Prescripción adquisitiva decenal: ITP e IRPF tras compraventa viciada

El problema: documentos viciados en la compraventa

Imaginá esta situación: comprás un inmueble en 2001, pagás todos los impuestos correspondientes, lo inscribís en el Registro de la Propiedad y durante 10 años lo incluís en tus declaraciones juradas. Pero al querer vender en 2015, descubrís que los documentos de la compraventa original tenían vicios graves: no existía matriz en el protocolo notarial para documentos clave como la transformación societaria del vendedor y el poder otorgado.

Esta situación real llevó al comprador a iniciar un juicio de prescripción adquisitiva decenal, obteniendo finalmente una sentencia que le reconoció la propiedad del inmueble. Pero surgió la duda: ¿debe pagar nuevamente ITP e IRPF por esta sentencia?

Criterio de la DGI: doble tributación inevitable

La DGI fue clara en su respuesta: sí debe tributar tanto ITP como IRPF por la sentencia de prescripción adquisitiva, sin poder descontar lo pagado en la compraventa original.

Fundamentos para el IRPF

El artículo 17 del Título 7 TO 1996 establece expresamente que la sentencia declarativa de prescripción adquisitiva genera renta gravada por IRPF en la categoría de incrementos patrimoniales. Las excepciones del artículo 18 no incluyen el caso donde la prescripción fue precedida de una compraventa viciada.

Fundamentos para el ITP

Para el ITP, la DGI aplicó el principio de que el tributo tiene naturaleza documental. El hecho generador se configura cuando se documenta el negocio, y en las sentencias de prescripción adquisitiva, esto ocurre cuando la sentencia queda ejecutoriada.

¿Por qué no se puede descontar el ITP pagado inicialmente?

Aunque teóricamente la compraventa viciada no debería haber generado ITP (por no configurar el hecho generador), el derecho a reclamar ese pago ya caducó por el transcurso de 4 años según el artículo 77 del Código Tributario.

Esto significa que:

• El ITP de 2001 no se puede recuperar por caducidad
• El ITP de 2015 se debe pagar íntegramente
• No hay compensación posible entre ambos pagos

El argumento de la "unidad negocial" rechazado

El consultante intentó argumentar que existía una "unidad negocial" entre la compraventa de 2001 y la sentencia de 2015, considerando la primera como una promesa de compraventa que se completaba con la segunda.

La DGI rechazó este argumento porque:

• Ya había establecido precedente contrario en la Consulta N° 5.276
• Si fuera una promesa de compraventa, se podría haber promovido escrituración forzada
• Se podría haber ratificado mediante escritura por el verdadero propietario
• Ninguna de estas alternativas se utilizó

Alternativas que no se exploraron

La DGI mencionó que existían otras vías para solucionar el problema original:

Escrituración forzada: Si la compraventa era válida como compromiso, se podría haber forzado judicialmente su escrituración definitiva.

Ratificación: El verdadero propietario podría haber ratificado mediante escritura la venta original.

Implicancias para casos similares

Este caso establece precedentes importantes:

• La prescripción adquisitiva siempre tributa, independientemente de situaciones previas
• Los pagos de ITP por operaciones viciadas no se recuperan si ya caducó el plazo
• No hay "unidad negocial" que justifique un tratamiento fiscal especial
• Es fundamental verificar la validez documental antes de cualquier operación inmobiliaria

Recomendaciones preventivas

Para evitar situaciones similares:

• Verificar siempre que existan las matrices en protocolo notarial
• Solicitar certificados de vigencia de poderes
• Confirmar la validez de transformaciones societarias
• Considerar contratar un estudio de títulos exhaustivo
• En caso de dudas, explorar las vías de regularización antes que la prescripción

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 5.949

COMPRAVENTA DE INMUEBLE VICIADA POR AUSENCIA DE MATRIZ EN PROTOCOLO - SENTENCIA DE PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DECENAL - ITP - IRPF - PRESCRIPCIÓN DE TRIBUTOS, CONSIDERACIONES - TRATAMIENTO TRIBUTARIO.

Una persona física adquirió por compraventa un inmueble con fecha 30 de mayo de 2001. La vendedora es una sociedad de responsabilidad limitada, la cual previo a la venta había transformado su forma jurídica de sociedad anónima a sociedad de responsabilidad limitada. En dicha compraventa comparece una apoderada de la persona jurídica.

Tanto el poder otorgado por la persona jurídica (SRL) como la declaratoria de transformación de la personería jurídica (de SA a SRL), fueron otorgados por el escribano sin que existiera matriz en su protocolo.

