ITP en sucesiones: valuación de inmuebles con mejoras posteriores

El problema de la valuación en sucesiones

Uno de los desafíos más frecuentes al liquidar el Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP) en sucesiones es determinar el valor correcto de los inmuebles, especialmente cuando las construcciones existentes al momento del fallecimiento no coinciden con lo que figura en la cédula catastral.

Esta situación es más común de lo que se piensa: muchas propiedades tienen mejoras posteriores al último relevamiento catastral, lo que genera dudas sobre qué valor aplicar para la liquidación del impuesto.

Marco normativo del ITP en sucesiones

El ITP grava las transmisiones patrimoniales por causa de muerte. Los aspectos clave son:

• Hecho generador: Se configura al momento del fallecimiento
• Contribuyentes: Los presuntos herederos o legatarios
• Plazo de presentación: Un año desde el fallecimiento
• Valor a considerar: El valor real vigente al año del fallecimiento

Criterio de la DGI para la valuación

La DGI establece un criterio diferenciado según se trate del terreno o las construcciones:

Para el terreno

Se debe tomar el valor real del año del fallecimiento, actualizado por la variación del IPC hasta la fecha de liquidación.

Para las construcciones

Cuando el área edificada real es superior a la que figura en la cédula catastral del año del fallecimiento, se debe:

1. Solicitar caracterización urbana actualizada
2. Tomar el valor de esa caracterización
3. Deflactar ese valor por IPC hasta la fecha del fallecimiento

Procedimiento práctico paso a paso

Para liquidar correctamente el ITP en estos casos:

1. Identificar las diferencias: Comparar el área edificada real con la cédula catastral del año del fallecimiento
2. Solicitar caracterización: Si hay diferencias significativas, pedir caracterización urbana actualizada
3. Calcular el terreno: Valor catastral del año del fallecimiento × actualización IPC
4. Calcular las construcciones: Valor de caracterización actual ÷ actualización IPC desde el fallecimiento
5. Sumar ambos valores para obtener el valor base del ITP

Ejemplo numérico

Supongamos un caso similar:

• Fallecimiento: 2010
• Liquidación: 2014
• Valor terreno 2010: $100.000
• Valor construcciones por caracterización 2014: $80.000
• IPC acumulado 2010-2014: 40%

Cálculo:

• Terreno: $100.000 × 1,40 = $140.000
• Construcciones: $80.000 ÷ 1,40 = $57.143
• Valor total para ITP: $197.143

Errores frecuentes a evitar

• Usar valores actuales sin deflactar: Las construcciones deben retrotraerse al momento del fallecimiento
• No actualizar el terreno: El valor del terreno sí debe actualizarse por IPC
• Aplicar el mismo criterio a ambos: Terreno y construcciones tienen tratamientos diferentes
• No considerar las mejoras: Ignorar construcciones posteriores al catastro puede generar problemas

Recomendaciones para escribanos

Para los profesionales que tramitan sucesiones:

• Solicitar siempre caracterización urbana cuando haya dudas sobre las construcciones
• Documentar bien las fechas de construcción o mejoras
• Consultar con la DGI en casos complejos antes de liquidar
• Conservar toda la documentación que respalde la valuación aplicada

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 5.812

MITAD INDIVISA DE DERECHOS DE DOMINIO Y POSESIÓN DE TERRENO CON CONSTRUCCIONES - ITP - LIQUIDACIÓN.

La Consulta

Se consulta por parte de una escribana, respecto de la siguiente situación de hecho:

Con fecha 11/11/2010 L.G. falleció intestado. Su sucesión se tramitó judicialmente expidiéndose certificado de resultancia de autos con fecha 5/12/2013.

Entre otros bienes, se incluyó la mitad indivisa de los derechos de dominio y posesión sobre un solar de terreno con construcciones; estas últimas existentes al momento del fallecimiento.

La escribana solicitó caracterización urbana del bien, consultando cuál es el valor que debe tomar para la liquidación del Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales (ITP), explicitando distintas opciones al efecto.

La Respuesta

El ITP grava las trasmisiones patrimoniales -entre otras- las ocurridas por causa de muerte, como la del caso en consulta. El hecho generador se configuró con el fallecimiento de L.G. (literal E) del artículo 1° del Título 19 del T.O. 1996 y artículo 13° del Decreto reglamentario N° 252/998 de 16.09.998).

Por lo tanto, de acuerdo a lo dispuesto por el artículo 12° del Título 19 del T.O. 1996 y el artículo 15° del Decreto N° 252/998, los presuntos herederos o legatarios (contribuyentes según lo dispuesto por el literal C) del artículo 3 del Título 19 del T.O 1996), debieron presentar la declaración jurada respectiva y abonar el impuesto dentro del plazo de un año.

Ahora bien, con relación a lo consultado para liquidar una sucesión, el valor real que se deberá tomar será el vigente al año del fallecimiento: literal A) del artículo 4 del Título 19 del T.O. 1996 y artículo 4° del Decreto N° 252/998.

En consecuencia, en relación al terreno, se deberá tomar el valor real del año 2009 actualizado conforme a la variación operada por el IPC.

Con relación a las construcciones, atento a que de la cédula catastral del 2009 surge un área edificada muy inferior a la efectiva, corresponde aplicar el valor de caracterización urbana del año 2012 y deflactarlo -por el IPC- a la fecha de la configuración de hecho generador (fallecimiento del causante).

En definitiva, tal como refiriera la profesional en una de las opciones planteadas, corresponde aplicar el valor real 2009 para el terreno y retrotraer el valor real de las mejoras que surge de la caracterización urbana a la fecha de fallecimiento del causante.

24.10.014 - El Sub Director General de la D.G.I., acorde.

BOLETÍN N° 497