IRPF en venta de inmuebles: ¿ficto o real? El contribuyente elige

Cuando se vende un inmueble en Uruguay, la operación puede generar una renta gravada por IRPF (Categoría II – Incrementos Patrimoniales). Lo que muchos contribuyentes no saben es que tienen más control del que creen sobre cómo se liquida ese impuesto. La Consulta Tributaria N° 4.912 de la DGI aclara precisamente eso: es el contribuyente, y no el escribano, quien tiene la última palabra.

¿Cómo funciona el IRPF en la venta de inmuebles?

La ley prevé dos formas de calcular la renta generada por la venta de un inmueble:

• Criterio real: se calcula la diferencia entre el precio de venta y el costo fiscal del inmueble. Es el método general, establecido en el artículo 20 del Título 7 del TO 1996.
• Criterio ficto: se toma directamente el 15% del precio de venta como renta gravada. Este método está disponible únicamente para inmuebles adquiridos antes de la entrada en vigencia de la Ley N° 18.083 (27 de diciembre de 2006).

En la práctica, el escribano interviniente actúa como agente de retención (según el artículo 41 del Decreto N° 148/007) y retiene el impuesto al momento de la escritura, generalmente aplicando el criterio ficto por su simplicidad operativa.

El problema: la retención del escribano no es la última palabra

Aquí surge la duda planteada en la consulta: si el escribano aplicó el criterio ficto y retuvo en consecuencia, ¿puede el contribuyente reliquidar esa declaración por el criterio real? ¿Y puede reclamar un crédito si el criterio real arroja un impuesto menor?

La respuesta de la DGI es clara y favorable al contribuyente:

«En dicha declaración jurada el contribuyente podrá liquidar el tributo por un método diferente al aplicado por el agente de retención.»

Es decir: la retención practicada por el escribano no es definitiva por sí sola. El contribuyente tiene dos caminos:

1. Dejar la retención como pago definitivo y no presentar declaración jurada (opción simplificada habilitada por el artículo 45 del Decreto N° 148/007).
2. Presentar su propia declaración jurada, liquidar el IRPF por el método que le resulte más conveniente (inclusive el criterio real, aunque el escribano haya usado el ficto), y deducir la retención ya efectuada. Si el impuesto reliquidado es menor, genera un crédito a favor.

¿Cuándo conviene reliquidar por el criterio real?

El criterio real puede ser más beneficioso cuando el costo fiscal del inmueble —actualizado correctamente— es alto en relación al precio de venta. En ese caso, la ganancia real es menor que el 15% ficto, y pagar sobre ese 15% implica tributar de más.

Veamos un ejemplo ilustrativo:

• Precio de venta: $5.000.000
• Retención por criterio ficto (15%): renta gravada = $750.000
• Costo fiscal actualizado del inmueble: $4.600.000
• Renta por criterio real: $5.000.000 − $4.600.000 = $400.000

En este caso, el criterio real genera una base imponible $350.000 menor, lo que se traduce en un IRPF significativamente más bajo. Presentar la declaración jurada y reclamar el crédito resulta conveniente.

Un punto clave: no es el escribano quien reliquida

La consulta también despeja una confusión frecuente: algunos contribuyentes asumen que si hubo un error o una opción subóptima en la retención, debe ser el escribano quien corrija la declaración. Eso no es así.

El escribano cumple su rol como agente de retención al momento del acto. La declaración jurada definitiva es responsabilidad del propio contribuyente, quien puede presentarla independientemente de lo que haya hecho el agente de retención, y por el método que considere más conveniente.

¿Qué tener en cuenta antes de reliquidar?

• Documentación del costo fiscal: para usar el criterio real necesitás acreditar el costo de adquisición del inmueble, los gastos de mejoras realizadas y los índices de actualización correspondientes. Sin esa documentación, el criterio real puede ser difícil de sostener.
• Plazos para presentar la declaración jurada: la reliquidación debe realizarse dentro de los plazos establecidos por la DGI para el ejercicio fiscal correspondiente.
• El crédito puede devolverse o compensarse: si de la reliquidación surge un saldo a favor, el contribuyente puede solicitar la devolución o aplicarlo a otras obligaciones tributarias.
• Asesoramiento profesional: dada la complejidad del cálculo del costo fiscal (especialmente en inmuebles con muchos años de antigüedad o mejoras), es recomendable contar con un contador para asegurarse de que la opción elegida sea efectivamente la más conveniente.

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 4.912

RELIQUIDACIÓN DE DECLARACIÓN JURADA – IRPF – CONTRIBUYENTE, OPCIÓN POR EL MÉTODO DE LIQUIDACIÓN.

Se consulta el tratamiento tributario frente a la siguiente situación:

En el caso que un Escribano hubiera presentado el Formulario 1700 por el criterio ficto: ¿Puede reliquidar tal declaración jurada por el criterio real, y solicitar el crédito que surja de la misma?, o en su defecto, ¿el contribuyente podrá efectuar una declaración jurada por el criterio real y solicitar el crédito si de ello resulta?

En materia de "Incrementos Patrimoniales" el artículo 20 del Título 7 del TO 1996 establece para la determinación de la renta, el criterio real, considerando la diferencia entre el precio de la enajenación y el costo fiscal del inmueble enajenado. No obstante, el inciso final del mencionado artículo, habilita para aquellos inmuebles adquiridos con anterioridad a la vigencia de la Ley N° 18.083 de 27 de diciembre de 2006, la posibilidad, para el contribuyente, de determinar la renta por el criterio ficto, como el 15% del precio de venta.

Adicionalmente el artículo 29 del mismo Título, cuyo acápite es "Retenciones liberatorias y regímenes simplificados", en su literal A), faculta al Poder Ejecutivo a establecer "Regímenes de retención del impuesto correspondiente a las rentas a que refiere el presente capítulo que podrán liberar al contribuyente de la obligación de practicar la liquidación y presentar la declaración jurada correspondiente."

Es en ejercicio de esta facultad que el artículo 45 del Decreto N° 148/007 de 26.04.007 les da la opción a los contribuyentes, de darle carácter definitivo a la retención efectuada, liberándolo de practicar la liquidación y presentar la declaración jurada, exclusivamente por las rentas que fueron objeto de retención.

Por lo tanto, dado que el artículo 41 del Decreto N° 148/007, designa Agente de Retención a los Escribanos Públicos intervinientes en los actos a que refiere el artículo 17 del Título 7 del TO 1996, el contribuyente objeto de retención podrá dejar como definitiva dicha retención o de lo contrario podrá efectuar la correspondiente declaración jurada y liquidar el tributo, pudiendo deducir del mismo la retención que le fue efectuada. En dicha declaración jurada el contribuyente podrá liquidar el tributo por un método diferente al aplicado por el agente de retención.

En consecuencia, no es el escribano el que debe reliquidar la declaración jurada sino que es el propio contribuyente quien realiza la declaración jurada definitiva.

28.08.008 – El Director General de Rentas. BOLETÍN N° 423