El comprador abonó el Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales, inscribió la compraventa en el Registro de la Propiedad Inmueble e incluyó dicho activo en sus declaraciones juradas del Impuesto al Patrimonio. Diez años después decidió vender y al firmar el boleto de reserva para la venta del inmueble se advirtió que dos documentos que integraban la titulación del padrón (declaratoria de la transformación societaria y poder otorgado por la sociedad vendedora) firmados por escribano público, no existían en el protocolo del mismo, lo que determinó inexorablemente la rescisión del boleto de reserva.

Ante esta situación se promovió juicio de prescripción decenal con justo título, una vez transcurridos los 10 años desde la adquisición y posesión de la propiedad. El proceso culminó con el dictado de la correspondiente sentencia que declaró que la persona física adquirió por el modo de prescripción adquisitiva decenal la propiedad del inmueble en cuestión.

El consultante adelanta opinión entendiendo que la sentencia de prescripción no se encuentra gravada por el Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP) y por el Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) por incrementos patrimoniales, y solicita que esta Administración comunique tal circunstancia al Registro de Propiedad Inmueble a efectos de que éste autorice la inscripción registral definitiva.

No se comparte la opinión adelantada.

El artículo 17 del Título 7 TO 1996 establece a título expreso que el negocio objeto de la sentencia declarativa de prescripción adquisitiva de bienes determina la existencia de renta gravada por IRPF incremento patrimonial.

A su vez se establecen excepciones en el artículo 18 del referido Título 7, entre las cuales no está previsto el caso de que la prescripción sea precedida de una compraventa donde no operó la transferencia de dominio por falta de matriz del poder otorgado por la enajenante.

O sea que la normativa no da un tratamiento diferente a aquellas prescripciones como la del consultante, que se logran por poseer el bien en forma pública y pacífica hace más de diez años, con justo título y buena fé, ya que ignoraban los vicios de la titulación, de acuerdo al Artículo 1204 de Código Civil.

Con respecto al Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales, dada la naturaleza documental del hecho generador del ITP, se trata de un tributo que se configura en el momento en que se documenta el hecho o negocio gravado, según se expresa en el artículo 2 del Título 19, TO 1996, "... en la fecha del contrato o documento correspondiente". A su vez se aclara que en el caso de las sentencias declarativas de prescripción adquisitiva de bienes inmuebles, ".... El hecho generador se considerará configurado en la fecha en que quede ejecutoriada la sentencia."

Por lo tanto es correcto el pago del ITP en el momento de la sentencia declarativa de prescripción.

En cuanto al ITP abonado en la compraventa inicial, si se hubiera comprobado la nulidad de la compraventa, la misma no configuraría el hecho generador del ITP, pudiéndose reclamar el impuesto pagado y no debido. Ahora bien, al haber transcurrido cuatro años desde la fecha en que pudo ser exigible tal crédito contra el Estado, operó la caducidad del mismo (artículo 77 del Código Tributario), por lo tanto no se podrá acreditar lo pagado en oportunidad de la compraventa inicial por concepto del ITP, ya que dicho crédito ha caducado.

El consultante sostiene que hay una unidad negocial entre la compraventa del 2001 y la sentencia de prescripción de 2015. Manifiesta que la transmisión patrimonial se completó en dos momentos diferentes. O sea se pretende hacer valer la compraventa del 2001 como un negocio preliminar, es decir como una promesa de compraventa de carácter obligacional. En esta hipótesis planteada dicho contrato de compraventa definitivo no se otorgó.

Ya en Consulta N° 5.276 de 18.05.010 (Bol. N° 444) esta Comisión de Consultas no estuvo de acuerdo en considerar como una unidad a un contrato de cesión de derechos posesorios y la posterior sentencia de prescripción adquisitiva habiendo argumentado el consultante que esta última sólo tenía el efecto de mutar el título de poseedor a propietario. Tener los derechos posesorios le permite poder tramitar en sede judicial la prescripción adquisitiva decenal.

Asimismo, si la compraventa celebrada hubiese tenido los efectos de un compromiso de compraventa, para subsanar el hecho de que faltaba el modo, podría haberse promovido la escrituración forzada, y esto no se hizo.

Dentro de la argumentación el consultante plantea también que la venta de cosa ajena no resulta nula, la falta de matriz del poder otorgado por la enajenante impidió que tuviera eficacia la tradición como cumplimiento del negocio obligacional válido.

En tal caso hubiese bastado la ratificación mediante escritura de declaratoria por el propietario (promitente vendedor), lo cual tampoco se realiza. Esta declaratoria de ratificación la debe otorgar el propietario, y no surge claro en el caso en consulta quién es el propietario, en virtud de que la SA no llegó a transformarse en SRL.

En resumen, el negocio objeto de la sentencia de prescripción adquisitiva por la que se consulta, queda gravado tanto por ITP como por IRPF incremento patrimonial.