IRPF en venta de inmuebles MEVIR: aplicación de criterio ficto

El régimen especial de MEVIR

La Comisión Honoraria Pro-Erradicación de la Vivienda Rural Insalubre (MEVIR) opera bajo un sistema particular establecido en la Ley N° 13.728. Este régimen permite que las viviendas se adjudiquen inicialmente en régimen de arrendamiento por 20 años, con la promesa de transferir la propiedad una vez cumplido el plazo y pagados todos los alquileres.

Este sistema genera una situación tributaria particular cuando los beneficiarios deciden posteriormente vender la vivienda, ya que la fecha de "adquisición" puede interpretarse de diferentes formas.

La problemática tributaria planteada

Cuando un propietario de una vivienda MEVIR decide venderla, surge la pregunta crucial: ¿cuál es la fecha de adquisición relevante para calcular el IRPF?

En el caso analizado por la DGI, los hechos fueron los siguientes:

• 1987: Contrato inicial de adjudicación en régimen de arrendamiento
• 1987: Adjudicación efectiva de la vivienda
• 2009: Escritura definitiva de compraventa (cumplidos los 20 años de arrendamiento)
• Posterior a 2009: Venta de la vivienda por parte de los propietarios

La interpretación de la DGI: adjudicación como contrato preliminar

La DGI realizó un análisis jurídico profundo del sistema MEVIR, concluyendo que la adjudicación funciona como un contrato preliminar que genera derechos y obligaciones entre las partes.

"Esta adjudicación se asemeja a un contrato preliminar que genera derechos y obligaciones entre las partes, por lo cual cumplidas las mismas se otorga la compraventa."

Esta interpretación es fundamental porque significa que el verdadero momento de adquisición, a efectos tributarios, es la fecha del contrato inicial (1987), no la de la escritura definitiva (2009).

Aplicación del criterio ficto

Como consecuencia de esta interpretación, la DGI estableció que el contribuyente puede optar por el régimen del criterio ficto previsto en el inciso sexto del artículo 20° del Título 7 del Texto Ordenado 1996.

Esto es posible porque la fecha de adquisición (1987) es anterior a la entrada en vigencia de la Ley N° 18.083 de 27 de diciembre de 2006, que creó el IRPF.

Ventajas del criterio ficto

• Simplifica el cálculo del IRPF
• Evita la necesidad de documentar y actualizar el costo histórico
• Puede resultar más beneficioso fiscalmente en muchos casos

Cálculo bajo criterio real

Si el contribuyente opta por el criterio real en lugar del ficto, la DGI estableció que:

El costo fiscal es el importe del contrato de 1987, debidamente actualizado. Este monto debe actualizarse desde la fecha del contrato inicial hasta la fecha de venta.

Esta actualización es crucial para reflejar la pérdida del poder adquisitivo de la moneda a lo largo del tiempo y determinar correctamente la ganancia gravada.

Implicancias para escribanos y contribuyentes

Esta consulta es especialmente relevante para:

• Escribanos: Deben aplicar correctamente las retenciones de IRPF considerando la fecha real de adquisición
• Propietarios de viviendas MEVIR: Pueden beneficiarse del criterio ficto al momento de vender
• Asesores tributarios: Deben analizar cuidadosamente los antecedentes de adquisición en casos similares

Recomendaciones prácticas

Si tenés una vivienda adquirida bajo el sistema MEVIR y estás considerando venderla:

1. Conservá toda la documentación desde el contrato inicial de adjudicación
2. Consultá con un profesional para evaluar si te conviene más el criterio ficto o real
3. Informá correctamente al escribano sobre los antecedentes de adquisición
4. Considerá las fechas para determinar tu derecho al criterio ficto

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 5.974

ENAJENACIÓN DE INMUEBLE ADQUIRIDO EN ADJUDICACIÓN DE RÉGIMEN DE ARRENDAMIENTO DE MEVIR - IRPF - DETERMINACIÓN DE LA RENTA.

La Consulta.

