IVA en obra por administración y IRPF por arrendamientos: ¿cómo inscribirse?

Cuando una persona física decide construir su vivienda familiar en un terreno propio y bajo la modalidad de administración, surgen obligaciones tributarias que no siempre son conocidas: la inscripción como contribuyente de IVA Construcción en el RUT y el correcto pago del IRPF por arrendamientos. Esta consulta resuelta por la DGI en 2008 clarifica exactamente ese escenario y sigue siendo una referencia válida hoy.

¿Qué es una obra por administración?

La obra por administración es una modalidad de construcción en la que el titular de la obra contrata directamente los servicios de construcción —con o sin suministro de materiales— en lugar de contratar a una empresa que se encargue de todo de punta a punta.

El Decreto N° 207/007 la define con precisión: se trata de todos aquellos contratos que cumplen simultáneamente con dos condiciones:

• El titular de la obra es sujeto pasivo del Aporte Unificado de la Construcción (AUC) ante el BPS por los servicios personales vinculados a la misma.
• La obra no califica como sistema de contratación, es decir, no existe una empresa constructora que suministre la totalidad de los materiales y preste la totalidad de los servicios de construcción.

El sistema de administración incluye tanto el arrendamiento de obra como el arrendamiento de servicios, con o sin entrega de materiales.

¿Cuándo corresponde el IVA Construcción?

El literal D del artículo 2 del Título 10 del T.O. 96 —incorporado por la Ley N° 18.083 de 2006— establece un hecho generador especial del IVA:

"Por agregación de valor en la construcción sobre inmuebles se entenderá la realización de obras bajo la modalidad de administración, cuando tales inmuebles no se hallen afectados a la realización de actividades que generen ingresos gravados por IVA, IRAE o IMEBA por parte del titular de la obra."

En otras palabras: si construís tu casa para uso familiar —y no para desarrollar una actividad económica gravada— igualmente podés quedar incluido en este hecho generador de IVA si la modalidad es de administración.

Esto sorprende a muchos: ¿cómo puede haber IVA si no hay actividad comercial? La lógica del legislador es que en este tipo de obras el titular actúa de forma similar a una empresa constructora, coordinando materiales y mano de obra, por lo que se le asigna una obligación tributaria equivalente.

¿Qué trámites hay que hacer y en qué orden?

La DGI confirmó en esta consulta que el orden correcto de los trámites es el siguiente:

• 1. Inscripción en BPS como empleador de la construcción (Aporte Unificado de la Construcción).
• 2. Inscripción en DGI (RUT) como contribuyente de IVA Construcción, en forma previa al comienzo de la obra, según lo exige el Decreto N° 207/007.

En el caso analizado, el consultante se inscribió en BPS el 23/05/2007 y el inicio efectivo de la obra fue el 3/09/2007. La DGI confirmó que el trámite fue realizado correctamente.

Un detalle importante: si la persona ya tenía un número de RUT asignado por una actividad profesional anterior, la DGI puede asignar ese mismo número para la obra. Esto es válido y no genera ningún inconveniente.

IRPF por arrendamientos: ¿con qué número se paga?

El consultante también tenía arrendamientos y dudaba si debía usar el mismo RUT de la obra para pagar el IRPF correspondiente a esas rentas. La DGI fue clara:

• Los pagos de IRPF por arrendamientos deben realizarse con el mismo número de RUT que fue asignado.
• En caso de que ese RUT sea dado de baja (por ejemplo, al terminar la obra), el contribuyente podrá continuar haciendo los pagos de IRPF arrendamientos utilizando el número de su cédula de identidad.

Esto simplifica la gestión: no es necesario mantener un RUT activo únicamente para pagar IRPF por arrendamientos.

Puntos clave para recordar

• Construir tu vivienda familiar en modalidad de administración genera IVA Construcción, aunque el inmueble no esté afectado a actividad económica.
• La inscripción en DGI debe hacerse antes del inicio de la obra, no durante ni después.
• El RUT de la obra y el IRPF por arrendamientos pueden convivir bajo el mismo número.
• Al finalizar la obra y darse de baja del RUT, el IRPF arrendamientos puede seguir pagándose con el número de cédula de identidad.
• Si ya tenés un RUT por actividad anterior, la DGI puede usarlo para la inscripción de la obra: es un trámite válido.

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 4.819
OBRA POR ADMINISTRACIÓN - ARRENDAMIENTOS - IRPF - IVA - TRAMITACIÓN

Se consulta en forma vinculante por parte de una persona física si los trámites realizados en la D.G.I. a efectos de registrar una obra son correctos. Dicha obra consiste en la construcción de un inmueble, en un terreno propio y en la modalidad de administración, que destinará a casa habitación de su familia.

Aclara que se inscribió en B.P.S. y en D.G.I. como contribuyente de lo que denomina IVA Construcción, refiriéndose al hecho generador previsto en el literal D del artículo 2 del Título 10 del T.O. 96, incorporado por el artículo 15 de la Ley N° 18.083 de 27 de diciembre de 2006. Agrega además que le fue asignado el mismo número con el que había desarrollado tiempo atrás su actividad profesional.

La obra fue inscripta en el B.P.S. el 23/05/2007 (previo a su inscripción en D.G.I.) pero el inicio de la misma fue el 3/09/2007.

Consulta además si los pagos de IRPF por arrendamientos deben ser realizados con el mismo número de R.U.T. que le fue asignado por la obra.

RESPUESTA

El artículo 2 del Título 10 del T.O. 96 define los diferentes hechos generadores del IVA. Entre ellos, el literal D establece:

"D) Por agregación de valor en la construcción sobre inmuebles se entenderá la realización de obras bajo la modalidad de administración, cuando tales inmuebles no se hallen afectados a la realización de actividades que generen ingresos gravados por el Impuesto al Valor Agregado ni rentas computables para el Impuesto a las Rentas de las Actividades Económicas (IRAE) y el Impuesto a la Enajenación de Bienes Agropecuarios (IMEBA) por parte del titular de la obra."

A su vez, el artículo 44 del Decreto N° 207/007 de 18/06/2007 reglamenta dicho literal, estableciendo que "se entiende por realización de obras bajo la modalidad de sistema de administración, a todos aquellos contratos que cumplen simultáneamente con las siguientes condiciones:

• a) El titular de la obra sea sujeto pasivo del Aporte Unificado de la Construcción por los servicios personales vinculados a la misma.
• b) La obra no califique dentro del sistema de contratación. Se entenderá por sistema de contratación a aquel mediante el cual la empresa constructora suministra la totalidad de los materiales de la obra y presta la totalidad de los servicios de construcción.

El sistema de administración comprende el arrendamiento de obra con y sin entrega de materiales y el arrendamiento de servicios."

De los datos aportados por el consultante surge claramente que la obra a iniciar está comprendida en el mencionado literal D, por lo que al titular de la misma le corresponde la inscripción como contribuyente de IVA en el R.U.T.. De acuerdo a lo dispuesto por el Decreto N° 207/007 la obra debe inscribirse "en forma previa al comienzo".

De acuerdo al informe recabado el trámite fue realizado correctamente.

En cuanto a los pagos de IRPF por arrendamientos, deberán realizarse con el mismo número de R.U.T. que le fuera asignado. En caso de baja del mismo podrá continuar haciéndolos con el número de su cédula de identidad.

31.01.2008 - El Director General de Rentas, acorde.
Boletín Informativo N° 416 — Enero de 2008