IVA en venta de inmuebles por empresas constructoras: ¿cuándo nace la obligación?

Cuando una empresa constructora o promotora vende un inmueble, una de las preguntas más frecuentes es: ¿en qué momento exacto nace la obligación de pagar IVA? ¿Es al firmar el compromiso de compraventa? ¿Al escriturar? ¿O cuando el comprador empieza a cobrar cuotas?

La DGI resolvió esta duda de forma contundente a través de la Consulta N° 4.846, y la respuesta tiene implicancias prácticas muy concretas para cualquier empresa del sector inmobiliario o de la construcción.

Las tres opciones que planteó el consultante

El contribuyente que realizó la consulta propuso tres momentos posibles para la configuración del hecho generador del IVA:

• Opción 1: La fecha en que se firma el compromiso o la escritura de compraventa.
• Opción 2: Cuando se entrega el inmueble y el comprador puede ocuparlo efectivamente.
• Opción 3: A medida que se va cobrando el precio de venta (criterio de lo percibido).

La DGI descartó las opciones 1 y 3, y validó la opción 2 como la correcta.

El criterio de la DGI: la transferencia de la posesión

El fundamento legal surge del artículo 33 del Decreto N° 207/007, que establece con claridad:

"El hecho generador de la primera enajenación o promesa de enajenación de inmuebles nuevos por parte de empresas constructoras o promotoras se configura cuando la empresa transfiera la posesión al adquirente o promitente comprador."

Este criterio se complementa con el literal A) del artículo 2 del Título 10 del T.O. 1996, que define la circulación de bienes como toda operación a título oneroso que entregue bienes con transferencia del derecho de propiedad o que dé a quien los recibe la facultad de disponer económicamente de ellos como si fuera su propietario. El propio artículo cita expresamente como ejemplo los contratos de promesa con transferencia de la posesión.

¿Qué significa "transferir la posesión" en la práctica?

El concepto clave aquí es el de posesión, no el de título jurídico formal. En términos simples:

• No importa si el documento existente al momento de la entrega es un compromiso de compraventa o una escritura pública.
• Lo que activa el IVA es el momento en que el comprador puede ocupar y disponer del inmueble, es decir, cuando recibe las llaves y entra a usarlo.
• No se trata del cobro de cuotas ni de la firma de papeles, sino del hecho material de la entrega.

¿Y si el inmueble todavía está en construcción?

Este es un punto importante que la DGI aclara expresamente: el criterio aplica también cuando el inmueble se encuentra en proceso de construcción, tal como lo prevé el artículo 35 del Decreto N° 207/007.

Es decir, si una empresa constructora entrega la posesión de un inmueble aún no terminado (por ejemplo, en un contrato de promesa anticipada con entrega parcial), el hecho generador del IVA igualmente se configura en ese momento.

Formalidades que no podés ignorar

Además de determinar el momento correcto, el artículo 33 del Decreto N° 207/007 remite a las formalidades establecidas en los artículos 40 y siguientes del Decreto N° 597/988, las cuales deben cumplirse con la expresa conformidad del adquirente. Este requisito formal no es menor: asegurate de documentar correctamente la operación.

Una excepción importante: promesas inscriptas antes del 1° de julio de 2007

La DGI también recuerda que el artículo 41 del Decreto N° 207/007 establece una excepción de aplicación transitoria:

No estarán alcanzadas por el IVA las enajenaciones de inmuebles cuyas promesas de enajenación hayan sido inscriptas antes del 1° de julio de 2007, con independencia del grado de avance de la obra.

Si bien esta excepción ya no tiene aplicación práctica corriente dado el tiempo transcurrido, es un dato relevante para regularizaciones o situaciones históricas que pudieran estar bajo análisis.

Resumen práctico para empresas constructoras

• ✅ El IVA se genera cuando entregás la posesión del inmueble al comprador.
• ✅ No importa si hay escritura o solo compromiso de compraventa al momento de la entrega.
• ✅ Aplica tanto para inmuebles terminados como en construcción.
• ❌ No es correcto esperar al cobro de cuotas para devengar el IVA.
• ❌ La firma del contrato sola, sin entrega del bien, no configura el hecho generador.

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 4.846

VENTA DE INMUEBLES POR EMPRESAS CONSTRUCTORAS – IVA – HECHO GENERADOR, CONFIGURACIÓN.

Se consulta en qué momento se considera configurado el hecho generador del IVA en el caso de la venta de inmuebles por empresas constructoras.

Las soluciones planteadas por el consultante son: 1) En la fecha en que se firma el compromiso o la escritura de compraventa, 2) Cuando se entrega el inmueble y puede ser ocupado por el comprador y 3) A medida que se va cobrando el precio de venta.

El artículo 33 del Decreto N° 207/007 de 18.06.007 establece que el hecho generador de la primera enajenación o promesa de enajenación de inmuebles nuevos por parte de empresas constructoras o promotoras se configura "cuando la empresa transfiera la posesión al adquirente o promitente comprador."

Adicionalmente se debe tener en cuenta la definición brindada por el literal A) del artículo 2 del Título 10 del T.O. 1996, el cual establece: "Por circulación de bienes se entenderá toda operación a título oneroso que tenga por objeto la entrega de bienes con transferencia del derecho de propiedad o que dé a quien los recibe la facultad de disponer económicamente de ellos como si fuera su propietario." Posteriormente el propio artículo 2 cita como ejemplo de circulación de bienes "...los contratos de promesa con transferencia de la posesión,...".

A pesar de ser este artículo anterior a la inclusión de la primera enajenación de inmuebles dentro del hecho generador del IVA, la solución allí planteada puede extenderse sin dificultad a este tipo de negocios.

Por lo tanto, el hecho generador del IVA, para el caso en consulta, se configura cuando la empresa transfiere la posesión al adquirente o promitente comprador, tal como se planteó en el punto 2), independientemente de que el documento existente a la fecha de ocupación sea un compromiso de compraventa o una escritura.

Este criterio es aplicable, no sólo cuando se enajena un inmueble terminado, sino incluso cuando se halla en proceso de construcción, como prevé el artículo 35 del citado decreto.

Además, el mencionado artículo 33 del Decreto N° 207/007 aclara que se deben cumplir con las formalidades dispuestas en los artículos 40 y siguientes del Decreto N° 597/988 de 21.09.988, con la expresa conformidad del adquirente.

No obstante lo anteriormente mencionado, se debe tener en cuenta el artículo 41 del Decreto N° 207/007, el cual establece que no estarán alcanzadas por el tributo, las enajenaciones de inmuebles cuyas promesas de enajenación hayan sido inscriptas antes del 1° de julio de 2007, con independencia del grado de avance de la obra.

25.07.008 – El Director General de Rentas. Bol. 422