Rescisión de compraventa de inmueble: ¿se paga IRPF?

Cuando una operación de compraventa de un inmueble se deja sin efecto mediante una escritura de rescisión, muchos contribuyentes —y hasta profesionales del área— se preguntan si esa devolución de dinero genera obligaciones fiscales. La respuesta de la DGI es clara: sí, corresponde pagar IRPF. A continuación te explicamos por qué y cómo se determina el impuesto.

¿Qué es una rescisión de compraventa y por qué importa fiscalmente?

La rescisión de una escritura de compraventa es el acto jurídico por el cual las partes acuerdan dejar sin efecto la compraventa original, volviendo a la situación anterior: el vendedor recupera el inmueble y el comprador recupera el dinero pagado.

Desde el punto de vista jurídico, parecería que "todo vuelve a cero". Sin embargo, desde el punto de vista fiscal, la devolución de dinero que recibe quien fue el comprador original constituye un incremento patrimonial gravado por IRPF, al igual que ocurre con la rescisión de una promesa de compraventa.

Este criterio fue confirmado por la DGI en esta consulta y es consistente con lo sostenido anteriormente en la Consulta N° 4.825, donde se analizó el caso de las promesas de compraventa. La base legal está en el artículo 17, literal A) del Título 7 del Texto Ordenado 1996, que define como hecho generador del IRPF a los "Incrementos Patrimoniales".

¿Cómo se calcula la renta gravada?

Aquí aparece una particularidad importante: en una rescisión no hay un "precio de venta" en sentido estricto. Por eso, la DGI establece que el precio de venta a efectos del cálculo estará constituido por la suma de dinero que se devuelve.

Con ese monto como base, existen dos métodos para determinar la renta gravada, según cuándo fue adquirido originalmente el inmueble:

Para inmuebles adquiridos antes de la Reforma Tributaria (Ley N° 18.083 del 27/12/2006)

Se puede optar por cualquiera de estos dos criterios:

• Criterio ficto: Se aplica directamente el 15% al precio de venta (es decir, al monto devuelto). Ese resultado es la renta gravada. Es el método más sencillo.
• Criterio real: Se deduce del precio de venta el costo fiscal actualizado más el ITP del enajenante (si correspondiera). Si el inmueble tuviera obras realizadas y debidamente documentadas, también se puede sumar su valor al costo fiscal. En el caso consultado —un terreno baldío— no aplica esta última opción.

Una vez obtenida la renta por cualquiera de los dos métodos, se aplica la alícuota del 12% para determinar la retención de IRPF.

Para inmuebles adquiridos después de la Reforma Tributaria

Solo se admite el criterio real, que es preceptivo (obligatorio). No existe la opción del ficto.

¿Qué pasa si en el futuro se vende ese mismo inmueble?

Este es otro punto clave que aborda la consulta. Una vez rescindida la compraventa, el inmueble "regresa" al patrimonio del vendedor original. Pero —y esto es fundamental— ese retorno no implica que el inmueble vuelva a tener la fecha de adquisición original.

Según la DGI, a los efectos de una futura enajenación, el bien se considera adquirido luego de la entrada en vigencia de la Ley N° 18.083. Por lo tanto, cuando ese inmueble se venda en el futuro, el cálculo de IRPF deberá realizarse obligatoriamente por el criterio real, sin posibilidad de optar por el ficto.

Esto tiene implicancias prácticas importantes: quien recupera un inmueble por rescisión de compraventa pierde la opción del criterio ficto para una eventual venta futura, y deberá llevar un registro detallado del costo fiscal para poder aplicar el criterio real correctamente.

Resumen del tratamiento tributario

• ¿Tributa IRPF la rescisión? Sí, como Incremento Patrimonial.
• Base de cálculo: El monto de dinero devuelto opera como "precio de venta".
• Método para inmuebles pre-reforma: Ficto (15% del monto devuelto) o real, a elección.
• Método para inmuebles post-reforma: Solo criterio real.
• Alícuota de retención: 12% sobre la renta determinada.
• Venta futura del inmueble recuperado: Se aplica solo criterio real (se considera adquirido post-reforma).

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 4.921

RESCISIÓN DE COMPRAVENTA DE INMUEBLE - IRPF - TRATAMIENTO TRIBUTARIO.

I.- La Consulta.

Frente a una eventual rescisión de compraventa de un terreno baldío se consulta por parte de una escribana pública si tal otorgamiento tributa Impuesto a la Renta. En caso afirmativo, cuál sería el porcentaje por haber sido una compraventa anterior a la entrada en vigencia de la ley de Reforma Tributaria.

Asimismo, una vez suscrita la rescisión con el efecto jurídico de que se vuelve a la situación jurídica anterior, cómo se determina la renta en una venta futura.

II.- La Respuesta.

Al igual que acontece con la rescisión de promesa de compraventa, la rescisión de escritura de compraventa ingresa dentro del hecho generador de "Incrementos Patrimoniales" contenido en el artículo 17 lit. A) del Título 7 del Texto Ordenado 1996, debiendo tributar en consecuencia IRPF; ver criterio sostenido por esta Comisión de Consultas en Consulta N° 4.825 (Bol. 416).

Respecto a la determinación de la renta de los bienes inmuebles adquiridos con anterioridad a la vigencia de la Ley N° 18.083 de 27 de diciembre de 2006, la misma se podrá efectuar de dos formas (art. 20 del Tít. 7 del TO 1996 y art. 26 del Dto. N° 148/007 de 26/04/007):

• a) por el criterio ficto, aplicando la tasa del 15% al precio de venta del bien, obteniendo de esta forma la renta gravada; o
• b) por el criterio real, esto es, al precio de venta deducirle el costo fiscal actualizado más el ITP del enajenante (estando el negocio proyectado sujeto al pago de este último impuesto). En caso de haberse realizado obras en el inmueble y de encontrarse las mismas debidamente documentadas —no siendo el caso en consulta al tratarse de un terreno baldío—, se podrá adicionar el valor de las mismas al costo fiscal.

La única precisión respecto de la rescisión será que, al no existir estrictamente un precio de venta, el mismo estará constituido por la suma de dinero objeto de devolución.

Finalmente al resultado obtenido sea de uno u otro criterio, la retención se determinará aplicando la alícuota del 12%.

Con relación al restante punto, rescindida la compraventa y a los efectos de una futura enajenación, conforme se tratará de un bien adquirido luego de la entrada en vigencia de la ley, se deberá realizar el cálculo conforme al régimen general explicitado, es decir, el criterio real, el cual será preceptivo.

06.08.008 - El Director General de Rentas, acorde.

BOLETÍN N° 423