IVA en la renuncia al usufructo sobre inmuebles de hotel condominio

En el mundo de los fideicomisos de administración vinculados a hoteles condominio, las reestructuras operativas pueden generar dudas tributarias complejas. Una de ellas: cuando un fideicomiso renuncia parcialmente a su derecho de usufructo sobre un inmueble, ¿eso configura una enajenación gravada por IVA? La DGI respondió, y la respuesta tiene matices importantes que vale la pena entender.

El escenario: un fideicomiso hotelero con usufructo sobre el inmueble

Un fideicomiso de administración titular de la explotación de un hotel condominio —amparado en el Decreto N° 404/010 del 29 de diciembre de 2010— es titular de un derecho real de usufructo sobre el inmueble donde desarrolla su actividad. Este usufructo fue adquirido a la empresa promotora por un plazo de quince años.

En el marco de una reestructura, el fideicomiso —a través de su fiduciario— proyectó reducir ese plazo en cinco años, renunciando parcialmente al usufructo sin afectar el mínimo legal exigido para los hoteles condominio. El efecto práctico: los nudos propietarios consolidarían la propiedad plena antes de lo previsto originalmente.

La pregunta que se le planteó a la DGI fue concreta: ¿esta operación está gravada por IVA? Y en particular, ¿implica una primera enajenación de inmueble nuevo a los efectos del literal I) del artículo 36° del Título 10 del Texto Ordenado 2023?

Lo que sostenía la consultante (y por qué la DGI llegó al mismo lugar por otro camino)

La empresa consultante argumentó que la operación estaría exonerada de IVA, pero por una razón específica: al amparo del literal B) del numeral 1) del artículo 38° del Título 10, que exonera las enajenaciones de inmuebles que no constituyen la primera enajenación de un inmueble nuevo. En otras palabras, sostenía que sí habría una enajenación, pero exonerada.

La DGI comparte la conclusión —la operación no está gravada por IVA— pero llega ahí por un fundamento radicalmente distinto:

La renuncia parcial al usufructo, derivada de la reducción del plazo del derecho real, no configura una enajenación a título oneroso, siempre que no exista contraprestación alguna.

Esta distinción no es menor: no se trata de una enajenación exonerada, sino de que directamente no hay hecho generador del impuesto.

La clave conceptual: ¿qué es una enajenación a título oneroso?

El IVA en materia inmobiliaria grava las enajenaciones a título oneroso de inmuebles nuevos (primera enajenación). Para que exista enajenación onerosa, deben verificarse dos elementos:

• Transmisión de derechos sobre el inmueble (o en este caso, sobre el derecho real de usufructo).
• Contraprestación: que el transmitente reciba algo a cambio —dinero, bienes, servicios, asunción de deudas, etc.

En la operación analizada, el fideicomiso renuncia parcialmente al usufructo sin recibir nada a cambio. No hay precio, no hay compensación, no hay contraprestación de ningún tipo. Por tanto, aunque técnicamente se produzca una transmisión del derecho (la parte del usufructo a la que se renuncia "vuelve" a los nudos propietarios anticipadamente), esa transmisión no es onerosa.

Sin onerosidad, no hay enajenación gravable. Sin enajenación gravable, el IVA no entra en juego.

¿Y cuando vence el nuevo plazo y se consolida la propiedad plena?

La consulta también abarcó el momento posterior: cuando venza el nuevo plazo reducido y los nudos propietarios consoliden la propiedad plena, ¿eso genera IVA?

El criterio de la DGI aplica con la misma lógica: la consolidación de la propiedad plena al vencimiento del usufructo es una consecuencia natural del derecho real, no una enajenación onerosa. No hay acto de transmisión voluntaria con precio; es simplemente el cumplimiento del plazo pactado.

