IVA en intereses por financiación de venta de inmuebles a plazo

Situación planteada

Cuando una empresa incluida en el literal A) del artículo 3° del Título 4 del TO 1996 vende inmuebles de su propiedad mediante financiación propia, surge la interrogante sobre cómo debe tratarse el IVA respecto a los intereses cobrados por dicha financiación.

Esta consulta aborda específicamente el caso de inmuebles que no han sido objeto de reparaciones, refacciones y/o reciclajes significativos, y por tanto no están gravados con IVA en su venta principal.

Marco normativo aplicable

La DGI establece que para estos casos es de aplicación el artículo 110° del Decreto N° 220/998, que regula el tratamiento de las prestaciones accesorias en el IVA:

"En los casos que el precio total de los bienes y servicios se integre con el importe de prestaciones accesorias tales como acarreos, envases, intereses y recargos por financiación, y los mismos se facturen concomitantemente, constituirán el referido precio y seguirán el tratamiento fiscal que corresponda a la operación principal."

Criterio tributario establecido

Según la resolución de la DGI, los intereses de financiación tendrán el siguiente tratamiento:

• Condición principal: Los intereses deben pactarse al momento de la venta
• Requisito formal: Deben quedar incluidos en la escritura pública
• Tratamiento fiscal: Se considerarán prestaciones accesorias y seguirán el mismo tratamiento que la operación principal

En este caso específico, como la venta del inmueble no está gravada con IVA, los intereses de financiación tampoco estarán gravados.

Diferenciación con intereses de mora

Es fundamental distinguir entre dos tipos de intereses:

Intereses de financiación

• Se pactan al momento de la venta
• Se incluyen en la escritura pública
• Siguen el tratamiento de la operación principal
• En este caso: no gravados con IVA

Intereses de mora

• Surgen por atraso en el pago de obligaciones
• No constituyen prestaciones accesorias (art. 100° Decreto 220/998)
• Están gravados a la tasa básica del IVA
• Se facturan en la fecha del cobro (art. 112° Decreto 220/998)

Implicancias prácticas

Para empresas que financian ventas de inmuebles, esta resolución establece:

• Planificación contractual: Los intereses de financiación deben estar claramente establecidos desde el inicio de la operación
• Documentación: Es imprescindible incluir los intereses en la escritura pública para obtener el tratamiento favorable
• Facturación diferenciada: Los intereses de mora se facturan por separado y con IVA
• Control de pagos: Llevar registro detallado para distinguir entre intereses de financiación y de mora

Ejemplo práctico

Una empresa vende un inmueble por USD 100.000 a pagar en 24 cuotas con intereses del 8% anual:

• Venta del inmueble: No gravada con IVA (no hubo mejoras significativas)
• Intereses de financiación: Pactados en escritura = No gravados con IVA
• Intereses de mora: Si el cliente se atrasa = Gravados con IVA tasa básica

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 5.347

CONTRIBUYENTE INCLUIDO EN EL LITERAL A) DEL ARTÍCULO 3° DEL TÍTULO 4 DEL TO 1996 ENAJENA A PLAZO INMUEBLES DE SU PROPIEDAD - INTERESES POR FINANCIACIÓN Y DE MORA - IVA - TRATAMIENTO TRIBUTARIO.

Un contribuyente incluido en el literal A) del artículo 3° del Título 4 del TO 1996 enajena a plazo inmuebles de su propiedad, los cuales declara que no han sido objeto de reparaciones, refacciones y/o reciclajes significativos.

Estas ventas, son financiadas por la propia entidad, cobrando conjuntamente con las respectivas cuotas que amortizan el monto adeudado, intereses por dicha financiación.

La entidad no tributa IVA por los inmuebles enajenados y consulta por el tratamiento frente al IVA, de los intereses de financiación que se cobran como consecuencia de la venta a plazo de dichos bienes.

Para el caso en consulta es de aplicación el artículo 110° del Decreto N° 220/998 de 12.08.998, que contempla el tratamiento frente al IVA de prestaciones accesorias, estableciendo que: "En los casos que el precio total de los bienes y servicios se integre con el importe de prestaciones accesorias tales como acarreos, envases, intereses y recargos por financiación, y los mismos se facturen concomitantemente, constituirán el referido precio y seguirán el tratamiento fiscal que corresponda a la operación principal."

Por lo tanto, en la medida que los intereses de financiación se pacten en el momento de la venta y queden incluidos en la escritura pública, se considerarán prestaciones accesorias y a los efectos seguirán el tratamiento que le corresponda a la operación principal.

Adicionalmente se debe tener en cuenta que los intereses de mora resultantes del atraso del deudor en el pago de obligaciones no constituyen prestaciones accesorias, por así preverlo expresamente el artículo 100° del Decreto N° 220/998 de 12.08.998, hallándose gravados a la tasa básica del impuesto. Los intereses de mora se deberán facturar en la fecha del cobro, tal como lo establece el artículo 112° del mismo decreto.

23.03.010 - El Director General de Rentas, acorde.

BOLETÍN N° 442