Permuta de terrenos con mejoras: cuándo aplica la exoneración de IVA

¿Qué son las mejoras para efectos del IVA?

En materia tributaria, no toda infraestructura en un terreno constituye una "mejora" que elimine la exoneración de IVA. La normativa uruguaya es específica sobre este punto.

Según el artículo 39° del Decreto N° 207/007, se consideran mejoras únicamente:

• Edificios
• Galpones

Esta definición es taxativa, lo que significa que solo estas construcciones califican como mejoras para efectos del tratamiento fiscal.

Caso práctico: permuta con la Intendencia

Una sociedad anónima dedicada a la construcción y venta de inmuebles celebró un contrato de permuta con la Intendencia Municipal de Maldonado. La empresa entregaba un terreno baldío que incluía una calle totalmente construida, más dinero, a cambio de otro terreno baldío con mejoras.

La pregunta clave era: ¿debe pagar IVA sobre la entrega del terreno con la calle construida?

Criterio de la DGI: las calles no son mejoras

La Dirección General Impositiva fue clara en su respuesta: las calles no constituyen mejoras según la definición del Decreto N° 207/007.

"Esta Comisión de Consultas entiende que en el concepto de mejora establecido por dicho Decreto no está incluida una calle, por tanto estaríamos frente a una enajenación de un terreno sin mejoras."

Por tanto, la operación mantiene la exoneración de IVA prevista en el literal B) del numeral 1) del artículo 19° del Título 10 TO 1996.

Marco legal aplicable

La exoneración de IVA para terrenos sin mejoras está establecida en:

• Artículo 19° literal B) del Título 10 TO 1996: Exonera las enajenaciones de bienes inmuebles, especialmente los terrenos sin mejoras
• Artículo 39° del Decreto N° 207/007: Define que solo edificios y galpones constituyen mejoras

Infraestructura que no elimina la exoneración

Basándose en este criterio, otros tipos de infraestructura que probablemente no eliminarían la exoneración incluyen:

• Calles y veredas
• Redes de saneamiento
• Cableado eléctrico
• Alumbrado público
• Espacios verdes y parques

Importante: Siempre consultá con un profesional tributario para casos específicos, ya que cada situación puede tener particularidades.

Implicancias para desarrolladores inmobiliarios

Este criterio es especialmente relevante para:

• Empresas constructoras que adquieren terrenos para desarrollar
• Inmobiliarias que comercializan terrenos urbanizados
• Desarrolladores que realizan permutas con intendencias

El hecho de que la infraestructura urbana no constituya "mejoras" permite mantener beneficios fiscales significativos en estas operaciones.

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 6.131

CONTRATO DE PERMUTA DE TERRENOS BALDIOS CON MEJORAS ENTRE IM Y SA - IVA - EXONERACIÓN.

La Consulta

Se presenta una Sociedad Anónima cuya actividad es construcción y venta de inmuebles a los efectos de realizar una consulta vinculante, amparada en el artículo 71 y siguientes del Código Tributario.

La consultante y la Intendencia Municipal de Maldonado efectuaron un contrato de permuta en el cual la sociedad se obliga a entregar un terreno baldío con mejoras y dinero y recibir a cambio de la Intendencia Municipal otro terreno baldío con mejoras

Se consulta si la entrega del terreno baldío que la sociedad efectúa, el que fue acondicionado dando cumplimiento a lo dispuesto en una Resolución de la Junta Departamental de la Intendencia Municipal de Maldonado; se encuentra gravada por IVA.

La consultante adelanta opinión en el sentido de que dicha operación no se encuentra gravada por IVA por aplicación del numeral 1) literal B) del artículo 19° Título 10 TO 1996 y del artículo 39° del Decreto N° 207/007 de 18.06.007, considerando que el bien transferido en la permuta es un inmueble que si bien tiene mejoras, las mismas no encuadran en la definición que de tal concepto establece la norma reglamentaria (edificios y/o galpones), a los efectos de considerar la enajenación de un inmueble gravada a la tasa mínima.

La Respuesta

Se comparte la posición sustentada por la consultante.

Del análisis del contrato de permuta celebrado por las partes se desprende que la consultante se obliga a entregar a la Intendencia Municipal de Maldonado un solar de terreno baldío que tiene como mejora una calle que se encuentra totalmente construida.

El artículo 19° del Título 10 T.O. 1996, establece:

"Artículo 19°.- Exoneraciones.- Exonéranse:

1) Las enajenaciones de:
.......................

B) Bienes inmuebles, con excepción de las comprendidas en el literal I) del artículo 18 de este Texto Ordenado. Las enajenaciones de terrenos sin mejoras estarán exoneradas en todos los casos.
..................."

Por su parte el artículo 39° del Decreto N° 207/007 establece:

"Artículo 39°.- Enajenaciones de inmuebles sin mejoras.- A los efectos de la aplicación de la exoneración a que refiere el literal B) del numeral 1) del artículo 19° del Título que se reglamenta, se entiende por mejoras únicamente las construcciones (edificios y galpones)."

Esta Comisión de Consultas entiende que en el concepto de mejora establecido por dicho Decreto no está incluida una calle, por tanto estaríamos frente a una enajenación de un terreno sin mejoras comprendida en la exoneración de IVA del literal B) del artículo 19° del Título 10 T.O. 1996.

21.03.018 - El Sub Director General de la DGI, acorde.