Implicancias prácticas para fideicomisos y hoteles condominio

Este criterio de la DGI tiene implicancias concretas para quienes operan en estructuras similares:

• La renuncia gratuita a un usufructo no genera IVA, independientemente de si el inmueble sería "nuevo" a otros efectos. El análisis se agota en la ausencia de onerosidad.
• Documentar la gratuidad es fundamental. El criterio de la DGI está condicionado a que "no exista contraprestación alguna". Si hubiera cualquier forma de compensación —directa o indirecta— el análisis cambiaría.
• La exoneración del literal B) del art. 38° queda como argumento subsidiario, pero la DGI prefiere resolver la cuestión en la raíz: si no hay enajenación onerosa, no corresponde ni siquiera analizar si está gravada o exonerada.
• Las reestructuras de hoteles condominio que impliquen modificaciones en derechos de usufructo deben analizarse cuidadosamente, operación por operación, verificando la existencia o no de contraprestación.

Un criterio general que va más allá de los hoteles

Aunque la consulta surge en el contexto específico de un hotel condominio al amparo del Decreto N° 404/010, el principio que establece la DGI es de alcance más amplio: cualquier transmisión de derechos reales sobre inmuebles —incluyendo usufructos— que se realice a título gratuito no configura una enajenación gravada por IVA.

Esto es coherente con la estructura general del impuesto, que en materia inmobiliaria exige la onerosidad como elemento del hecho generador. No es una novedad conceptual, pero sí una confirmación valiosa aplicada a una operación estructurada y relativamente poco frecuente.

Texto completo de la consulta

A continuación se reproduce el texto completo de la Consulta Tributaria 6760, publicada por la DGI el 5 de junio de 2026:

FIDEICOMISO – REDUCCIÓN DEL PERÍODO DEL USUFRUCTO SOBRE INMUEBLE – CONSOLIDACIÓN CON NUDA PROPIEDAD – IVA – TRATAMIENTO TRIBUTARIO.

Un fideicomiso de administración titular de la explotación de un hotel condominio al amparo del Decreto N° 404/010 de 29.12.010, goza de un derecho de usufructo sobre el inmueble en el que desarrolla su actividad, adquirido a la empresa promotora por un plazo de quince años.

En el marco de una reestructura de sus operaciones, se proyecta reducir el período del referido derecho de usufructo y, a tales efectos, el fideicomiso, a través del fiduciario, renunciaría parcialmente a dicho derecho, disminuyendo su plazo en cinco años, sin afectar el mínimo establecido para los hoteles condominio.

La operación consistiría, por tanto, en una renuncia parcial al derecho real de usufructo por parte del fiduciario, lo que anticiparía la consolidación de la propiedad plena en los nudos propietarios al vencimiento del nuevo plazo acordado.

La consultante solicita pronunciamiento respecto al tratamiento fiscal aplicable en el Impuesto al Valor Agregado (IVA) a dicha reducción del plazo del usufructo y al efecto que tendría, una vez vencido el nuevo plazo, la consolidación de la propiedad plena en los nudos propietarios. En particular, requiere determinar si esta operación debe considerarse una primera enajenación gravada a los efectos del literal I) del artículo 36° del Título 10 del Texto Ordenado 2023.

La consultante adelanta opinión en el sentido de que la transmisión del derecho de usufructo que operaría desde el usufructuario al nudo propietario, ya sea por la reducción del plazo del usufructo o por la consolidación de la propiedad plena al vencimiento del nuevo plazo, se encontraría exonerada del IVA, de acuerdo al literal B) del numeral 1) del artículo 38° del mismo Título, por no tratarse de la primera enajenación de un inmueble nuevo.

Esta Comisión de Consultas comparte la conclusión de la consultante en cuanto a que la operación proyectada no se encontraría gravada por IVA; sin embargo, arribaría a dicha conclusión por fundamentos distintos.

El aspecto determinante radicaría en que la operación proyectada, esto es, la renuncia parcial al usufructo derivada de la reducción del plazo del derecho real, no configuraría una enajenación a título oneroso siempre que no exista contraprestación alguna.

08.05.026 - El Director General de Rentas, acorde.

Fecha de publicación Web: 5 de junio de 2026.