IRPF en venta de inmuebles: escritura sin matriz vs ratificación

El problema de las escrituras sin matriz

En el ámbito inmobiliario uruguayo, existe una problemática específica relacionada con las escrituras de compraventa sin matriz. Esta situación genera dudas importantes al momento de calcular el IRPF en la posterior venta del inmueble, especialmente respecto a cuál fecha considerar como antecedente para determinar si corresponde aplicar el criterio ficto o el criterio real.

Marco legal y criterio ficto en IRPF

El artículo 20° del Título 7 del Texto Ordenado de 1996 establece el criterio ficto para el cálculo del IRPF en incrementos patrimoniales. Este criterio permite estimar el valor de adquisición de inmuebles cuando:

• La adquisición se realizó en determinados períodos históricos
• No se dispone de documentación suficiente del valor real de adquisición
• Se cumplen los requisitos temporales establecidos por la normativa

La aplicación de este criterio puede resultar más ventajosa que el criterio real, especialmente cuando los valores fictos resultan superiores a los valores reales de adquisición.

Criterio DGI: prevalencia de la escritura original

La DGI estableció un criterio claro en esta consulta: cuando la Suprema Corte de Justicia considera válida la escritura original (aunque no se encuentre la matriz), esta debe considerarse como el antecedente válido para el cálculo del IRPF.

Los elementos que respaldan esta posición son:

• Configuración del hecho generador: El negocio jurídico se realizó efectivamente en 2005
• Pago de impuestos: Los tributos correspondientes se abonaron en el momento de la operación original
• Validación judicial: La Suprema Corte considera válidas las escrituras del período, aunque falte la matriz
• Innecesariedad de la ratificación: Si la escritura original es válida, la ratificación posterior no modifica la fecha de adquisición

Implicancias prácticas para contribuyentes

Esta interpretación tiene importantes consecuencias prácticas:

Los propietarios que se encuentren en situaciones similares pueden beneficiarse del criterio ficto si la escritura original cumple con los requisitos temporales, independientemente de que haya existido una ratificación posterior.

Para aplicar correctamente este criterio, es fundamental:

• Verificar si existe pronunciamiento judicial sobre la validez de la escritura original
• Confirmar que se rubricaron protocolos en el año de la operación
• Evaluar si resulta más conveniente el criterio ficto versus el criterio real
• Consultar con profesionales especializados antes de optar por uno u otro criterio

Recomendaciones para escribanos y contribuyentes

En casos similares, se recomienda:

• Documentar adecuadamente las circunstancias que llevaron a la falta de matriz
• Conservar evidencias del pago de impuestos en la operación original
• Solicitar certificaciones sobre la rubricación de protocolos en el período correspondiente
• Evaluar la conveniencia de realizar ratificaciones cuando la escritura original puede considerarse válida

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 6.070

ESCRITURA DE COMPRAVENTA DE INMUEBLE SIN MATRIZ Y POSTERIOR RATIFICACIÓN - IRPF - CRITERIO FICTO.

I) Consulta

Una Escribana pública realiza la presente consulta a los efectos del pago del Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) -incrementos patrimoniales-, expresando que:

1- En el año 2005 se otorgó una escritura de compraventa y no se encuentra la matriz. La Escribana que intervino fue procesada por autorizar escrituras sin matriz y, además, a consecuencia de un incendio en la casa se perdió gran parte de los protocolos. Se desconocen cuales son las escrituras autorizadas que tienen matriz y cuales no en ese período.

2- La Suprema Corte de Justicia adoptó como criterio validar las escrituras realizadas en los años en que existen registros que la escribana rubricó protocolos, aunque estos no aparezcan.

3- En el año 2005, la referida escribana rubricó protocolos.

4- En el año 2010 se hizo escritura de ratificación de la compraventa del año 2005.

La compareciente consulta si actualmente al vender el inmueble, a los efectos del cálculo del IRPF debe tomar como antecedente la escritura de compraventa del año 2005, donde podría optar por el criterio ficto, o la escritura de ratificación del año 2010, debiendo utilizar el criterio real.

La consultante expresa su opinión en el sentido de que el antecedente a considerar es la compraventa del año 2005, fundamentando la misma en que: a) en dicho año se realizó efectivamente el negocio, se configuró el hecho generador y se abonaron los impuestos correspondientes, y b) el protocolo del año 2005 se incendió; según el criterio de la Suprema Corte de Justicia se consideran válidas todas las escrituras autorizadas por la Escribana en el año 2005 aunque no se encuentre la matriz, por lo que era innecesaria la ratificación del año 2010.

II) Respuesta

Se concuerda con la opinión de la consultante en el supuesto planteado por la misma que conforme al criterio de la Suprema Corte de Justicia se considere válida la escritura relacionada del año 2005 y resulte innecesaria la ratificación del año 2010.

En tal situación, se comparte que procede considerar como antecedente la escritura de compraventa del año 2005, pudiendo optar por el criterio ficto a que refiere el artículo 20° del Título 7 del Texto Ordenado de 1996.

29.12.017 - El Sub Director General de la DGI en ejercicio de la Dirección General, acorde.