IRPF en venta de terreno con mejoras no documentadas

Imaginate esta situación: en 1996 se prometió en venta un terreno baldío. Los promitentes compradores construyeron una casa sobre ese terreno, pero sin guardar ningún comprobante de la obra. Hoy, décadas después, quieren formalizar la escritura de compraventa y vender la propiedad. ¿Cómo se calcula el IRPF? ¿Se puede incluir el costo de las mejoras aunque no haya documentación?

Esto es exactamente lo que analizó la DGI en la Consulta N° 4.843. A continuación te explicamos el caso y sus implicancias de forma clara.

El escenario: una promesa de 1996, una casa sin papeles y una venta pendiente

Una escribana pública planteó la siguiente situación a la DGI:

• En 1996 se firmó una promesa de compraventa sobre un solar de terreno baldío.
• Los promitentes compradores construyeron una vivienda sobre ese terreno con posterioridad.
• No existe ningún comprobante que acredite la fecha ni el monto de la construcción.
• En el momento de la consulta, se pretendía otorgar la escritura de compraventa en cumplimiento de la promesa y, simultáneamente, enajenar el inmueble con las construcciones.

La escribana consultó cómo determinar la renta gravada por IRPF en esta venta. Su postura era que, ante la falta de regulación, debería tomarse como costo del terreno el valor de la compraventa antecedente, y como costo de las mejoras el valor que surge de la cédula catastral.

¿Qué dice la normativa? El costo fiscal de mejoras en IRPF

La venta de inmuebles por personas físicas queda comprendida en la Categoría I – Incrementos Patrimoniales del IRPF, según el artículo 17 del Título 7 del Texto Ordenado 1996.

El artículo 20 del mismo Título establece que la renta se determina como la diferencia entre el precio de enajenación y el costo fiscal actualizado del inmueble (más el ITP a cargo del enajenante). Respecto a las mejoras, la norma es clara:

"Si al inmueble se le hubieran realizado mejoras, el costo de dichas mejoras, debidamente documentado, se incorporará al citado valor fiscal al momento de la factura respectiva, y se actualizará de acuerdo al procedimiento señalado. En el caso de los costos correspondientes a mano de obra, se requerirá que por las retribuciones correspondientes se haya liquidado y pagado el Aporte Unificado de la Construcción..."

A su vez, el artículo 42 del Decreto N° 148/007 refuerza este punto:

"Será exclusiva responsabilidad del contribuyente la determinación del costo de las mejoras que le hubiera realizado al inmueble. El contribuyente deberá realizar una declaración jurada de dicho costo, en la que dejará expresa constancia de que posee la documentación de las adquisiciones de los bienes y servicios y demás costos incurridos en la obra."

El criterio de la DGI: sin documentación, sin deducción

La Comisión de Consultas de la DGI no compartió el criterio de la escribana. Su posición fue contundente:

• La normativa sí contempla expresamente esta situación: las mejoras solo pueden integrar el costo fiscal si están debidamente documentadas.
• Como las mejoras no están documentadas, no pueden sumarse al costo fiscal del inmueble.
• No cabe recurrir a la cédula catastral como valor sustituto: la ley exige documentación real de las adquisiciones y costos de obra.

Esto significa que, en la práctica, la base imponible del IRPF será mayor, ya que el costo fiscal computable se limita al valor del terreno (sin las mejoras), actualizado según los índices correspondientes.

Un detalle clave: ¿estaba inscripta la promesa de 1996?

Aunque no era el objeto central de la consulta, la DGI aprovechó para hacer una advertencia importante: la compraventa otorgada en cumplimiento de una promesa de 1996 podría estar gravada por IRPF dependiendo de si esa promesa estaba o no inscripta.

Según el artículo 28 del Decreto N° 148/007:

• Si la promesa de compraventa estaba inscripta antes del 01/07/2007, la escritura de compraventa en cumplimiento de dicha promesa no estará gravada por IRPF.
• Si la promesa no estaba inscripta antes de esa fecha, la compraventa en cumplimiento de la misma sí queda comprendida en el hecho generador del impuesto.

Este punto es fundamental para determinar si corresponde o no liquidar IRPF sobre la primera operación (la formalización de la promesa), independientemente del análisis del costo fiscal de las mejoras.

¿Qué aprendemos de este caso?

