IRPF en venta de inmueble heredado: cuándo aplicar el criterio ficto del 15%

Cuando una persona vende un inmueble que obtuvo a través de una herencia, surge una pregunta clave: ¿cómo se calcula el IRPF por el incremento patrimonial? La respuesta depende, en gran medida, de cuándo falleció el causante y de cómo se interpreta el momento en que se produjo la adquisición del bien.

La DGI resolvió esta situación en la Consulta N° 4.820, fijando un criterio claro que conviene entender bien antes de liquidar el impuesto.

El escenario: herencia, condominio y partición posterior al 2007

El caso planteado involucra a una persona que vende un inmueble que obtuvo así:

• Los causantes fallecieron antes del 1° de julio de 2007 (fecha de entrada en vigencia de la Ley N° 18.083, que creó el IRPF).
• La partición del condominio sucesorio se formalizó el 11 de julio de 2007, es decir, ya con el IRPF vigente.
• Posteriormente, el heredero enajena el inmueble por compraventa.

La duda era: ¿puede el vendedor optar por el criterio ficto del 15% sobre el precio de venta para determinar la renta computable del IRPF? ¿O debe calcular la ganancia real porque la partición ocurrió después del 1° de julio de 2007?

El criterio ficto del 15%: ¿de qué se trata?

El último inciso del artículo 20° del Título 7 del T.O. 1996 establece una opción especial para los inmuebles adquiridos antes de la vigencia del IRPF:

Para los inmuebles adquiridos con anterioridad a la vigencia de esta ley, el contribuyente podrá optar por determinar la renta computable aplicando al precio de venta el 15%.

Este mecanismo simplifica enormemente el cálculo, ya que evita tener que determinar el costo fiscal histórico del inmueble —tarea que puede ser muy compleja cuando el bien se adquirió décadas atrás—. En lugar de eso, se toma directamente el precio de venta y se aplica el 15% como renta presunta.

¿Qué dice el Código Civil sobre el momento de adquisición en una herencia?

La clave para resolver esta consulta está en el derecho civil. El artículo 705° del Código Civil incluye la sucesión por causa de muerte entre los modos de adquirir la propiedad. Y el artículo 1151° del mismo cuerpo legal establece el principio de efecto retroactivo de la partición:

"Hecha la partición, cada coheredero reputará haber sucedido inmediata y exclusivamente al difunto en todas las cosas que le hubieran cabido, y no haber tenido jamás parte alguna en las otras cosas de la sucesión."

Esto significa que, a efectos legales, la adquisición del inmueble no ocurrió en el momento de la partición (julio de 2007), sino en el momento del fallecimiento del causante. La partición simplemente concreta y formaliza lo que jurídicamente ya había ocurrido al momento de la muerte.

La conclusión de la DGI

Con base en estas normas civiles, la DGI concluyó que:

• Como los causantes fallecieron antes del 1° de julio de 2007, la adquisición del inmueble por modo sucesión debe considerarse ocurrida en esa fecha anterior.
• El hecho de que la partición formal se haya realizado después de la entrada en vigencia del IRPF no cambia este criterio.
• Por lo tanto, el contribuyente sí puede optar por el criterio ficto del 15% sobre el precio de venta para determinar la renta computable del IRPF.

Un ejemplo para entenderlo mejor

Supongamos el siguiente caso:

• El causante falleció en marzo de 2006.
• La partición se formalizó en agosto de 2007.
• El heredero vende el inmueble en 2024 por UI 500.000.

Aplicando el criterio ficto:

• Renta computable: UI 500.000 × 15% = UI 75.000
• Sobre esa renta computable se aplica la tasa del IRPF correspondiente a incrementos patrimoniales (12%).
• IRPF a pagar: UI 75.000 × 12% = UI 9.000

Si en cambio no pudiera aplicarse el ficto y debiera calcularse la ganancia real, habría que determinar el costo fiscal del inmueble en 2006 —con todo lo complejo que eso puede resultar—.

Puntos clave a recordar

• La fecha determinante es la del fallecimiento del causante, no la de la partición.
• Si el causante falleció antes del 1° de julio de 2007, se puede optar por el criterio ficto del 15%.
• Si el causante falleció después del 1° de julio de 2007, este beneficio no aplica y deberá calcularse la renta real.
• El criterio ficto es una opción del contribuyente, no una obligación. Siempre conviene comparar ambos métodos para elegir el más conveniente.
• Este criterio fue confirmado con carácter vinculante por la DGI.

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 4.820

ENAJENACIÓN DE INMUEBLE ADQUIRIDO POR MODO SUCESIÓN - IRPF - CRITERIO FICTO, CONSIDERACIONES.

Se consulta con carácter vinculante si en el caso de la enajenación de un inmueble por contrato de compra-venta, en que el enajenante lo hubo por la partición de un condominio sucesorio ocurrida el 11 de Julio de 2007, cuyos causantes fallecieron antes del 1° de Julio de 2007; el IRPF por incremento patrimonial se puede determinar aplicando el último inciso del artículo 20° del Título 7 T.O. 1996 que establece que para los inmuebles adquiridos con anterioridad a la vigencia de esta ley, el contribuyente podrá optar por determinar la renta computable aplicando al precio de venta el 15%.

De acuerdo al artículo 705° del Código Civil, entre los modos de adquirir figura la sucesión por causa de muerte, mientras que el artículo 1151° del Código Civil en relación a los efectos de la partición establece que hecha la partición cada coheredero reputará haber sucedido inmediata y exclusivamente al difunto en todas las cosas que le hubieran cabido y no haber tenido jamás parte alguna en las otras cosas de la sucesión.

En consecuencia, en la medida que se informa que el fallecimiento acaeció antes de la entrada en vigencia de la Ley N° 18.083 de 27 de diciembre de 2006 y de acuerdo a las normas citadas ut-supra, los efectos de la adquisición por modo sucesión se retrotraen al fallecimiento, se concluye que el consultante puede determinar la renta computable para el IRPF con arreglo a lo dispuesto por el inciso final del artículo 20° del Título 7 T.O. 1996.

19.11.008 - El Director General de Rentas, acorde.

BOLETÍN N° 426