IVA en construcción: obligaciones del banco acreedor hipotecario

El problema del control de IVA en hipotecas

Cuando una entidad bancaria actúa como acreedor hipotecario, surge una duda frecuente: ¿debe controlar el pago del IVA por agregación de valor en construcciones sobre inmuebles hipotecados? Esta situación genera tensiones entre bancos y clientes, especialmente cuando los asesores de estos últimos argumentan que se trata de una exigencia ajena a la relación crediticia.

Marco normativo: el artículo 54 del Decreto 207/007

La normativa establece claramente que en las escrituras de enajenación o gravamen de bienes inmuebles donde se realizaron obras registradas ante el BPS desde julio 2007, debe obtenerse un certificado de la DGI que acredite:

• El pago del IVA por agregación de valor, o
• Que no corresponde su pago

El escribano debe dejar constancia en la escritura de la exhibición de este certificado.

¿Quién está obligado al control?

Según la interpretación de la DGI, existen dos niveles de responsabilidad:

Responsabilidad de las partes

Las partes intervinientes en la operación (incluido el banco acreedor hipotecario) deben obtener el certificado. Sin embargo, solo puede solicitarlo quien pudo haberse constituido en contribuyente del IVA por agregación de valor.

Responsabilidad del escribano

El escribano tiene la obligación específica de dejar constancia de la exhibición del certificado en la escritura pública.

Consecuencias del incumplimiento

La DGI establece que el incumplimiento configura una contravención según el artículo 95 del Código Tributario:

Para el contribuyente: cuando no obtiene el certificado requerido

Para el escribano: cuando no deja constancia de su exhibición en la escritura

En ambos casos se trata de la violación de deberes formales establecidos por decreto.

Recomendaciones prácticas para bancos

Si sos una entidad bancaria que actúa como acreedor hipotecario, te recomendamos:

• Implementar controles internos para verificar la existencia del certificado de DGI
• Capacitar al personal sobre estos requisitos tributarios
• Documentar adecuadamente el cumplimiento de estas obligaciones
• Coordinar con escribanos para asegurar el cumplimiento conjunto

Excepciones importantes

La normativa no aplica a:

• Promesas de enajenación
• Cesiones de promesas
• Contratos preliminares en general

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 6.037

ENTIDAD BANCARIA ACREEDORA HIPOTECARIA - IVA - CONTROL DE PAGO POR AGREGACIÓN DE VALOR EN BIENES INMUEBLES - CONSECUENCIAS JURÍDICAS.

I) La consulta planteada

Una entidad bancaria plantea consulta vinculante al amparo del artículo 71 del Código Tributario, en relación al control del pago del Impuesto al Valor Agregado (IVA) que grava la agregación de valor originada en la construcción realizada sobre bienes inmuebles, en su calidad de acreedor hipotecario de tales bienes, manifestando que:

a) por razones de cautela por circular interna se comunicó a los distintos servicios del banco el contralor referido en el artículo 54 del Decreto N° 207/007 de 18.06.007, y

b) dicha exigencia suscita resistencia por parte de los clientes de la Institución, cuyos asesores sostienen que se trata de un contralor tributario que el Banco no puede exigir en su calidad de acreedor hipotecario, puesto que se trata de una cuestión ajena al mismo, sosteniendo que el único sujeto obligado a su control es el escribano autorizante de la escritura de hipoteca.

La compareciente efectúa la consulta a efectos de determinar los sujetos obligados al contralor del certificado previsto por el artículo 54 del Decreto N° 207/007, y las consecuencias jurídicas de su incumplimiento.

II) La respuesta de esta Administración Tributaria.

El artículo 54 del Decreto N° 207/007 establece lo siguiente:

"Contralor.- En las escrituras que se otorguen en las operaciones de enajenación, o gravamen de bienes inmuebles, sobre los que se hayan realizado obras de refacción o reciclaje, registradas ante el Banco de Previsión Social a partir del 1° de julio de 2007, deberá obtenerse un certificado emitido por la Dirección General Impositiva, donde conste que se pagó el Impuesto al Valor Agregado o que no corresponde su pago. En tal caso, el escribano interviniente deberá dejar constancia en la escritura de la exhibición de dicho certificado. Quedan exceptuados de la disposición que antecede los negocios jurídicos instrumentados a través de promesa de enajenación, cesiones de dichas promesas y demás contratos preliminares."

De la norma transcripta surge que en las escrituras que se otorguen, las partes intervinientes deberán obtener el certificado emitido por la DGI. El único sujeto en condiciones de obtener el referido certificado será quien pudo haberse constituido en contribuyente del IVA agregación de valor. Por su parte, el escribano interviniente deberá dejar constancia en la escritura de la exhibición del mismo.

Las consecuencias jurídicas del incumplimiento recaerán sobre dicho contribuyente cuando no hubiera sido obtenido el certificado en cuestión; mientras que aplicarán sobre la figura del escribano interviniente cuando no hubiera dejado constancia de su exhibición. En ambos casos, por tratarse de la violación de un decreto que estableció deberes formales, se configuraría la infracción de contravención prevista en el artículo 95 del Código Tributario.

24.10.017 - El Director General de Rentas.