Residencia fiscal por inversión inmobiliaria: requisitos y condiciones

¿Cuándo genera residencia fiscal una inversión inmobiliaria?

Una consulta reciente a la DGI abordó una situación frecuente: ¿cuándo una persona física obtiene residencia fiscal en Uruguay por radicación de intereses económicos a través de inversiones inmobiliarias?

La normativa vigente establece que una persona se considera residente fiscal cuando radica la base de sus intereses económicos en el país, específicamente cuando posee una inversión en bienes inmuebles por un valor superior a UI 15.000.000.

Requisitos para la residencia fiscal por inversión inmobiliaria

Según el inciso quinto del artículo 5 Bis del Decreto N° 148/007, se considera que una persona radica sus intereses económicos cuando tiene en territorio nacional:

• Una inversión en bienes inmuebles por un valor superior a UI 15.000.000
• El valor se determina según el costo fiscal actualizado de cada inmueble
• La valuación se realiza conforme al artículo 26 del decreto mencionado

Aspectos clave del financiamiento

Una de las principales dudas planteadas en la consulta fue si la forma de financiamiento de la inversión afecta la determinación de la residencia fiscal. La DGI fue categórica en su respuesta:

En la medida que se trate de inmuebles con un costo superior a los UI 15.000.000, no interesa la forma de financiar la adquisición de los mismos.

Esto significa que:

• No importa si el inmueble se compra al contado o financiado
• El monto que cuenta es el valor total del inmueble, no el capital propio invertido
• Los préstamos o hipotecas no reducen el valor considerado para efectos fiscales

Momento de configuración de la inversión

Otro punto importante es cuándo se considera efectuada la inversión. La DGI aplicó el criterio del Impuesto al Patrimonio:

• La inversión se configura desde la promesa de compraventa, no desde la escritura definitiva
• El promitente comprador ya debe computar el valor fiscal de los inmuebles
• Se considera la toma de posesión real o ficta del inmueble

Condiciones temporales

Para obtener y mantener la residencia fiscal por este mecanismo:

• Las condiciones deben cumplirse al 31 de diciembre de cada año civil
• El certificado de residencia fiscal se emite una vez acreditadas las condiciones a esa fecha
• Debe mantenerse la inversión durante todo el período fiscal

Situaciones especiales: condominios

La DGI también aclaró qué sucede cuando varios compradores adquieren un inmueble en conjunto:

En el caso que los inmuebles sean adquiridos en forma conjunta, estaremos ante bienes adquiridos en condominio, por lo que el interesado deberá proporcionar el importe de la inversión efectuada a los efectos de considerar la condición de superar los UI 15.000.000.

Por tanto, en condominios solo se considera la parte proporcional de cada copropietario.

Ejemplo práctico

Imaginemos que una persona adquiere un inmueble por UI 20.000.000 financiando UI 15.000.000 con un préstamo hipotecario:

• Capital propio invertido: UI 5.000.000
• Valor total del inmueble: UI 20.000.000
• Valor considerado para residencia fiscal: UI 20.000.000 ✓

Como el valor total supera UI 15.000.000, se configura la residencia fiscal, independientemente del financiamiento.

Consideraciones importantes

• La persona no debe ser residente fiscal en otro país para aplicar este criterio
• La residencia fiscal por intereses económicos es alternativa a otros criterios (permanencia, vínculos familiares, etc.)
• Es necesario solicitar el certificado correspondiente ante la DGI
• Las obligaciones tributarias como residente fiscal comienzan una vez configurada la situación

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 6.038

RESIDENCIA FISCAL VINCULADA A INTERESES ECONÓMICOS - INVERSIÓN EN INMUEBLES CON FINANCIAMIENTO - IRPF - MONTO - CONDICIONES, FECHA.

Una persona física se presenta consultando en forma vinculante, su situación frente a la definición de residencia fiscal del inciso quinto del artículo 5 Bis del Decreto N° 148/007 de 26.04.007.

La consultante señala que:

1. Es ciudadana natural argentina y cuenta con nacionalidad legal uruguaya,
2. No permanece en territorio uruguayo más de 183 días durante el año civil,
3. Su cónyugue no reside habitualmente en el país y no tiene hijos menores de edad.
4. No configura residencia fiscal en ningún país.