Este caso deja varias lecciones prácticas muy concretas:

• Guardá siempre los comprobantes de obra. Facturas, recibos de materiales, documentación del Aporte Unificado de la Construcción (AUC): todo suma a la hora de demostrar el costo de las mejoras y reducir la base del IRPF.
• La cédula catastral no reemplaza la documentación. Aunque el valor catastral puede ser una referencia para otros fines, la DGI no lo acepta como sustituto del costo real documentado de las mejoras.
• La inscripción de la promesa importa, y mucho. Si prometiste vender un inmueble antes de julio de 2007, verificá si la promesa estuvo inscripta: de eso depende si la escritura de cumplimiento genera o no IRPF.
• La responsabilidad es del contribuyente. La declaración jurada del costo de mejoras es una obligación del vendedor, quien debe presentarla ante el escribano para determinar la retención correspondiente.

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 4.843

VENTA DE TERRENO CON MEJORAS NO DOCUMENTADAS – IRPF – COSTO FISCAL DEL INMUEBLE, DETERMINACIÓN – COMPRAVENTA EN CUMPLIMIENTO DE PROMESA, MOMENTO DE LA INSCRIPCIÓN.

La Consulta.

Una escribana pública solicita un pronunciamiento con carácter vinculante de la presente situación fáctica:

En el año 1996 se prometió en venta un solar de terreno baldío, en el cual, con posterioridad los promitentes compradores construyeron una casa. De la referida construcción no se posee ningún comprobante que acredite ni la fecha ni el monto de la misma.

En la actualidad se pretende otorgar escritura de compraventa en cumplimiento de tal promesa y simultáneamente, enajenar el referido terreno con construcciones.

En función de lo expuesto consulta cómo se determinaría la renta en este último negocio. Adelanta opinión en el sentido de que, ante la falta de regulación sobre la situación planteada, se debería considerar como costo del terreno el que surge de la compraventa antecedente, y como costo de las mejoras el que surge de la cédula catastral.

La Respuesta.

Esta Comisión de Consultas no comparte el criterio explicitado por la consultante, conforme a los argumentos que se pasan a detallar:

1.- Naturaleza de la Consulta; además de que no se brindan mayores datos a los relacionados, la precedente consulta está formulada por una escribana que asesora a los otorgantes razón por la cual no puede considerarse comprendida en la Sección Tercera del Código Tributario (artículos 71 y ss) por falta de un interés "personal y directo". En consecuencia, corresponde resolverla como no vinculante.

2.- El negocio proyectado ingresa dentro de la Categoría I, Sección II, Incrementos Patrimoniales del IRPF conforme al artículo 17 del Título 7 del Texto Ordenado 1996.

Por su parte, el artículo 20 del Título 7 del T.O. 1996 dispone que la renta estará constituida por la diferencia entre precio de la enajenación y el costo fiscal actualizado del inmueble (más el ITP de cargo del enajenante). A este último, se prevé la posibilidad de que se le adicionen las mejoras efectuadas. A tal efecto establece la norma de referencia en relación al punto:

"...Si al inmueble se le hubieran realizado mejoras, el costo de dichas mejoras, debidamente documentado, se incorporará al citado valor fiscal al momento de la factura respectiva, y se actualizará de acuerdo al procedimiento señalado. En el caso de los costos correspondientes a mano de obra, se requerirá que por las retribuciones correspondientes se haya liquidado y pagado el Aporte Unificado de la Construcción..."

Por su parte, el artículo 42 del Dto. N° 148/007 de 26.04.007 preceptúa:

"...En el caso de que la renta deba determinarse por la diferencia entre el precio de la enajenación y el costo revaluado, será exclusiva responsabilidad del contribuyente la determinación del costo de las mejoras que le hubiera realizado al inmueble. El contribuyente deberá realizar una declaración jurada de dicho costo, en la que dejará expresa constancia de que posee la documentación de las adquisiciones de los bienes y servicios y demás costos incurridos en la obra. Dicha declaración deberá ser presentada ante el Escribano interviniente a efectos de determinar el monto de la retención..."

En consecuencia, a diferencia de lo esgrimido por la consultante, la normativa contempla expresamente la situación referenciada, y conforme las mejoras no se encuentran debidamente documentadas, las mismas no podrán integrar el costo fiscal del inmueble.

3.- Si bien no es objeto de consulta es pertinente realizar la siguiente precisión. Dado que en primera instancia se pretende otorgar compraventa en cumplimiento de la promesa del año 1996 sin señalarse si esta última se encontraba inscripta, es dable destacar que según lo dispuesto en el artículo 28 del Decreto N° 148/007 las promesas de compraventa de inmuebles deberán estar inscriptas con anterioridad al 01/07/2007 para que la compraventa en cumplimiento de la misma no se encuentre gravada. De lo contrario, tratándose de una compraventa en cumplimiento de promesa no inscripta, la misma estaría comprendida en el hecho generador del impuesto.

22.07.008 – El Director General de Rentas, acorde. Bol. 422