IRPF en venta de inmuebles adquiridos por prescripción adquisitiva

El problema de la fecha de adquisición

Cuando una persona adquiere un inmueble por prescripción adquisitiva (usucapión) y luego lo vende, surge una duda importante: ¿cuál es la fecha que debe considerarse como "adquisición" para el cálculo del IRPF?

Esta cuestión tiene implicancias directas en el monto del impuesto a pagar, especialmente considerando que existe un régimen especial para inmuebles rurales adquiridos antes del 1° de julio de 2007.

¿Qué es la prescripción adquisitiva treintenaria?

La prescripción adquisitiva es una forma de adquirir la propiedad de un bien inmueble cuando se ha poseído de manera:

• Continua e ininterrumpida
• Pública y pacífica
• A título de dueño
• Por el plazo legal establecido (30 años para la treintenaria)

Una vez cumplidos estos requisitos, se debe obtener una sentencia judicial declarativa que reconozca el derecho adquirido.

Criterio de la DGI: momento de la adquisición

Según la posición oficial de la DGI, para efectos del IRPF, la adquisición del inmueble se produce cuando queda ejecutoriada la sentencia declarativa de prescripción adquisitiva, no cuando comenzó la posesión.

Este criterio se basa en que:

• El artículo 17 del TO 1996 establece que las rentas por incrementos patrimoniales se originan "en la sentencia declarativa de prescripción adquisitiva"
• La Resolución DGI 662/2007 aclara que el incremento patrimonial se configura "en la fecha en que quede ejecutoriada la correspondiente sentencia"
• Se aplica una interpretación armónica del sistema tributario

Implicancias del régimen especial para inmuebles rurales

El inciso séptimo del artículo 20 del TO 1996 permite una opción favorable para inmuebles rurales adquiridos antes del 1° de julio de 2007. En estos casos, el contribuyente puede optar por calcular la renta aplicando el 15% al valor en plaza del inmueble al 1° de julio de 2007.

Sin embargo, para acceder a este beneficio, la "adquisición" debe haberse producido antes de esa fecha. En el caso de prescripción adquisitiva, esto significa que la sentencia debe haber quedado ejecutoriada antes del 1° de julio de 2007.

Cálculo del monto imponible

Para inmuebles adquiridos por prescripción adquisitiva, el monto imponible del IRPF estará dado por:

Valor real del bien adquirido en la fecha en que quede ejecutoriada la sentencia respectiva

Si no existe valor real o se demuestra que corresponde otro importe, el valor será determinado por peritos, pudiendo ser rechazado por la DGI.

Caso práctico analizado

En la consulta analizada:

• Posesión desde: 1978
• Sentencia ejecutoriada: 25 de septiembre de 2013
• Venta del inmueble: 26 de noviembre de 2013

El consultante pretendía que se considerara la fecha de 1978 (anterior al 1/7/2007) para acceder al régimen especial. Sin embargo, la DGI determinó que la fecha de adquisición es el 25 de septiembre de 2013, por lo que no corresponde aplicar el régimen especial.

Recomendaciones prácticas

Si tenés un inmueble en situación similar, es importante que consideres:

• La fecha de adquisición para efectos tributarios será cuando quede ejecutoriada la sentencia
• Si la sentencia es posterior al 1° de julio de 2007, no podrás acceder al régimen especial de inmuebles rurales
• El IRPF se calculará sobre el valor real del bien a la fecha de la sentencia ejecutoriada
• Es recomendable consultar con un profesional antes de iniciar la acción judicial si hay implicancias tributarias importantes

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 5.813

VENTA DE INMUEBLE ADQUIRIDO POR PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA TREINTENARIA - IRPF - HECHO GENERADOR, CONFIGURACIÓN - MONTO IMPONIBLE - ADQUISICIÓN, CONCEPTO DE.

I) La consulta planteada

Una persona física plantea, que en el año 1970, pretendió adquirir un bien inmueble rural, pero que por distintas razones jurídicas nunca lo pudo escriturar.

No obstante ello, obtuvo la posesión del bien desde el año 1978 y, en el año 2009 inició la acción judicial de prescripción adquisitiva treintenaria obteniendo una sentencia favorable con fecha 3 de setiembre de 2013, la que quedó ejecutoriada el 25 de setiembre de 2013.

El 26 de noviembre de 2013 vende el referido inmueble.

En este sentido, manifiesta que le fue retenido el Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) calculado tomando como fecha de adquisición del bien, el 25 de setiembre de 2013. Sin embargo, expresa que, a su criterio, podría haberse calculado el impuesto en base al criterio ficto (no especifica cuál, pero se entiende que se refiere al establecido en el artículo 20 del Título 7 del Texto Ordenado 1996), ya que la sentencia de prescripción es declarativa y, al haber tomado posesión desde el año 1978, la fecha de la propiedad es anterior al 1°/07/2007.