Adicionalmente señala la posibilidad de realizar inversiones en inmuebles en nuestro país por un valor de costo superior a los UI 15.000.000.

Consulta si el financiamiento de la inversión incide en la radicación de sus intereses económicos en el país a los efectos de determinar la residencia fiscal según lo establecido en el literal a) del inciso quinto del artículo 5 Bis del Decreto N°148/007 de 26.04.007.

Adelanta opinión en el sentido de que, independientemente de la forma de financiamiento, el hecho de que el valor de la inversión supere los UI 15.000.000, resulta suficiente para obtener la residencia fiscal en nuestro país. En efecto, la norma no hace referencia al valor neto del capital invertido sino al monto y calidad de los activos representativos de la inversión.

A su vez, entiende que a los efectos de la consideración como inversión resulta trascedente la toma de posesión real o ficta de los inmuebles prometidos en venta, con independencia de la escritura pública. En consecuencia, se cumplirán los extremos establecidos por la norma a partir del momento en que el adquirente detente la posesión real o ficta, y hasta que ceda dicha posesión a un tercero.

Finalmente agrega que se deberá cumplir las referidas condiciones al 31 de diciembre de cada año civil para constituirse en residente fiscal de cada año.

El inciso quinto del artículo 5 Bis del Decreto N°148/007 de 26.04.007, definió cuando una persona física es residente fiscal de acuerdo al criterio de radicación de sus intereses económicos:

"........
Salvo que el contribuyente acredite su residencia fiscal en otro país, se considerará que una persona radica la base de sus intereses económicos, cuando tenga en territorio nacional, una inversión:

a) en bienes inmuebles por un valor superior a 15:000.000 UI (quince millones de Unidades Indexadas). A estos efectos se considerará el costo fiscal actualizado de cada inmueble valuado de acuerdo a lo establecido en el artículo 26 del presente Decreto.

b) directa o indirecta, en una empresa por un valor superior a 45.000.000 UI (cuarenta y cinco millones de Unidades Indexadas), que comprenda actividades o proyectos que hayan sido declarados de interés nacional, de acuerdo a lo establecido en la Ley N° 16.906 de 7 de enero de 1998, y su reglamentación. A efectos de determinar el monto de la inversión realizada, se considerarán las normas de valuación del Impuesto a las Rentas de las Actividades Económicas.

La Dirección General Impositiva será la autoridad competente a efectos de la emisión de los certificados que acrediten la residencia fiscal en nuestro país."

El artículo transcripto admite la residencia fiscal vinculada a los intereses económicos cuando la persona física radique en territorio nacional determinadas inversiones por cierta cuantía.

En relación a la inversión en inmuebles, la referida disposición exige un costo fiscal superior a los UI 15.000.000, pero nada establece en relación a su financiamiento, ni al momento a partir del cual debemos considerar efectuada la inversión.

Esta Comisión de Consultas considera que, en la medida que se trate de inmuebles con un costo superior a los UI 15.000.000, no interesa la forma de financiar la adquisición de los mismos.

En cuanto a si debemos atender a la promesa o la escritura definitiva, entendemos que a estos efectos corresponde darle la solución planteada en sede del Impuesto al Patrimonio, más específicamente en el literal C) del artículo 9 del Título 14 del TO 1996. Es decir, el promitente comprador computará el valor fiscal de los inmuebles.

Esta Comisión de Consulta comparte con el consultante que las referidas condiciones se deberán cumplir al 31 de diciembre de cada año civil. Por lo tanto, el certificado de residencia fiscal se emitirá una vez acreditadas las referidas condiciones a dicha fecha.

Finalmente, entendemos oportuno precisar que, en el caso que los inmuebles sean adquiridos en forma conjunta, estaremos ante bienes adquiridos en condominio, por lo que el interesado deberá proporcionar el importe de la inversión efectuada a los efectos de considerar la condición de superar los UI 15.000.000.

20.07.017 - El Sub Director General de la DGI, acorde.