Una Escribana consulta al amparo del artículo 71 del Código Tributario cuál es el criterio (ficto o real) que tiene que aplicar en su calidad de agente de retención, en la celebración de un contrato de compraventa de un inmueble, cuyos antecedentes son los siguientes actos:

El 23.05.1987, se otorga un contrato privado entre MEVIR (Comisión Honoraria Pro-Erradicación de la Vivienda Rural Insalubre) y un matrimonio por el cual el primero se obliga a dirigir, administrar, ejecutar el programa estructurado para la erradicación y sustitución de viviendas y promete adjudicar una vivienda de tipo económica. Las viviendas son adjudicadas a los destinatarios en régimen de arrendamiento por un plazo de 20 años, según lo previsto por el artículo 124° de la Ley N° 13.728 de 17 de diciembre de 1968.

Cumplido el ciclo del arrendamiento y siempre que se hayan cumplido regularmente los pagos de los alquileres, MEVIR se compromete a transferir la propiedad de las viviendas a los correspondientes arrendatarios y el matrimonio a aportar trabajo personal y otras tareas para la ejecución del programa.

El 21.11.1987 MEVIR adjudicó la unidad a los arrendatarios y el 09.05.2009 en cumplimiento del contrato, se otorga compraventa de la vivienda adjudicada a dicho matrimonio participante.

La consultante manifiesta que la "... persona que hoy vende, y cuyo antecedente es del año 2009 (posterior a la fecha de creación del IRPF), en realidad adquirió por compraventa en cumplimiento de contrato otorgado en el año 1987, lo que debiera permitir el cálculo del IRPF de acuerdo al criterio ficto."

Se adjunta copia de los contratos de adjudicación y compraventa.

Respuesta.

Previo análisis de los contratos presentados, se desprende que las viviendas son adjudicadas a los destinatarios en régimen de arrendamiento según lo previsto por el artículo 124° de la Ley N° 13.728. Cumplido un ciclo de 20 años y siempre que se haya cumplido regularmente con el pago de los alquileres estipulados, MEVIR se compromete a transferir la propiedad a los arrendatarios de las viviendas.

El artículo 124° de la Ley N° 13.728, establece: "Los organismos públicos podrán construir viviendas para alquilar o para transferirlas a propiedad de los destinatarios personas físicas o de cooperativas de usuarios".

Surge además de la cláusula de antecedentes del contrato de compraventa del año 2009:

• que se celebra en cumplimiento del contrato de fecha 23 de mayo de 1987, donde los adquirentes han cancelado en su totalidad los alquileres pactados y por lo cual MEVIR se comprometió a transferir en forma definitiva la propiedad de la vivienda.
• y que con fecha 21/11/1987, MEVIR les adjudicó a las arrendatarios, la vivienda N° XX de 3 dormitorios.

Entendemos que la expresión "adjudicación", en realidad es el otorgamiento de un derecho a favor de los adjudicatarios o arrendatarios, por la cual estos últimos se obligan a abonar un precio, por la contraprestación y el cumplimiento de otro tipo de obligaciones.

Esta adjudicación se asemeja a un contrato preliminar que genera derechos y obligaciones entre las partes, por lo cual cumplidas las mismas se otorga la compraventa.

Atento a ello el contribuyente puede optar a los efectos de determinar la renta computable, el régimen previsto en el inciso sexto del artículo 20° del Título 7 del Texto Ordenado 1996, debido a que la fecha de adquisición del inmueble es anterior a la entrada en vigencia de la Ley N° 18.083 de 27 de diciembre de 2006.

De optar por el criterio real el costo fiscal para fijar el IRPF es el importe estipulado en el contrato de fecha 23 de mayo de 1987 (mencionado como antecedente en la escritura de compraventa), debidamente actualizado en la medida que constituye el valor de adquisición.

La presente consulta tiene como antecedente la respuesta dada en la Consulta N° 4.993 apartado 1) de fecha 07.07.010 (Bol. N° 446).

17.12.018 - El Sub Director General de la DGI, acorde.