IRPF en venta de inmueble: ¿qué fecha usar cuando no se conoce la de la promesa?

Cuando una persona vende un inmueble, el Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) puede gravar la ganancia obtenida. Para calcular esa ganancia, uno de los datos clave es la fecha de adquisición del bien, ya que permite actualizar el valor de compra y determinar correctamente el monto imponible.

Pero, ¿qué pasa cuando ese dato no está disponible? Esta situación, más frecuente de lo que parece en inmuebles con historial antiguo, fue analizada por la DGI en una consulta resuelta en enero de 2008. La respuesta es clara y ofrece dos salidas concretas.

El escenario: una venta con historia incompleta

El caso planteado involucra un inmueble que fue adquirido mediante escritura de compraventa otorgada el 26 de noviembre de 1979. En esa escritura se menciona que la compraventa se realizó en cumplimiento de una promesa de compraventa inscripta el 28 de junio de 1960.

El problema: no se conoce la fecha exacta en que se otorgó esa promesa, solo la de su inscripción en el Registro. Y esto importa, porque a los efectos del IRPF, la fecha de adquisición de un inmueble puede remontarse al momento de la promesa, no necesariamente al de la escritura definitiva.

Una escribana consultó a la DGI —en forma no vinculante— si era correcto utilizar la fecha de inscripción registral de la promesa como sustituto de la fecha de otorgamiento desconocida.

¿Por qué importa tanto la fecha de adquisición?

El artículo 20 del Título 7 del Texto Ordenado 1996 regula la forma de determinar la renta gravada por IRPF en la enajenación de bienes inmuebles. A grandes rasgos, el cálculo real implica:

• Tomar el precio de venta del inmueble.
• Restarle el valor de adquisición actualizado, es decir, el precio original corregido por índices de variación desde la fecha de compra hasta la de venta.
• La diferencia positiva constituye la renta gravada.

Cuanto más antigua sea la fecha de adquisición, mayor será la actualización del valor de compra y, en general, menor será la ganancia gravada. Por eso, definir correctamente la fecha de adquisición no es un detalle menor: tiene impacto directo en cuánto IRPF se paga.

La respuesta de la DGI: dos opciones válidas

La Comisión de Consultas de la DGI validó el planteo de la escribana y señaló que existen dos caminos igualmente legítimos para resolver esta situación:

Opción 1 — Usar la fecha de inscripción registral de la promesa

Cuando no es posible determinar la fecha de otorgamiento de la promesa de compraventa, la DGI admite que se utilice la fecha de inscripción en el Registro como referencia válida. En este caso, esa fecha sería el 28 de junio de 1960.

La Comisión de Consultas entiende que «en su defecto, deberá tomarse la fecha de inscripción en el Registro (28 de junio de 1960)».

Esta opción permite realizar el cálculo real o efectivo de la renta, actualizando el valor de adquisición desde esa fecha hasta la de la venta.

Opción 2 — Aplicar el método ficto (15% del precio de venta)

Como el inmueble fue adquirido antes de la entrada en vigencia de la Ley N° 18.083 (27 de diciembre de 2006, que creó el IRPF), el contribuyente puede optar por el método simplificado o ficto: calcular la renta gravada como el 15% del precio de venta, sin necesidad de reconstruir el valor histórico de adquisición.

Esta opción está prevista en el inciso final del artículo 20 del Título 7 del T.O. 1996 y resulta especialmente conveniente cuando la documentación histórica es incompleta o cuando el cálculo real resulta más oneroso para el contribuyente.

¿Cuál opción conviene elegir?

Depende del caso concreto. En términos generales:

• Si el inmueble fue adquirido a un precio muy bajo en moneda histórica y el precio de venta actual es alto, el método real con fecha de inscripción de 1960 puede arrojar una renta gravada baja o incluso nula, gracias a la fuerte actualización del valor.
• Si no se cuenta con documentación suficiente o si los cálculos del método real resultan complejos, el método ficto del 15% ofrece simplicidad y certeza.

Lo más recomendable es calcular ambas opciones y comparar antes de tomar la decisión, idealmente con el apoyo de un contador o escribano.

Un punto a tener en cuenta: la forma en que se computa la fecha

Este caso pone de relieve una distinción importante en el derecho registral y tributario uruguayo: la diferencia entre la fecha de otorgamiento de un instrumento y la fecha de su inscripción en el Registro. Normalmente, primero se otorga el documento y luego se inscribe. En ausencia del primer dato, la DGI acepta el segundo como sustituto razonable.

Este criterio es coherente con el principio de realidad económica y con la necesidad de no dejar al contribuyente en un estado de incertidumbre absoluta por razones documentales ajenas a su control.

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 4.813

ENAJENACIÓN DE INMUEBLE CON DESCONOCIMIENTO DE FECHA DE OTORGAMIENTO DE PROMESA – IRPF – MONTO IMPONIBLE.

Se pretende enajenar un inmueble adquirido por compraventa y tradición de acuerdo a escritura autorizada el 26 de noviembre de 1979, de la cual resulta, que tal compraventa se otorgó en cumplimiento de promesa inscripta el 28 de junio de 1960, careciéndose de la fecha de otorgamiento de esta última. Se consulta en forma no vinculante por parte de una escribana, si correspondería estar a la fecha de la inscripción en el Registro del referido negocio preliminar.

Esta Comisión de Consultas entiende que, resulta aplicable al caso en consulta, el artículo 20 del Tít. 7 del T.O 1996, el cual habilita dos opciones a efectos de la determinación de la renta:

• 1. Frente a la dificultad planteada ante una determinación real conforme a efectos de la actualización del valor de adquisición del inmueble —se carece de la fecha del otorgamiento de la promesa—, asiste razón a la consultante en el entendido de que, en su defecto, deberá tomarse la fecha de inscripción en el Registro (28 de junio de 1960).
• 2. Siendo la adquisición del referido inmueble anterior a la vigencia de la Ley N° 18.083 de 27 de diciembre de 2006, podría optarse por determinar la renta de forma ficta o simplificada, esto es, por el 15% del precio de la venta, tal como se encuentra dispuesto el inciso final del artículo referido.

31.01.008 — El Director General de Rentas, acorde.

Boletín Informativo N° 416 — Enero de 2008.