica
• Verter las retenciones en los plazos establecidos
• Mantener registros detallados de las retenciones efectuadas

Recomendaciones prácticas

Si tu empresa constructora integra Grandes Contribuyentes:

1. Calculá tu porcentaje de ventas a consumidores finales del ejercicio anterior
2. Clasificá tus compras entre bienes que se incorporan al inmueble y los que no
3. Implementá controles para identificar automáticamente las compras sujetas a retención
4. Capacitá al personal de compras sobre qué adquisiciones generan obligación de retener

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 5.835

EMPRESA CONSTRUCTORA Y VENDEDORA DE INMUEBLES QUE INTEGRA LA DIVISIÓN GRANDES CONTRIBUYENTES - RESPONSABLE DE OTT, CONSIDERACIONES.

Se presenta una sociedad anónima con giro construcción y venta de inmuebles de propiedad horizontal. La ejecución de las obras demandan la combinación de diversos insumos y recursos, como son: materiales, herramientas, servicios y mano de obra. Dichas unidades de propiedad horizontal luego son vendidas a terceros, quienes en la mayoría de los casos son personas físicas que lo destinan a su casa habitación o a arrendarlos.

Plantea que sólo en pocos casos los adquirentes de los inmuebles son sujetos que destinan los mismos al desarrollo de actividades empresariales.

La empresa fue incorporada a la División Grandes Contribuyentes y consulta su situación como responsable de obligaciones tributarias de terceros atento a lo dispuesto por el Decreto N° 134/009 de 17.03.009.

Adelanta opinión en el sentido de que la sociedad no resulta comprendida en el referido decreto, entendiendo que no existe una "venta al por mayor" y una "venta al por menor" de inmuebles en circunstancias normales, por lo cual un sujeto que vende inmuebles nunca puede ser considerado un "minorista".

Argumenta que por la naturaleza de los bienes vendidos, no se trata de ventas al por menor, ya que no son bienes pequeños ni se venden en cantidades variables, sino casi sin excepción, de a uno.

Continúa su argumentación manifestando que, aún en el caso que se entendiera que el mencionado régimen de responsabilidad le es aplicable, es necesario precisar el alcance de los bienes cuya adquisición genera la obligación de actuar como responsable por obligaciones tributarias de terceros.

En tal sentido entiende que quedarían excluidos del régimen de responsabilidad:

• las prestaciones de servicios (por ejemplo: servicios profesionales, arrendamientos de servicios o de obra sin entrega de materiales, arrendamiento de elevadores o máquinas excavadoras).
• las compras de bienes de uso de todo tipo.
• las compras de todos aquellos bienes que no integren directamente el costo del inmueble (por ejemplo: artículos de oficina).
• así como las compras de bienes que no se incorporan directamente al edificio (por ejemplo: herramientas, escobas, baldes).

Respuesta:

El artículo 1° del Decreto N° 134/009 establece:

"Desígnase responsables por obligaciones tributarias de terceros, por las compras que realicen a sus proveedores de bienes, a los siguientes sujetos:

a) empresas minoristas incluidas en la División Grandes Contribuyentes. Se entiende por empresa minorista aquella cuyas ventas a consumidores finales hayan superado el 70% (setenta por ciento) de los ingresos netos totales del ejercicio anterior, excluido en ambos casos el Impuesto al Valor Agregado;

................"

Según lo manifestado por el consultante, sus ventas a consumidores finales superan el 70% de los ingresos netos totales del ejercicio anterior, por lo que cumple con la definición de empresa minorista dispuesta por la norma transcripta. Por lo tanto resulta incluido en el régimen de responsabilidad del mencionado decreto, en la medida que su estructura de ventas así lo verifique.

Por su parte el artículo 3° del mismo decreto dispone que el régimen comprenderá exclusivamente a las compras de bienes de cambio cuya circulación interna se encuentre gravada por Impuesto al Valor Agregado (IVA) a la tasa básica. Los responsables designados deberán retener y verter el 50% del IVA incluido en la documentación de compras de los bienes comprendidos (artículo 4° del Decreto N° 134/009).

El caso consultado presenta la particularidad de que los bienes de cambio están constituidos por inmuebles.

En tal sentido se entiende que, en esta situación, los bienes cuya adquisición origina la obligación de retener comprenden aquellos que fueron directamente incorporados a los inmuebles, compartiéndose en este punto la opinión adelantada por el consultante.

20.04.015 - El Sub Director General de la D.G.I., acorde.