II) La respuesta de esta Administración Tributaria

Esta Comisión de Consultas no comparte el criterio del consultante por los fundamentos que se expondrán a continuación.

El inciso séptimo del artículo 20 del Título 7 del Texto Ordenado 1996 (redacción dada por el artículo 13° de la Ley N° 18.876 de 29 de diciembre de 2011) dispone lo siguiente:

"Para los inmuebles rurales adquiridos con anterioridad al 1° de julio de 2007, el contribuyente podrá optar por determinar la renta computable, aplicando al valor en plaza del inmueble al 1° de julio de 2007, el 15% (quince por ciento), más la diferencia entre el precio de la transacción del inmueble y el valor en plaza del inmueble al 1° de julio de 2007, siempre que esta diferencia sea positiva. En ningún caso el valor considerado para la aplicación del referido porcentaje podrá ser inferior al valor real vigente fijado por la Dirección Nacional de Catastro. Lo dispuesto en el presente inciso regirá para enajenaciones de inmuebles realizadas a partir del 1° de enero de 2012."

En primer lugar cabe precisar, que siendo la enajenación objeto de consulta de fecha posterior al 1° de enero de 2012, debe analizarse si le es aplicable la norma transcripta.

Ahora bien, la opción para determinar la renta computable a la que refiere la misma es "para los inmuebles rurales adquiridos con anterioridad al 1° de julio de 2007...".

Por lo tanto, se debe precisar el concepto de "adquisición" utilizado por la referida norma en relación a un inmueble adquirido por prescripción.

En este sentido, el inciso primero del artículo 6° del Código Tributario establece que "Cuando la norma relativa al hecho generador se refiera a situaciones definidas por otras ramas jurídicas, sin remitirse ni apartarse expresamente del concepto que éstas establecen, se debe asignar a aquélla el significado que más se adapte a la realidad considerada por la ley al crear el tributo." En este caso, la norma no se remitió ni apartó expresamente del concepto de adquisición por prescripción adquisitiva del Derecho Civil y, por ende, se debe asignar el significado que más se adapte a la realidad considerada por la ley al crear el tributo.

Así las cosas, el artículo 17 del Título 7 del Texto Ordenado 1996 en su inciso primero dispone que "constituirán rentas por incrementos patrimoniales las originadas... en la sentencia declarativa de prescripción adquisitiva, de bienes corporales e incorporales". Es decir, que la norma considera que el incremento patrimonial ocurre en el momento de la sentencia y no en el comienzo de la posesión.

Por otra parte, el numeral 24 de la Resolución de la DGI N° 662/2007 de 29.06.007 aclara que "el incremento patrimonial correspondiente a bienes adquiridos por prescripción adquisitiva se considerará configurado en la fecha en que quede ejecutoriada la correspondiente sentencia declarativa", agregando que "la renta a computar estará constituida por el valor del bien adquirido, de acuerdo a lo establecido en el artículo 32 del Decreto N° 148/007 de 26 de abril de 2007".

Esta última norma mencionada establece que "A los fines de avaluar los bienes y servicios recibidos en pago o por permuta, así coma para determinar las rentas en especie correspondientes a la Categoría I del impuesto que se reglamenta, serán de aplicación los criterios de valuación establecidos para el Impuesto a las Rentas de las Actividades Económicas."

Este criterio para los bienes inmuebles, está dado por el artículo 73° del Decreto N° 150/007 de 26.4.007 con esta redacción: "A los fines de avaluar los bienes y servicios recibidos en pago o por permuta, así como para determinar las rentas en especie, se aplicarán las siguientes normas: (...) b) Los inmuebles se tomarán por el valor real vigente a la fecha de la operación. Si no existiera valor real o se demostrara que corresponde tomar otro importe, su valor será determinado por peritos, el que podrá ser rechazado por la Dirección General Impositiva..."

Por lo tanto, el monto imponible del IRPF por incremento patrimonial, originado en una sentencia de prescripción adquisitiva, estará dado por el valor real del bien adquirido en la fecha en que quede ejecutoriada la sentencia respectiva.

En este orden de ideas, podemos apreciar que en el IRPF, el momento que se considera que el sujeto pasivo "adquiere" el bien en el caso de una prescripción adquisitiva es, cuando queda ejecutoriada la sentencia.

En consecuencia, optando por una interpretación armónica de las normas, basada en el sistema lógico-sistemático, podemos señalar que el concepto de "adquisición" al que refiere el inciso séptimo del artículo 20 del Título 7 del Texto Ordenado 1996 debe entenderse como el momento en que queda ejecutoriada la sentencia declarativa de prescripción adquisitiva.