IRPF en ventas de inmuebles: criterio real vs ficto en adquisiciones

La venta de inmuebles genera dudas frecuentes sobre el criterio aplicable en el Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Una situación particular surge cuando el inmueble se adquiere a través de procesos judiciales que involucran cesiones de derechos y escrituraciones posteriores.

El caso planteado

Un contribuyente adquirió los derechos de promitente comprador de un inmueble mediante remate judicial en junio de 2007. La escrituración judicial se concretó recién en octubre de 2010, cumpliendo con una promesa de compraventa original de 1990. Posteriormente, en abril de 2013, vendió el inmueble aplicando el criterio real para el cálculo del IRPF.

El contribuyente consideró que, al haber adquirido los derechos por cesión de una promesa anterior a 2007, podría haber aplicado el criterio ficto en lugar del real, solicitando la devolución del impuesto ya pagado.

Criterio real vs criterio ficto: fechas determinantes

La Ley N° 18.083 de 27 de diciembre de 2006 estableció que el derecho a optar por el criterio ficto está determinado por la fecha de adquisición del inmueble. Para inmuebles adquiridos antes de esa fecha, existe la posibilidad de aplicar el criterio ficto; para los posteriores, únicamente corresponde el criterio real.

Criterio ficto: Se presume una ganancia del 20% sobre el valor de adquisición actualizado por índices oficiales.

Criterio real: Se calcula la ganancia efectiva comparando precio de venta menos costo de adquisición.

La posición de la DGI

La Dirección General Impositiva analizó los diferentes negocios jurídicos involucrados:

• La promesa original de 1990
• El remate de derechos de junio de 2007
• La escrituración judicial de octubre de 2010
• La venta final de abril de 2013

El organismo determinó que el acto relevante para fijar el costo de adquisición es la escrituración judicial, no el remate de los derechos ni la promesa original.

Fundamentos técnicos de la resolución

La DGI estableció que:

• El remate no constituye título traslativo del dominio
• Solo otorga el derecho a exigir la escrituración judicial
• La escrituración judicial es el acto que efectivamente transmite la propiedad
• Por tanto, es este último acto el que debe considerarse para determinar la fecha de adquisición

Al ser la escrituración judicial posterior a diciembre de 2006, no corresponde la aplicación del criterio ficto.

Implicancias para casos similares

Esta resolución clarifica varios puntos importantes:

• Cesión de derechos: Aunque el cesionario quede en la posición jurídica del cedente, esto no afecta la fecha de adquisición relevante para efectos fiscales
• Procesos judiciales: En escrituraciones judiciales, la fecha relevante es la de la escrituración, no la de actos preparatorios
• Títulos traslativos: Solo los actos que efectivamente transmiten dominio determinan el momento de adquisición fiscal

Casos donde sí aplicaría el criterio ficto

Para que un contribuyente pueda aplicar el criterio ficto en la venta de un inmueble, debe cumplir con estos requisitos:

• La adquisición del inmueble debe ser anterior al 27 de diciembre de 2006
• El acto de adquisición debe ser un título traslativo de dominio efectivo
• Debe optar expresamente por este criterio al momento de la liquidación

Recomendaciones prácticas

Para evitar inconvenientes similares:

• Documentá correctamente todas las fechas relevantes del proceso de adquisición
• Consultá con un profesional antes de aplicar el criterio ficto
• Conservá toda la documentación que respalde el costo de adquisición
• Considerá que en procesos complejos, la fecha fiscalmente relevante puede no ser la que inicialmente parece

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 5.775

VENTA DE UN INMUEBLE ADQUIRIDO EN ESCRITURA JUDICIAL - IRPF - LIQUIDACIÓN REAL O FICTA.

Se consulta cuál sería el criterio aplicable, si el real o ficto, en relación al Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) ya abonado, por la venta de un inmueble adquirido en escritura judicial, por el remate judicial de los derechos de promitente comprador respecto de dicho bien. La subasta se realizó el 21 de junio de 2007 y en su mérito, el consultante adquirió los derechos relacionados, abonándose en dicha oportunidad el Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales (ITP) de la cesión.

La escrituración judicial se realizó el 21 de octubre de 2010 en cumplimiento de una promesa de fecha 2 de enero de 1990 -señala- y, con fecha 16 de abril de 2013, se vendió el inmueble referido aplicando el criterio real. A tales efectos, para la fijación del costo de adquisición se tomó como base el monto de la cesión, el cual se comparó con el precio de venta, entendiendo ahora que - al haber adquirido los derechos por efecto de la cesión de la promesa - ha quedado en la misma posición jurídica del cedente y, por lo tanto, al ser la promesa anterior al 2007, podía haber aplicado el ficto.

Solicita, para el caso en que se entienda que le asiste razón, que se le reconozca la existencia de un crédito a su favor por el pago ya efectuado.

Esta Comisión de Consultas considera que no asiste razón al consultante, y ello en mérito a que, de acuerdo a lo consultado, en ningún caso le correspondía el pago por el criterio ficto. Ello por cuanto la adquisición de los derechos respecto del inmueble, es posterior a la entrada en vigencia de la Ley N° 18.083 de 27 de diciembre de 2006, fecha que determina el derecho a optar por el criterio ficto.

En efecto, en el caso planteado, se dan varios negocios jurídicos, siendo necesario en el caso, determinar cuál es el que corresponde tener en consideración a la hora de la fijación del costo de adquisición.

Así, tenemos por una parte la promesa del año 1990, el remate de los derechos de promitente comprador de 21 de junio de 2007, la compraventa judicial del año 2010 y la actual venta del año 2013, siendo esta última la que motivara el pago del IRPF por el cual se consulta.

Lo que corresponde determinar es cuál de los negocios jurídicos relacionados es el que opera la enajenación (adquisición) de los derechos sobre el inmueble que ahora se enajena.

Si bien le asiste razón en cuanto a que por efecto de la cesión el consultante quedó en la misma situación jurídica del cedente, habilitándole a obtener la escrituración, negocio éste que es el que, en definitiva, opera la transmisión de la propiedad. Ello dado que, para que el negocio configure enajenación es necesario que sea título hábil para trasmitir el dominio, lo que en la especie se produce con la escrituración judicial.

El acto del remate no constituye título traslativo del dominio otorgándole sólo el derecho a estar en la posición jurídica de exigir la escrituración judicial, acto en definitiva que es el que se ha de considerar a la hora de la fijación del costo de adquisición.

Por lo tanto, es correcto lo actuado, no correspondiendo la devolución que se solicita.

26.12.013 - El Sub Director General de la D.G.I., acorde.

BOLETÍN N° 487