IRPF en la cesión de derechos de garage en propiedad horizontal

Si vivís en un edificio en régimen de propiedad horizontal y querés ceder o vender tu derecho sobre el espacio de garage, es importante que sepas cómo lo trata la DGI a los efectos del IRPF. La respuesta no es obvia: ¿es un alquiler? ¿una venta de bien inmueble? ¿un rendimiento de capital? La consulta tributaria N° 4.849 lo aclara de forma definitiva.

¿Qué es un bien común de uso exclusivo en propiedad horizontal?

En los edificios regidos por la Ley de Propiedad Horizontal (Ley N° 10.751 de 1946), existen zonas que técnicamente son de propiedad común de todos los copropietarios, pero cuyo uso exclusivo se asigna a determinados apartamentos. Los espacios de garage o cochera suelen funcionar bajo este esquema.

Esto significa que el propietario de ese derecho no tiene un título de propiedad independiente sobre el garage como bien inmueble autónomo. Su derecho surge del reglamento de copropiedad del edificio y está regido por el régimen especial de la propiedad horizontal, no por las normas generales del Código Civil.

Esta particularidad jurídica es, precisamente, la que genera la duda tributaria: ¿cómo clasificar la renta cuando ese derecho se transfiere a otra persona?

La duda: ¿incremento patrimonial o rendimiento de capital inmobiliario?

En el IRPF, las rentas de Categoría I (rentas de capital) se dividen en dos grandes grupos:

• Rendimientos de capital inmobiliario: típicamente, los alquileres o arrendamientos de bienes inmuebles. Implican una relación continua de uso a cambio de una contraprestación periódica.
• Incrementos patrimoniales: las ganancias obtenidas por la transmisión definitiva de bienes o derechos. Es decir, cuando se produce un cambio permanente en la titularidad de un activo.

La pregunta concreta era: cuando alguien cede definitivamente su derecho de garage a otra persona (a cambio de dinero u otra contraprestación), ¿en cuál de estas dos categorías cae esa renta?

La posición de la DGI: incremento patrimonial, Categoría I

La Comisión de Consultas de la DGI fue clara: la cesión de derechos de garage en propiedad horizontal debe tributar IRPF como incremento patrimonial, encuadrando en la categoría residual prevista en el artículo 22 del Título 7 del T.O. 1996.

Los fundamentos centrales del criterio son:

• Se trata de una transmisión patrimonial definitiva de los derechos sobre el espacio de garage, no de una cesión temporaria de uso.
• No es un desmembramiento del dominio (como podría ser un usufructo), sino la cesión de un derecho específico y autónomo regulado por el régimen de propiedad horizontal.
• Este derecho no es inscribible en el Registro de la Propiedad como un inmueble común, lo que refuerza su naturaleza especial y lo aleja del tratamiento típico de los bienes raíces.
• Al no encajar perfectamente en ninguna categoría explícita, aplica la cláusula residual del artículo 22, inciso 2°, que refiere a "rentas originadas en otras transmisiones patrimoniales".

¿Cómo se calcula el IRPF a pagar?

Según el inciso 2° del artículo 22 del Título 7, para este tipo de transmisiones patrimoniales residuales, la renta computable es el 20% del valor de la enajenación. Sobre ese monto se aplica la tasa del IRPF Categoría I correspondiente.

Ejemplo ilustrativo:
Si cedés tu derecho de garage por un valor de $500.000, la renta computable será:
$500.000 × 20% = $100.000
Sobre esos $100.000 se aplicará la tasa de IRPF Categoría I (actualmente 12% para la mayoría de incrementos patrimoniales):
$100.000 × 12% = $12.000 de IRPF a pagar

Es decir, el impuesto efectivo representa el 2,4% del precio de venta en este tipo de operaciones.

¿Por qué importa entender la naturaleza jurídica del derecho?

La DGI hace un análisis interesante: más allá de si el derecho de garage es un derecho real o personal, lo que determina el tratamiento tributario es el régimen jurídico aplicable. En este caso, ese régimen es el de la propiedad horizontal, con sus propias reglas de copropiedad y reglamentos internos.

Esto tiene implicancias concretas:

• El derecho no se escritura ni inscribe como una compraventa inmobiliaria ordinaria.
• La transferencia se rige por el reglamento de copropiedad del edificio, que puede imponer restricciones (por ejemplo, a quién se puede ceder, si requiere aprobación de la asamblea, etc.).
• A pesar de estas particularidades, la obligación tributaria existe y debe liquidarse como incremento patrimonial de Categoría I en IRPF.

Errores frecuentes que conviene evitar

• Confundir la cesión definitiva con un arrendamiento: Si en vez de vender el derecho lo alquilás temporalmente, la renta sería un rendimiento de capital inmobiliario, no un incremento patrimonial. Son situaciones distintas con tratamientos distintos.
• Creer que, por no ser un inmueble inscribible, no hay obligación tributaria: La DGI es explícita: la no inscripción no exime del pago de IRPF.
• Omitir la declaración por tratarse de un monto "pequeño": La obligación de declarar y pagar IRPF Categoría I aplica independientemente del monto de la operación.
• Aplicar el cálculo de costo fiscal como en inmuebles comunes: Para este tipo de transmisiones residuales, la renta es el 20% del precio de venta, sin necesidad de calcular costo de adquisición actualizado.

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 4.849

CESIÓN DE DERECHOS DE GARAGE – BIEN COMÚN DE USO EXCLUSIVO – IRPF – INCREMENTO PATRIMONIAL

Se consulta sobre la aplicabilidad de las normas del Impuesto a las Rentas de las Personas Físicas (IRPF), en lo referente a la cesión de derechos de garage, tratándose de un bien común de uso exclusivo en régimen de propiedad horizontal, en el sentido de si corresponde considerarlo un incremento patrimonial o un rendimiento de capital inmobiliario.

Se entiende que el negocio jurídico celebrado debe pagar IRPF por la Categoría I, incremento patrimonial. Se trata de un negocio que implica la transmisión patrimonial definitiva de los derechos sobre el espacio de garage. No se trata de un desmembramiento de dominio, ya que estamos en presencia de la cesión de un derecho específico, que no se encuentra regulado por el Código Civil, sino por el especial régimen de la propiedad horizontal, regido por lo que establezca el reglamento de copropiedad (sin perjuicio de las normas de orden público) y subsidiariamente por las leyes de propiedad horizontal (Ley N° 10.751 de 25 de junio de 1946, modificativas y concordantes).

Más allá de considerar si los derechos reales son o no un numerus clausus (véase al respecto Iglesias, A., "El número de los derechos reales, la superficie y los derechos de adquisición", en Anuario de Derecho Civil Uruguayo, T. XXV, FCU, Montevideo, 1994, p. 623-642), y en concreto la "naturaleza" jurídica (más propiamente conviene hablar de categoría jurídica, porque lo que importa es el régimen jurídico aplicable) de este especial derecho de garage, y la inclusión en una u otra clasificación (derecho real, derecho personal), se trata de un derecho regido por un régimen especial, el de la propiedad horizontal, es un derecho que se tiene sobre una cosa, el espacio denominado garage, no es inscribible, circunstancias que le brindan su especificidad y que en opinión de esta Comisión de Consultas, encuadra a este negocio dentro de la categoría residual del artículo 22 del Tít. 7 del T.O. 1996, "rentas originadas en otras transmisiones patrimoniales", especialmente lo dispuesto por el inciso 2°, en tanto dispone que la renta computable será el 20% del valor de la enajenación.

22.07.008 – El Director General de Rentas, acorde.

Bol. 422