IRPF en expropiaciones: ¿qué pasa si el expropiado no es propietario?

Cuando el Estado expropia un terreno para construir una ruta o una obra pública, lo más común es pensar que el expropiado es el dueño registral del inmueble. Pero en Uruguay hay muchas situaciones donde quien ocupa y posee un terreno durante años no tiene el título de propiedad a su nombre. ¿Qué pasa entonces con el IRPF? ¿Cómo se determina la renta computable? La DGI lo aclaró expresamente.

El escenario: poseedores sin título frente a una expropiación

Una Unidad Ejecutora del Ministerio de Transporte y Obras Públicas —encargada de expropiar terrenos para construir Rutas Nacionales— consultó a la DGI sobre cómo determinar la renta por incremento patrimonial cuando el expropiado no es el propietario registral del inmueble, sino un poseedor.

La pregunta surgió porque la normativa del IRPF aplica distintos porcentajes y métodos según la situación del transmitente. Entonces, ¿es lo mismo ser propietario que poseedor a los efectos del impuesto?

Lo que dice la ley: poseedores equiparados a propietarios

La clave está en la Ley N° 13.899 del 6 de enero de 1970. Su artículo 1° establece que los poseedores con más de diez años de posesión continua y pacífica son equiparados a propietarios con título perfecto.

Esto tiene una consecuencia directa en materia tributaria: si la ley civil los trata como propietarios, el fisco también debe hacerlo. La DGI confirmó que esta equiparación legal determina la forma de calcular la renta computable a efectos del IRPF, haciendo irrelevante si el expropiado tiene o no el título inscripto en el Registro.

El criterio de la DGI: IRPF Categoría I para todos por igual

La DGI compartió la opinión del consultante y estableció con claridad:

• La expropiación de un bien inmueble genera una renta por incremento patrimonial alcanzada por el IRPF Categoría I, ya que constituye una transmisión patrimonial originada en un negocio jurídico con título hábil para transmitir el dominio (artículo 17° del Título 7 TO 96 y artículo 23° del Decreto N° 148/007).
• Gracias a la equiparación de la Ley 13.899, es indiferente a efectos del impuesto que el expropiado sea propietario o poseedor del inmueble.
• En ambos casos, la renta se determina conforme al artículo 20° del Título 7 TO 96, reglamentado por el artículo 26° del Decreto N° 148/007.
• Este criterio fue además ratificado por el Poder Ejecutivo mediante el Decreto N° 343/007 del 16 de setiembre de 2007.

¿Cómo se calcula la renta cuando no hay valor catastral de la fracción expropiada?

Un problema práctico frecuente en expropiaciones parciales de terrenos es que la fracción específicamente expropiada no tiene un valor real fijado por Catastro en forma independiente. Ante este caso, la DGI estableció una solución práctica:

Cuando no exista valor real fijado por Catastro (literal A del artículo 20° del Título 7 TO 96) para la fracción expropiada, se considerará que dicho valor real coincide con el precio de la expropiación.

Este criterio tiene una implicancia importante: si el valor fiscal de referencia es igual al precio recibido, la renta neta computable podría resultar cero o mínima, ya que no habría diferencia entre el valor de adquisición (ficto) y el precio de venta.

Además, la DGI aclaró que el precio de expropiación no incluye las indemnizaciones por daños y perjuicios, las cuales tienen un tratamiento separado. Este criterio ya había sido sentado en las Consultas N° 4.789 (Boletín 416) y N° 4.945 (Boletín 423).

Implicancias prácticas para organismos expropiantes y expropiados

Este criterio es especialmente relevante para:

• Organismos estatales (MTOP, OSE, UTE, etc.) que deben retener o informar el IRPF al realizar pagos por expropiaciones: deben aplicar el mismo tratamiento sin importar si el expropiado tiene título registrado o no.
• Poseedores con larga data que reciben una indemnización por expropiación: deben saber que están alcanzados por IRPF Categoría I, aunque no sean propietarios formales.
• Contadores y asesores que liquidan el impuesto: el artículo 20° del Título 7 TO 96 es la norma aplicable en todos los casos, y ante la ausencia de valor catastral de la fracción, se toma como base el precio de expropiación.

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 5.311

EXPROPIACIÓN A POSEEDORES DE INMUEBLES Y NO PROPIETARIOS – IRPF – RENTA COMPUTABLE, DETERMINACIÓN.

I.- La Consulta.

Se presenta una Unidad Ejecutora dependiente del Ministerio de Transporte y Obras Públicas, encargada de expropiar aquellos terrenos en los cuales posteriormente se construyen las Rutas Nacionales, consultando respecto a la forma de determinar la renta por incremento patrimonial en caso de que los expropiados sean poseedores del inmueble y no propietarios, atento a que, difiere el porcentaje a aplicar en uno y otro caso.

Expresan que conforme a la Ley N° 13.899 de 6 de enero de 1970 y posteriores, se equipara a los poseedores con más de diez años de posesión continua y pacífica a los propietarios con título perfecto. En consecuencia concluye que en ambas situaciones correspondería aplicar el artículo 20° del Título 7 TO 96.

II.- La respuesta.

Se comparte la opinión del consultante conforme a los argumentos que se pasan a explicitar.

Este instituto de referencia se encuentra alcanzado por el Impuesto a las Rentas de las Personas Físicas (IRPF), Categoría I, en tanto genera una renta por incremento patrimonial para el expropiado, correspondiente a una transmisión patrimonial originada en un negocio jurídico que importa título hábil para trasmitir el dominio, como lo es, en el caso en consulta, la expropiación de un bien inmueble (Artículo 17° del Título 7 TO 96 y artículo 23° del Decreto N° 148/007 de 26.04.007). En efecto, dada la equiparación a "propietarios con título perfecto" realizada por el artículo 1° de la Ley 13.899, esto determina la forma de calcular la renta computable. Por consiguiente, resulta indiferente a los efectos del impuesto que el expropiado sea propietario del inmueble o poseedor del mismo.

Tal criterio ha sido ratificado por el Poder Ejecutivo con el dictado del Decreto N° 343/007 de 16.09.007. Por tanto, la renta se determinará conforme a lo dispuesto por el Artículo 20° del Título 7 TO 96 reglamentado por el artículo 26° del Decreto N° 148/007. En caso de no existir valor real fijado por Catastro (literal A del Artículo 20° referido) de la fracción expropiada, se considerará que dicho valor real coincide con el precio de la expropiación, precio que no comprende la indemnización por daños y perjuicios; conforme Consulta N° 4.789 (Bol. 416) y Consulta N° 4.945 (Bol. 423).

29.09.010 – El Sub Director General de la D.G.I, acorde.

BOLETÍN N° 448