ITP en sucesiones: inmueble prometido en venta antes del fallecimiento

Cuando alguien fallece y deja un inmueble que había prometido vender, surge una pregunta muy concreta: ¿sus herederos deben pagar el Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP)? La respuesta de la DGI es clara y tiene implicancias prácticas muy importantes para quienes atraviesan este tipo de situaciones.

¿De qué se trata el caso?

El escenario es el siguiente: una persona (el causante) era propietaria plena de un inmueble. Antes de fallecer, celebró una promesa de compraventa inscripta sobre ese inmueble. Luego fallece, y sus herederos quedan en el lugar de promitentes vendedores.

La pregunta que se plantea a la DGI es si esta transmisión por causa de muerte configura el hecho generador del ITP previsto en el literal E) del artículo 1° del Título 19 del T.O. 2023.

¿Qué dice la ley sobre el ITP por causa de muerte?

El ITP grava, entre otras situaciones, la siguiente:

Literal E), art. 1°, Título 19, T.O. 2023: "La transmisión de bienes inmuebles operada por causa de muerte o como consecuencia de la posesión definitiva de los bienes del ausente."

A primera vista, podría parecer que la sucesión de un inmueble —aunque esté prometido en venta— entra dentro de este supuesto. Sin embargo, el análisis jurídico es más profundo y la DGI lo explica con precisión.

El criterio de la DGI: no se configura el hecho generador

La Comisión de Consultas de la DGI concluye que no se verifica el hecho generador del ITP en ninguna de las dos hipótesis posibles de promesa inscripta:

• Promesas celebradas al amparo de la Ley N° 8.733 de 17 de junio de 1931 (Ley de Promesa de Enajenación de Inmuebles a Plazos).
• Promesas comprendidas por dicha ley conforme al artículo 521° de la Ley N° 13.892 de 19 de octubre de 1970 (que incluye promesas a plazos menores de un año y promesas simples).

El fundamento central es el siguiente: la transmisión por causa de muerte no implica una transferencia de la propiedad plena del inmueble. ¿Por qué? Porque la promesa de compraventa inscripta otorga al promitente comprador un derecho real sobre el bien (conforme al artículo 12, inciso 2° del Decreto N° 252/998 de 16/09/1998).

Lo que se transmite a los herederos no es la propiedad plena del inmueble, sino los derechos del promitente vendedor: una posición contractual que ya está limitada por el derecho real del promitente comprador. En consecuencia, no se produce la transmisión de inmuebles por causa de muerte que la norma pretende gravar.

¿Qué rol juega la promesa inscripta?

Este es el punto clave del razonamiento. Una promesa de compraventa inscripta no es un mero contrato entre partes: genera derechos reales a favor del promitente comprador. Eso significa que, desde la inscripción, el inmueble ya no puede considerarse de propiedad plena y libre disposición del promitente vendedor.

Cuando el vendedor fallece, sus herederos reciben una posición jurídica que está atada a esa promesa. No heredan un inmueble libre; heredan la obligación —y el derecho— de completar la compraventa oportunamente comprometida.

Implicancias prácticas para herederos y escribanos

• No corresponde liquidar ITP sobre la transmisión sucesoria del inmueble prometido en venta, siempre que la promesa esté inscripta.
• Los herederos asumen la posición de promitentes vendedores y deben cumplir con la escrituración conforme a los términos pactados originalmente.
• Es fundamental verificar que la promesa haya sido correctamente inscripta para que surta los efectos de derecho real reconocidos por la normativa.
• El ITP eventualmente aplicable sería el que corresponda a la escrituración final de la compraventa, no a la sucesión en sí.
• Este criterio aplica independientemente de si la promesa fue a plazo o simple, siempre que esté inscripta y comprendida en las normas mencionadas.

Texto completo de la consulta

A continuación se reproduce el texto íntegro de la Consulta Tributaria N° 6663, publicada por la DGI el 7 de agosto de 2026:

SUCESIÓN DE INMUEBLE – PROMESA DE COMPRAVENTA CELEBRADA ANTES DEL FALLECIMIENTO DEL VENDEDOR – ITP – TRATAMIENTO TRIBUTARIO.

Se consulta en forma no vinculante sobre la configuración del hecho generador del Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP), en la transmisión por modo sucesión de un inmueble que oportunamente había sido objeto de una promesa de compraventa inscripta que fuera celebrada antes del fallecimiento del vendedor. Se aclara que el inmueble era propiedad plena del causante al momento de celebrar el negocio.

Esta Comisión de Consultas se expedirá en los siguientes términos.

Con respecto a la consulta planteada, en la medida que se trata de una promesa de compraventa inscripta y siendo que el consultante no distingue si la misma fue celebrada al amparo de las disposiciones de la Ley N° 8.733 de 17 de junio de 1931 (Ley de Promesa de Enajenación de Inmuebles a Plazos) o quedó comprendida por dicha ley conforme al artículo 521° de la Ley N° 13.892 de 19 de octubre de 1970 (que incluye otras promesas de enajenación de inmuebles a plazos menores de un año y a las promesas de enajenación simples), esta Comisión de Consultas entiende que, en ninguna de las dos hipótesis, se verifica el hecho generador del ITP del artículo 1°, literal E), del Título 19 del T.O. 2023, que establece que estará gravada: "E) La transmisión de bienes inmuebles operada por causa de muerte o como consecuencia de la posesión definitiva de los bienes del ausente".

Y ello, por cuanto en definitiva no opera la transmisión de inmuebles por causa de muerte en tanto no se transfiere la propiedad plena del inmueble oportunamente prometido en venta (artículo 12 inciso 2 del Decreto N° 252/998 de 16.09.998), en mérito a que la normativa citada otorga un derecho real al promitente comprador (a su vez, los causahabientes adquirirán los derechos de promitente vendedor del causante).

01.07.026 - El Director General de Rentas, acorde.

Fecha de publicación Web: 7 de agosto de 2026.