IVA en arrendamiento de galpones y locales comerciales

¿Cuándo el arrendamiento está exonerado de IVA?

La exoneración del IVA en arrendamientos es una consulta frecuente entre propietarios de inmuebles comerciales. La Dirección General Impositiva (DGI) estableció criterios claros para determinar cuándo corresponde aplicar esta exoneración.

Para que sea aplicable la exoneración del IVA prevista en el literal c) numeral 2) del artículo 19° del Título 10 T.O. 1996, los servicios prestados deben estar comprendidos en la definición de arrendamiento de inmuebles del Código Civil.

El caso de galpones comerciales

En el caso consultado, una sociedad anónima propietaria de un padrón con construcciones planteó dos situaciones específicas:

• Arrendamiento de un galpón a un único arrendatario, con gastos comunes separados
• Arrendamiento de locales comerciales independientes dentro del mismo galpón

La DGI analizó el contrato de arrendamiento que incluía:

• Galpón cerrado
• Explanada de estacionamiento con 230 lugares
• Espacio abierto para instalación de carpa comercial

Criterio de la DGI: Desplazamiento de la tenencia

La Administración Tributaria determinó que se trata de un contrato de arrendamiento de local comercial, aplicando el criterio fundamental del desplazamiento de la tenencia.

Para considerar configurado el arrendamiento de inmueble a efectos de la exoneración del IVA, debe haber desplazamiento de la tenencia de la cosa, del arrendador al arrendatario, en aplicación del artículo 1796 del Código Civil.

Evolución del criterio tributario

La interpretación de la DGI ha evolucionado a lo largo del tiempo:

Hasta 1983: Criterio más amplio que incluía diversos tipos de espacios

Desde la Resolución DGI N° 432/1983: Se restringió la exoneración, gravando situaciones que no referían específicamente a inmuebles, como:

• Alquiler de espacios en garages
• Alquiler de salas velatorias

Criterio actual: Se requiere que exista verdadero desplazamiento de tenencia, aunque la cosa arrendada no sea un típico inmueble.

Situaciones prácticas

La DGI ha analizado diversos casos donde se aplica la exoneración:

• Locales de cobranzas dentro de supermercados
• Padrones destinados a garage
• Lugares en predios para estacionamiento de casas rodantes por períodos prolongados

En todos estos casos, el elemento común es el desplazamiento efectivo de la tenencia del bien inmueble.

Aspectos clave del contrato analizado

En la consulta específica, la DGI consideró relevante que:

• Existe desplazamiento de la tenencia
• La arrendataria tiene total independencia en días y horarios de funcionamiento
• Se garantiza el libre acceso tanto para empleados como clientes y proveedores
• La arrendataria puede colocar cartelería publicitaria en régimen de exclusividad

Recomendaciones para propietarios

Si sos propietario de galpones o espacios comerciales, es fundamental que en tus contratos quede claro:

• El desplazamiento efectivo de la tenencia
• La independencia del arrendatario en el uso del espacio
• Los derechos exclusivos sobre el inmueble arrendado
• Las obligaciones específicas de cada parte

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 6.069

ARRENDAMIENTO DE GALPÓN Y LOCALES COMERCIALES INDEPENDIENTES DENTRO DEL GALPÓN - IVA - EXONERACIÓN.

Una sociedad anónima propietaria de un padrón con construcciones, que tiene un proyecto de inversión aprobado, realiza las siguientes consultas: 1) si está gravado con el Impuesto al Valor Agregado (IVA) "el arrendamiento de un galpón a un único arrendatario, en el que existen otros galpones arrendados a otros inquilinos en un único padrón, y en que se cobran gastos comunes aparte" y 2) "si el arrendamiento de locales comerciales independientes dentro de un mismo galpón" está gravado con IVA.

Como sustento de las consultas que formula, hace referencia a que el proyecto aprobado, que tiene tres etapas, constará de 4 galpones independientes en un único padrón. Ese padrón se encuentra rodeado de un cerco perimetral, cuenta con seguridad exterior y el mantenimiento y la limpieza de los espacios de circulación, iluminación y jardinería están a cargo de la consultante y allí es donde se ubica un galpón que es arrendado a una empresa para el desarrollo de su actividad comercial. Agrega que en una posterior etapa está proyectada la construcción de un centro comercial con 20 locales comerciales los que estarán dentro de un mismo galpón, identificados correctamente e independientes unos de otros como en los Shoppings y serán, a su vez, arrendados.

Del contrato de arrendamiento que acompaña la consulta formulada surge que la consultante da en arrendamiento los siguientes espacios ubicados en un padrón único, a saber: a) galpón cerrado, ("el galpón"); b) explanada de estacionamiento con 230 lugares delimitados que la arrendadora deberá construir ("el estacionamiento") y c) espacio abierto de suelo asfaltado para instalar una carpa, pudiendo incluso ocupar parte del Estacionamiento, denominado "el inmueble" y donde la arrendataria instalará un local comercial.

El precio por el arrendamiento se fija en un porcentaje de la facturación neta mensual más IVA, entendiéndose por tal las ventas de bienes y servicios que se realicen desde el local comercial, con ciertas exclusiones, entre las que figura los ingresos por concepto de subarrendamientos del espacio de servicios (lugar no mayor a 200 mts2 destinados a cajero automático, cafetería, stand de retail de tarjetas de créditos, seguros y viajes, etc., a elección de la arrendataria).

Se establece que la arrendataria podrá desarrollar sus actividades comerciales sin limitaciones, en los días y horarios que estime convenientes, con total independencia de los días y horarios de apertura y cierre al público del Complejo debiendo, la arrendadora, garantizar a la arrendataria el libre acceso al Complejo tanto para los empleados como para los clientes y proveedores del local. La arrendataria podrá colocar cartelería publicitaria, libremente y en régimen de exclusividad, relacionada a su actividad comercial.

RESPUESTA.- Del análisis de las cláusulas contractuales adjuntas resulta que estamos ante un contrato de arrendamiento de local comercial, aún cuando en el caso, el objeto del contrato sean espacios dentro de un padrón que admite otras construcciones para fines comerciales u otros. En efecto, dentro del padrón en el que se construirá un proyecto con otras construcciones, el propietario del padrón arrienda a una empresa un espacio destinado a local comercial, estacionamientos y servicios. El vínculo entre ambas empresas está regido por las disposiciones que rigen los arrendamientos de inmuebles, existiendo un desplazamiento de la tenencia, lo que surge del haz obligacional de arrendador y arrendatario.

Para que sea aplicable la exoneración del IVA, prevista en el literal c) numeral 2) del artículo 19° del Título 10 T.O. 1996 los servicios prestados deben estar comprendidos en la definición de arrendamiento de inmuebles que efectúa el Código Civil (artículo 60 del Decreto N° 220/998 de 12.08.998).

Por su parte, la Resolución DGI N° 432/1983 de 22.08.983 estableció que los servicios que no tributaban IVA por aplicación de lo resuelto en las Consultas anteriores pasaban a estar gravados a partir del mes siguiente al de la publicación de la referida Resolución.

Posteriormente, la Administración profundizó más en el concepto, requiriendo - para considerar configurado el arrendamiento de inmueble a efectos de la exoneración del IVA - que hubiera desplazamiento de la tenencia de la cosa, del arrendador al arrendatario, en aplicación del artículo 1796 del C.C.